budnews.pl

Zalanie mieszkania przez sąsiada: odszkodowanie od sprawcy czy ubezpieczyciela?

Lokal mieszkalny położony na niższej kondygnacji może zostać zalany ze względu na awarię lub niezachowanie należytej ostrożności przez użytkownika lokalu położonego na wyższej kondygnacji. Zazwyczaj kończy się na powstaniu nieestetycznego zacieku, ale może się zdarzyć, że szkody nabiorą większych rozmiarów.

Pierwszym krokiem, poczynionym przez właściciela zalanego lokalu powinno być udokumentowanie powstałej szkody (np. zrobienie zdjęć ściany z zaciekami, podłogi zalanej wodą itp.). Im więcej dobrej jakości fotografii tym lepiej. Drugim krokiem powinno być podjęcie działań w celu zmniejszenia szkody, np. wysuszenie ścian, wytarcie podłóg, skontaktowanie się z użytkownikiem lub właścicielem lokalu, z którego doszło do niekontrolowanego wycieku wody.

Podmiot odpowiedzialny za szkodę

Należy pamiętać, że z wyjątkiem przypadków, w których do zalania dojdzie przez nieuwagę, np. niezakręcenie kranu, odpowiedzialność za szkodę może ponosić inny podmiot, np. spółdzielnia mieszkaniowa, która odmówiła naprawy usterki hydraulicznej zgłoszonej przez lokatora. Dlatego warto podjąć próbę wyjaśnienia sprawy i pozasądowego rozwiązania sporu.

Ubezpieczenie mieszkania

Właściciel zalanego lokalu, który zawarł umowę ubezpieczenia mieszkania od tego rodzaju szkód, może zgłosić szkodę do swojego ubezpieczyciela. Towarzystwo ubezpieczeń opiera swoje wyliczenia na uśrednionych cenach, a nie najwyższych. W konsekwencji, odszkodowanie wypłacone przez towarzystwo ubezpieczeń może być zaniżone. W przypadku drobnych szkód raczej się to nie zdarza. Problem pojawia się, kiedy zalanie spowoduje zniszczenie całego mieszkania i poważne szkody (np. silne zawilgocenie mieszkania, odspojenie tynków).

W takiej sytuacji można wystąpić z wezwaniem do naprawienia szkody do podmiotu odpowiedzialnego za szkodę, w zakresie uzupełniającym odszkodowanie otrzymane od ubezpieczyciela, albo skierować pozew o zapłatę uzupełniającego odszkodowania przeciwko zakładowi ubezpieczeń. Poszkodowany nie może żądać odszkodowania wyższego niż suma ubezpieczenia. Jeżeli straty są wyższe niż suma ubezpieczenia, należy skierować roszczenie w pozostałej części do sprawcy szkody.

Co musi wykazać poszkodowany?

Osoba występująca z wezwaniem do zapłaty odszkodowania lub z pozwem sądowym powinna udowodnić:

– wystąpienie zdarzenia, czyli zalania mieszkania wodą z winy konkretnej osoby

– szkodę spowodowaną zalaniem mieszkania wodą, z określeniem jej zakresu i wysokości,

– związek przyczynowo – skutkowy między zdarzeniem a szkodą,

Szkoda spowodowana zalaniem musi mieścić się w granicach normalnych następstw zalania mieszkania. Jeżeli straty uległy zwiększeniu z powodu innych przyczyn niezależnych od sprawcy zalania, to w tym zakresie wychodzą poza granice adekwatnego związku przyczynowo – skutkowego. Poszkodowany może dochodzić odszkodowania tylko w granicach normalnych następstw zdarzenia powodującego szkodę.

Oszacowanie wysokości szkody

Wartość szkody spowodowanej w mieszkaniu jest szacowana w oparciu o stan mieszkania przed zalaniem, stan mieszkania po zalaniu, a także średnie ceny artykułów budowlanych i usług niezbędnych do przywrócenia stanu poprzedniego. Poszkodowany ma prawo żądać przywrócenia standardu sprzed zalania lokalu mieszkalnego. W procesie sądowym szkody zostaną wycenione przez biegłego sądowego. Poszkodowany może zlecić wykonanie opinii prywatnej i ma prawo powołać ją jako dowód w sprawie, niemniej nie będzie ona traktowana jako dowód z opinii biegłego, ale jako dowód z dokumentu.

Przywrócenie lokalu do stanu poprzedniego

Naprawienie szkody spowodowanej zalaniem pomieszczenia mieszkalnego obejmuje wszystkie koszty niezbędne do przywrócenia lokalu do stanu sprzed zalania. Prace remontowe powinny być przeprowadzone przy zastosowaniu takiej technologii budowlanej, aby nieruchomość odzyskała takie same walory estetyczne i użytkowe. Na przykład, w przypadku zalania sufitu i ściany konieczne jest usunięcie zacieków oraz pomalowanie sufitu i ścian. Odmalowania może wymagać jedna ściana, ale ze względu na estetykę wykonanych prac i wymóg zachowania jednolitości kolorystycznej pokoju, konieczne jest odmalowanie także pozostałych trzech ścian, które nie zostały zalane.

Poszkodowany nie ma obowiązku wyremontowania lokalu

Podkreślenia wymaga, że odszkodowanie jest świadczeniem wyrównującym uszczerbek majątkowy spowodowany zdarzeniem wyrządzającym szkodę. Uszczerbek majątkowy powstaje w chwili wyrządzenia szkody. Sąd oceniając zasadność żądania odszkodowania nie bierze pod uwagę tego, czy poszkodowany już przeprowadził remont, albo czy ma zamiar go przeprowadzić (tak np. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 17 maja 2011 r. sygn. akt III Ca 1605/10). Uwzględnia natomiast stan sprzed zalania lokalu oraz rodzaj i zakres zniszczeń spowodowanych zalaniem. W oparciu o opinie biegłego Sąd ocenia, czy odszkodowanie jest zasadne co do wysokości. Poszkodowany musi także wykazać, że do zalania doszło z winy właściciela lokalu na wyższej kondygnacji, co może okazać się najtrudniejsze w tego typu sprawach.