Podatek od sprzedaży nieruchomości – kto jest z niego zwolniony?

Sprzedaż nieruchomości, która została nabyta w okresie krótszym niż 5 lat od daty sprzedaży, jest opodatkowana podatkiem dochodowym. Sprzedawca nieruchomości ma wówczas obowiązek zapłacenia podatku dochodowego i wypełnienia deklaracji na formularzu PIT – 39.

Sprzedaż nieruchomości po upływie pięciu lat od jej nabycia nie została opodatkowana. Ta zasada dotyczy jednak wyłącznie osób fizycznych. Osoby prawne oraz spółki osobowe rozliczają się według innych reguł. Dla osób, które zamierzają sprzedać nieruchomość, istotny jest sposób liczenia okresu pięcioletniego, o którym była mowa na wstępie. Termin ten nie biegnie od dnia zakupu nieruchomości, ale od końca roku kalendarzowego, w którym sprzedawca nabył nieruchomość, albo ją wybudował. Natomiast określenie „nabycia nieruchomości” odnosi się zarówno do umów sprzedaży, jak i darowizny, zamiany, zniesienia współwłasności, czy też nabycia nieruchomości w następstwie działu spadku. Wyjątkiem jest ostatnia z sytuacji – odziedziczoną nieruchomość można sprzedać bez obowiązku zapłaty podatku dochodowego po upływie pięciu lat od dnia nabycia jej przez spadkodawcę. To z pewnością duże ułatwienie dla sprzedawcy.

Podstawa do obliczenia podatku

Podatek dochodowy od osób fizycznych jest obliczany od kwoty odpowiadającej cenie sprzedaży wskazanej w treści aktu notarialnego. Niemniej od wartości wskazanej jako cena nieruchomości, podatnik może odjąć między innymi:

– wynagrodzenie pośrednika

– wynagrodzenie rzeczoznawczy, który przeprowadził wycenę nieruchomości

– opłaty ogłoszeń prasowych sprzedaży

– taksę notarialną 

Cena nieruchomości pomniejszona o koszty transakcyjne to przychód podatnika, a w języku potocznym tzw. czysty zysk. Wartość przychodu jest podstawą do obliczenia podatku należnego fiskusowi.

Nakłady i koszty nabycia lub wytworzenia

W sytuacji, gdy sprzedawana nieruchomość została nabyta lub wybudowana przez sprzedawcę, na jego koszt, wydatki poniesione w związku z zakupem mieszkania (koszty postępowania sądowego, koszty transakcyjne) mogą zostać odliczone od wartości podatku jako koszty uzyskania przychodu. Kosztami uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości są także poniesione przez właściciela udokumentowane koszty wytworzenia powiększone o udokumentowane nakłady zwiększające wartość nieruchomości (np. rozbudowa, remont, modernizacja itd.). Istotne jest jednak określenie „udokumentowane” – z tego względu warto gromadzić w jednej teczce wszystkie faktury VAT, które powinny być wystawione na imię i nazwisko właściciela nieruchomości. Nie jest możliwość powoływania się przed organem podatkowym, który będzie badał poprawność deklaracji PIT-39, na zeznania świadków lub inne dowody. Ustawodawca wyraźnie wymaga przedstawienia dokumentu.

Pamiętaj o wskaźniku inflacji

Podatnicy podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości często zapominają lub nie wiedzą o tym, że suma kosztów nabycia i nakładów (koszty uzyskania przychodu) może zostać dodatkowo podwyższona o wskaźnik inflacji od roku następującego po roku, w którym nieruchomość została nabyta, aż do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym doszło do sprzedaży. Na przykład, podatnik kupił dom jednorodzinny w 2015 r. W 2019 r. dokona jego sprzedaży. Składając deklarację PIT-39 może podwyższyć poniesione koszty o wskaźnik inflacji w latach 2016 – 2018.

Uwaga na amortyzację

Amortyzacja nieruchomości polega na zaliczaniu ceny zakupu lub kosztu budowy do kosztów uzyskania przychodu z najmu lokalu. W takiej sytuacji koszty uzyskania przychodu będą odpowiednio niższe. Może się zatem okazać, że lepiej jest poczekać na upływ 5 lat i nie płacić podatku dochodowego wcale.

Stawka podatku dochodowego od nieruchomości

Podatek dochodowy z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości jest obliczany według stawki 19%. W przypadku, gdy nieruchomość została zbyta w cenie 200.000 zł, ale koszty uzyskania przychodu pomniejszyły czysty zysk do poziomu 100.000 zł, podatek należy obliczyć od kwoty 100.000 zł: 19% x 100.000 zł, co daje wynik 19.000 zł.

Zwolnienie dochodu z podatku dla kupujących mieszkanie

Niemniej, podatnik, który sprzedał mieszkanie, żeby kupić większy dom, może skorzystać z ulgi wskazanej w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Zgodnie z tym przepisem zysk ze sprzedaży mieszkania, należy pomniejszyć o iloczyn dochodu i udziału wydatków na zakup nowego domu, podzielony przez przychód. Warunkiem skorzystania z tego zwolnienia jest zakup nowego mieszkania w terminie nie później niż w ciągu 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła opodatkowana sprzedaż. Brzmi to skomplikowanie, ale poniższy przykład w prosty sposób ilustruje mechanizm działania tego zwolnienia w odniesieniu do podatników, którzy sprzedają mniejsze mieszkanie, aby zainwestować w bardziej przestronną nieruchomość.

Jeżeli dochód wyniósł 100.000 zł, a podatnik poniósł wydatki na cele mieszkaniowe w wysokości 200.000 zł, to dochód podlegający zwolnieniu wynosi: (100.000 zł x 200.000 zł) / 200.000 zł, co daje kwotę 100.000 zł.

Skoro dochód podlegający zwolnieniu wynosi 100.000 zł, podatek jest równy zeru. W takiej sytuacji podatnik nie ma obowiązku zapłaty podatku. Sytuacja wskazana w powyższym przykładzie polega na tym, że przychód ze sprzedaży nieruchomości został całkowicie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe to dochód korzysta ze zwolnienia od PIT w całości. Nie zwalnia to jednak podatnika z obowiązku złożenia deklaracji PIT 39. Po skorzystaniu z omówionego zwolnienia z podatku może się zatem okazać, że podatnik nie musi płacić podatku od nieruchomości. 

W wypełnianiu PIT 39 warto skorzystać z pomocy doradcy podatkowego, ponieważ w przypadku nieodpowiedniego obliczenia wartości dochodu i skorzystania ze zwolnień, urząd skarbowy zobowiąże podatnika do złożenia korekty i zapłaty odsetek w wysokości 8% w skali roku.