Jaki by艂 rynek deweloperski w 2015 roku?

Boom. Zmiany w MDM. Stopy procentowe. To chyba najcz臋艣ciej powtarzane s艂owa w kontek艣cie rynku mieszkaniowego w ostatnich miesi膮cach. Bez w膮tpienia ostatni rok przejdzie do historii jako niezwykle udany, poniewa偶 up艂yn膮艂 pod znakiem znacz膮cych zmian i kolejnych rekord贸w sprzeda偶y mieszka艅. Co zatem wydarzy艂o si臋 w ostatnim roku i jak zapowiada si臋 rok 2016?

Boom i kolejne rekordy

2015 charakteryzowa艂 si臋 wysokim popytem na zakup nowych mieszka艅. Deweloperzy odnotowywali kolejne rekordy sprzeda偶y, 艂膮cz膮c to zjawisko przede wszystkim z historycznie najni偶szym poziomem st贸p procentowych. Pozwala on na zaci膮ganie kredytu hipotecznego na bardzo korzystnych warunkach.

Poziom st贸p procentowych przyczyni艂 si臋 tak偶e do wzrostu liczby klient贸w inwestycyjnych. Osoby posiadaj膮ce wolne 艣rodki, zamiast nisko oprocentowanych lokat, zacz臋艂y wybiera膰 opcje alternatywne, w tym tak偶e zakup mieszkania z przeznaczeniem na wynajem. Dane pokazuj膮, 偶e rentowno艣膰 takiej inwestycji w Polsce utrzymuje si臋 na dobrym poziomie.

Jednym z kluczowych czynnik贸w, maj膮cych wp艂yw na obecny trend dosy膰 wysokiego zainteresowania kupnem mieszka艅, s膮 tak偶e ich ceny, kt贸re utrzymuj膮 si臋 na sta艂ym poziomie. Deweloperzy na rosn膮cy popyt zareagowali raczej zwi臋kszaniem poda偶y, a nie podnoszeniem cen.

Ma艂y metra偶, du偶o pokoi 鈥 tego szukamy

Dane z rynku pokazuj膮, 偶e klienci s膮 stali w swoich preferencjach. Niezmiennie od lat najwi臋ksz膮 popularno艣ci膮 ciesz膮 si臋 mieszkania 2-pokojowe o powierzchni ok. 50m2. Klienci szukaj膮 lokali o ma艂ym metra偶u, ale jednocze艣nie z wi臋ksz膮 liczb膮 pokoi. Dla wielu os贸b wa偶niejsze jest, 偶e b臋dzie mo偶na osobno ulokowa膰 dw贸jk臋 dzieci, nawet je艣li ich pokoje b臋d膮 niewielkie.

W ostatnim roku rynek odnotowa艂 wzmo偶one zainteresowanie miejscami postojowymi, kt贸re staj膮 si臋 standardem. W przeciwie艅stwie do lat poprzednich, obecnie mo偶liwo艣膰 zakupu miejsca na parkingu podziemnym lub zewn臋trznym na terenie osiedla jest wymogiem wi臋kszo艣ci klient贸w.

W艣r贸d istotnych trend贸w na rynku nale偶y wymieni膰 tak偶e rosn膮ce zainteresowanie ofert膮 wyko艅czenia mieszkania. Wzrasta ono systematycznie i dotyczy nie tylko inwestycji z najwy偶szej p贸艂ki. Bardzo cz臋sto z tej mo偶liwo艣ci korzystaj膮 tak偶e osoby kupuj膮ce mieszkanie z przeznaczeniem pod wynajem.

Rok pod znakiem MDM

Plany nowelizacji rz膮dowego programu, obawy klient贸w oraz przewidywania ekspert贸w i wreszcie efekty nowych przepis贸w to tematy, kt贸re by艂y mocno akcentowane w dyskusji na temat sytuacji na rynku deweloperskim w ostatnim roku. W艣r贸d zmian przede wszystkim nale偶y wyr贸偶ni膰 w艂膮czenie do programu mo偶liwo艣ci finansowania mieszka艅 i dom贸w jednorodzinnych z drugiej r臋ki. W艂膮czenie rynku wt贸rnego by艂o tym, co mog艂o w艣r贸d deweloper贸w budzi膰 obaw臋 przed odp艂ywem klient贸w. Trzeba jednak pami臋ta膰, 偶e zjawisko to nie by艂o i nie b臋dzie masowe.
W du偶ych miastach r贸偶nice pomi臋dzy limitami cenowymi dla rynku pierwotnego
i wt贸rnego s膮 na tyle du偶e, 偶e realna dost臋pno艣膰 oferty na tym drugim jest niewielka. Wzmo偶one zainteresowanie mieszkaniami u偶ywanymi mo偶na zauwa偶y膰 w mniejszych miejscowo艣ciach, gdzie po prostu brakuje nowych inwestycji deweloperskich. Z drugiej strony trzeba jednak pami臋ta膰, 偶e znaczna cz臋艣膰 klient贸w nastawiona jest na kupno nowego mieszkania i zmiany w MDM nie spowoduj膮, 偶e nagle zdecyduj膮 inaczej.

