Czy rozporz─ůdzenie ministra wstrzyma budow─Ö nowych mieszka┼ä? Zagro┼╝enie wisi w powietrzu

W listopadzie Minister Rozwoju i Technologii Waldemar Buda podpisa┼é nowelizacj─Ö rozporz─ůdzenia w sprawie warunk├│w technicznych, jakimi powinny odpowiada─ç budynki i ich usytuowanie. W za┼éo┼╝eniu ma pom├│c w walce ze zjawiskiem ÔÇ×patodeweloperkiÔÇŁ. Cho─ç zamys┼é jest dobry, to ju┼╝ pojawiaj─ů si─Ö g┼éosy, kt├│re poddaj─ů w w─ůtpliwo┼Ť─ç s┼éuszno┼Ť─ç zaproponowanego rozwi─ůzania. Zmiany nap─Ödz─ů wzrost cen nieruchomo┼Ťci, a nawet mog─ů wstrzyma─ç budow─Ö nowych mieszka┼ä. Dlaczego? I co o nowelizacji rozporz─ůdzenia s─ůdz─ů deweloperzy? Sprawdzamy, czy nowe przepisy maj─ů szans─Ö zmieni─ç rynek nieruchomo┼Ťci na lepsze?

W Polsce ka┼╝dego roku powstaje ok. 240 tys. mieszka┼ä. Niestety cz─Ö┼Ť─ç z nich to tzw. patodeweloperka, czyli lokale, kt├│re nie spe┼éniaj─ů przepis├│w gwarantuj─ůcych komfortowe warunki do ┼╝ycia. Zapowiedziano jednak zmiany, kt├│re znacz─ůco wp┼éyn─ů na polski rynek nieruchomo┼Ťci. Minister Buda zatwierdzi┼é nowelizacj─Ö przepis├│w w sprawie warunk├│w technicznych, jakim powinny odpowiada─ç nowo powsta┼ée budynki i ich usytuowanie. Nowe warunki to efekt zmian w ustawie z dnia 7 lipca 1994 roku, dotycz─ůcych u┼éatwie┼ä w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz zapewniania dost─Öpno┼Ťci osobom ze szczeg├│lnymi potrzebami. Celem nowelizacji jest walka z tzw. patodeweloperk─ů, kt├│rej za┼éo┼╝eniem jest maksymalizacja zysk├│w kosztem racjonalnej architektury, zdrowego rozs─ůdku i przepis├│w.

Co nowego w prawie budowlanym?

Zmiany, kt├│re maj─ů wej┼Ť─ç w ┼╝ycie w kwietniu 2024 roku, porz─ůdkuj─ů kwesti─Ö warunk├│w technicznych, jakim powinny odpowiada─ç budynki oraz ich usytuowanie, standaryzuj─ů zasady wznoszenia budynk├│w wielorodzinnych oraz rozwi─ůzuj─ů konkretne problemy, kt├│re coraz cz─Ö┼Ťciej pojawia┼éy si─Ö w polskich miastach.

Jednym z przepis├│w s─ů wi─Öksze odleg┼éo┼Ťci mi─Ödzy blokami na s─ůsiednich dzia┼ékach. Minimalna odleg┼éo┼Ť─ç budynku wielorodzinnego powy┼╝ej 4 kondygnacji nadziemnych od granicy dzia┼éki ma wynie┼Ť─ç co najmniej 5 metr├│w. W za┼éo┼╝eniu ma to podnie┼Ť─ç poziom poczucia prywatno┼Ťci mieszka┼äc├│w s─ůsiednich blok├│w. Zmieni─ů si─Ö tak┼╝e przepisy dotycz─ůce odleg┼éo┼Ťci budynk├│w produkcyjnych i magazynowych od budynk├│w mieszkalnych. Ma to by─ç 30 metr├│w.

Nowelizacja przewiduje r├│wnie┼╝ mniej ÔÇ×betonozyÔÇŁ, racjonalne planowanie miejsc postojowych dla mieszka┼äc├│w, budow─Ö przyjaznych, dobrze wyposa┼╝onych plac├│w zabaw i miejsc do rekreacji dla os├│b ze szczeg├│lnymi potrzebami, zwi─Ökszenie prywatno┼Ťci na balkonach (wi─Öksze odleg┼éo┼Ťci lub specjalne przegrody mi─Ödzy balkonami), znaczne wyciszenie mieszka┼ä, tworzenie specjalnych miejsc przeznaczonych do przewijania doros┼éych os├│b ze szczeg├│lnymi potrzebami, a tak┼╝e tworzenie pomieszcze┼ä s┼éu┼╝─ůcych do przechowywania rower├│w i w├│zk├│w dzieci─Öcych.

Dro┼╝sze mieszkania i wstrzymanie nowych inwestycji?

