Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane (dalej jako: p.b.) przewiduje możliwość odstępstwa od projektu budowlanego i pozwolenia na budowę. Niewiele osób wie, że ustawa ta umożliwia inwestorowi także odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych.
Zgodnie z art. 9 ust. 1 p.b. odstępstwo od przepisów techniczno – budowlanych jest możliwe jedynie w przypadkach szczególnie uzasadnionych. Poza tym, odstępstwo od przepisów techniczno – budowlanych nie może wywołać zagrożenia życia ludzi lub bezpieczeństwa mienia. Odstępstwo od przepisów nie może również powodować ograniczenia dostępności dla osób niepełnosprawnych, ani pogorszenia warunków zdrowotno – sanitarnych i użytkowych oraz stanu środowiska.
Zgoda lub odmowa w formie postanowienia
Inwestor powinien złożyć wniosek o zgodę na odstępstwo od przepisów budowlanych do właściwego organu. Na przykład w odniesieniu do dróg powiatowych i gminnych oraz obiektów budowlanych właściwy będzie prezydent miasta na prawach powiatu lub starosta. Wniosek ten powinien być złożony jeszcze przed wydaniem pozwolenia na budowę. Organ oceniając wniosek inwestora składa do ministra, który wprowadził przepisy techniczno – budowlane, wniosek o udzielenie upoważnienia do udzielenia zgody na odstępstwo.
Jeżeli wniosek jest dotknięty brakami, organ administracji architektoniczno – budowlanej wzywa inwestora do jego uzupełnienia.
Zarówno zgoda na odstępstwo, jak i odmowa zgody, jest wydawana w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie do organu wyższego stopnia. Podkreślenia wymaga fakt, że nawet w razie otrzymania upoważnienia do wyrażenia zgody na odstępstwo, ostateczna decyzja należy do organu administracji architektoniczno – budowlanej.
Warto złożyć wniosek odpowiednio wcześniej
Postanowienie o wyrażeniu zgody na odstępstwo od obowiązujących przepisów zawiera warunki, które inwestor musi spełnić, aby odstępstwo było zgodne z prawem. Problematyczne może być jednak to, że przepisy nie regulują, w jakim terminie zgoda na odstępstwo powinna być wydana.
Podkreślenia wymaga też fakt, że w przypadku wystąpienia o zgodę na odstępstwo w czasie postępowania o wydanie pozwolenia na budowę, wniesienie odwołania jest możliwe dopiero po wydaniu decyzji o odmowie udzielenia pozwolenia na budowę. Wobec tego bezpiecznym rozwiązaniem będzie rozważenie ewentualnych odstępstw od przepisów budowlanych jeszcze przed złożeniem wniosku o udzielenie pozwolenia na budowę.
Wniosek organu do ministra
Na długi czas trwania postępowania wpływa m.in. konieczność zwrócenia się organu do ministra w sprawie upoważnienia do udzielenia zgody na odstępstwo. Wniosek ten musi być złożony przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę.
We wniosku organ przedstawia ministrowi charakterystykę obiektu, niekiedy także projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekty zagospodarowania sąsiednich nieruchomości. Wniosek organu skierowany do ministra powinien zawierać także szczegółowe uzasadnienie konieczności odstępstwa, propozycje alternatywnych rozwiązań, a w odniesieniu do zabytków i innych obiektów budowlanych objętych ochroną konserwatorską także pozytywną opinię wojewódzkiego konserwatora zabytków.
Odstępstwo a inwestycje już zrealizowane
Choć z przepisów wynika, że wniosek o wyrażenie zgody na odstępstwo musi być skierowany do organu jeszcze przed wydaniem decyzji o pozwolenie na budowę, to sądy administracyjne dopuszczają zastosowanie odstępstwa w stosunku do już zrealizowanych inwestycji. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 6 listopada 2019 r. (sygn. akt II OSK 3068/17, LEX nr 2768733) wskazał wprost, że odstępstwo od przepisów techniczno – budowlanych, o których mowa w art. 9 ust. 1 p.b., może zostać udzielone także w stosunku do obiektów już zrealizowanych.
Skład orzekający Naczelnego Sądu Administracyjnego w tej sprawie przyjmuje, iż przepisu art. 9 ust. 3 p.b. nie można ograniczyć jedynie do jego wykładni literalnej (por. wyroki NSA z dnia 22 grudnia 2009 r. w sprawie o sygn. akt II OSK 1951/08 oraz z dnia 4 września 2014 r. sygn. akt II OSK 542/13). Odmienny pogląd został wyrażony w wyrokach NSA z dnia 12 lutego 2013 r. sygn. akt II OSK 1897/11 i 26 lutego 2013 r. sygn. akt II OSK 2037/11).
Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 6 listopada 2019 r. wyjaśnił, że odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych, dopuszczalne w myśl regulacji zawartej w art. 9 ust. 1 p.b., w konkretnym stanie faktycznym chroni interes inwestora, który nie mógłby zrealizować przysługującego mu prawa do zabudowy nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem, że nie oznacza to każdorazowego obowiązku występowania o uzyskanie zgody na takie odstępstwo, a jedynie w sytuacji zaistnienia szczególnie uzasadnionego przypadku.