Rozwi─ůzanie zaproponowane przez ministerstwo wydaje si─Ö racjonalne. Jednak czy rzeczywi┼Ťcie prze┼éo┼╝y si─Ö na korzy┼Ťci? Opinie s─ů podzielone. Mimo ┼╝e to dobry spos├│b na ograniczenie ÔÇ×patodeweloperkiÔÇŁ, kt├│ra znacz─ůco obni┼╝a standard nowo powsta┼éych lokali mieszkalnych, w perspektywie d┼éugofalowej rozwi─ůzanie mo┼╝e powodowa─ç problemy. Wi─Öksze wymagania stawiane deweloperom prze┼éo┼╝─ů si─Ö na koszty realizowanych inwestycji, co sprawi, ┼╝e ceny mieszka┼ä znowu p├│jd─ů w g├│r─Ö. Przyszli mieszka┼äcy b─Öd─ů musieli zap┼éaci─ç za udogodnienia, na kt├│rych im nie zale┼╝y. Przyk┼éadem jest wym├│g tworzenia plac├│w zabaw, kt├│ry raczej nie ma wi─Ökszego znaczenia dla singli czy senior├│w.

Nowe zasady maj─ů obowi─ůzywa─ç tylko kilka miesi─Öcy. P├│┼║niej w ┼╝ycie wejd─ů inne, nieznane jeszcze warunki budowy. To mo┼╝e prze┼éo┼╝y─ç si─Ö ograniczenie liczby nowych inwestycji, a co za tym idzie ÔÇô kolejne wzrosty cen nieruchomo┼Ťci.

Czy rozporz─ůdzenie ministra wstrzyma budow─Ö nowych mieszka┼ä? Zagro┼╝enie wisi w powietrzu ÔÇ×Przysz┼éy rok stawia przed nami wiele niewiadomych. Dlaczego projektanci maj─ů ch─Ötnie anga┼╝owa─ç si─Ö w nowe przedsi─Öwzi─Öcia deweloperskie, je┼Ťli przedstawione niedawno przepisy mog─ů si─Ö zmieni─ç ju┼╝ po kilku miesi─ůcach? Wielu projektant├│w b─Ödzie chcia┼éo poczeka─ç na nowe warunki zabudowy. To oszcz─Ödzi im pracyÔÇŁ ÔÇô zauwa┼╝a Tomasz Stoga, prezes PROFIT Development. ÔÇô Niestety mniej rozpocz─Ötych inwestycji to mniej mieszka┼ä na rynku, a co za tym idzie ÔÇô wzrost cen dla klient├│w.

Nie zmienia to jednak faktu, ┼╝e zmiany w przepisach s─ů potrzebne. Wsp├│┼éczesne osiedla powinny by─ç estetyczne, funkcjonalne i komfortowe. Zmiany w obowi─ůzuj─ůcych przepisach s─ů niezb─Ödne, aby walczy─ç z ÔÇ×patodeweloperk─ůÔÇŁ i tym samym zapewni─ç przysz┼éym mieszka┼äcom odpowiednie warunki ÔÇô wyja┼Ťnia Tomasz Stoga. ÔÇô Problemem jest jednak spos├│b wprowadzania reform. Trudno przygotowa─ç si─Ö do nowej sytuacji, je┼Ťli przepisy zmieniaj─ů si─Ö cz─Östo i gwa┼étownie, a czas wej┼Ťcia nowelizacji w ┼╝ycie jest kr├│tki. ÔÇô dodaje.

Wed┼éug prezesa PROFIT Development zmiany powinny dotyczy─ç stricte firm stosuj─ůcych ÔÇ×patodeweloperk─ÖÔÇŁ. Wi─Ökszo┼Ť─ç firm deweloperskich, funkcjonuj─ůcych na polskim rynku, przestrzega dobrych praktyk budowlanych. Efektem tego s─ů komfortowe i dostosowane do potrzeb mieszka┼äc├│w osiedla. ÔÇ×PatodeweloperkaÔÇŁ to jednostkowe przypadki. Dlaczego zatem wszyscy maj─ů p┼éaci─ç za z┼ée praktyki? Ministerstwo powinno si─Ögn─ů─ç po inne ┼Ťrodki. Przyk┼éadem jest chocia┼╝by walka z trendem tzw. mikrokawalerek. G┼é├│wny Urz─ůd Nadzoru Budowlanego powinien kontrolowa─ç deweloper├│w stosuj─ůcych takie praktyki, nakazuj─ůc im dostosowanie si─Ö do obowi─ůzuj─ůcych przepis├│w. Dzi─Öki temu kar─Ö ponie┼Ťliby wy┼é─ůcznie ci, kt├│rzy zawinili, a nie wszyscy ÔÇô dodaje Tomasz Stoga. ÔÇô Pami─Ötajmy, ┼╝e na cz─Östych zmianach cierpi─ů nie tylko rzetelni deweloperzy, ale te┼╝ potencjalni mieszka┼äcy. Mieszkania ju┼╝ s─ů drogie, a cz─Öste zmiany warunk├│w budowy mog─ů tylko wzmocni─ç ten trend. ÔÇô ostrzega Tomasz Stoga.