Pozosta艂e zmiany w programie to zwi臋kszenie kwoty dofinansowania i maksymalnej powierzchni, wed艂ug kt贸rej mo偶na liczy膰 dop艂at臋, a tak偶e zniesienie rygoru zakupu pierwszego mieszkania i limitu wieku w przypadku rodzin wychowuj膮cych troje lub wi臋cej dzieci. Te modyfikacje s膮 bardzo znacz膮ce, dotycz膮 jednak do艣膰 w膮skiego grona, dlatego te偶 mo偶na przewidywa膰, 偶e wielodzietne rodziny ch臋tniej rozwa偶膮 kupno wi臋kszych mieszka艅, 偶eby skorzysta膰 z dodatkowych dop艂at.

Trudno jednoznacznie oceni膰 wp艂yw zmian w MDM na popyt, gdy偶 do艣wiadczenia ostatnich czterech miesi臋cy pokazuj膮, 偶e na ka偶dym rynku zainteresowanie programem kszta艂tuje si臋 inaczej. Grupa Deweloperska GEO najwi臋kszy wzrost zanotowa艂a w Krakowie, gdzie liczba ch臋tnych na zakup subwencjonowanych mieszka艅 zwi臋kszy艂a si臋 o ok. 50%. We Wroc艂awiu ten wzrost jest ni偶szy, na poziomie ok. 10-20%, natomiast rynek katowicki mo偶na uzna膰 jako odporny na zmiany w programie. Najprawdopodobniej wynika to z faktu w艂膮czenia do MDM lokali z rynku wt贸rnego, kt贸re w Katowicach i okolicy s膮 znacznie ta艅sze, ni偶 mieszkania deweloperskie.

Co przyniesie rok 2016?

Ju偶 teraz mo偶na stwierdzi膰, 偶e kolejny rok nie pobije tegorocznych rekord贸w. Poszczeg贸lni deweloperzy mog膮 osi膮ga膰 lepsze wyniki ni偶 w roku 2015, jednak oceniaj膮c globalnie, rok 2016 nie b臋dzie lepszy. Nale偶y mie膰 艣wiadomo艣膰, 偶e wszystkie czynniki wzrostu i obecnego boomu zosta艂y ju偶 w du偶ym stopniu 鈥瀞konsumowane鈥.

Nie powinna znacz膮co wzrosn膮膰 liczba klient贸w inwestycyjnych, poniewa偶 w du偶ej cz臋艣ci zmienili oni ju偶 struktur臋 swojego portfela.

Ch臋ci nie zawsze przek艂adaj膮 si臋 na mo偶liwo艣ci. Nie ka偶dy klient szukaj膮cy mieszkania docelowego b臋dzie m贸g艂 pozwoli膰 sobie na zakup, a patrz膮c na struktur臋 demograficzn膮 mo偶na przypuszcza膰, 偶e znaczna cz臋艣膰 os贸b z rocznika wy偶u, kt贸re mog艂y pozwoli膰 sobie na zakup mieszkania, ju偶 dokona艂a takiego zakupu lub kupi je w najbli偶szym czasie. Z ka偶d膮 kolejn膮 transakcj膮 spada膰 b臋dzie liczba os贸b szukaj膮cych mieszkania, a dop艂yw nowych klient贸w nie zr贸wnowa偶y tego zjawiska.

Szczyt boomu na zakup mieszkania mamy ju偶 za sob膮, jednak rynek jest na tyle stabilny, 偶e wyciszenie popytu powinno nast臋powa膰 powoli. M贸wimy tu nawet o kilkuletniej perspektywie. Zawsze jednak nale偶y bra膰 po uwag臋 pesymistyczny scenariusz pami臋taj膮c, 偶e za艂amanie rynku po okresach prosperity jest zjawiskiem typowym i przychodz膮cym nagle.

W przysz艂ym roku mo偶emy obserwowa膰 dalszy wzrost popularno艣ci programu MDM. Dotychczas cieszy艂 si臋 on umiarkowanym zainteresowaniem, poniewa偶 by艂 niedost臋pny dla wi臋kszego grona Klient贸w. Jednak fakt, i偶 teraz b臋d膮 oni mogli skorzysta膰 z wy偶szych dop艂at, a tak偶e b臋d膮 mieli mo偶liwo艣膰 kupna wi臋kszego lokalu przy zachowaniu analogicznej zdolno艣ci kredytowej mo偶e sprawi膰, 偶e wi臋cej os贸b zdecyduje si臋 na zakup swojego pierwszego M. W zwi膮zku z tym mo偶na prognozowa膰, i偶 deweloperzy odpowiedz膮 na zapotrzebowanie, tworz膮c oferty z wi臋ksz膮 liczb膮 mieszka艅 z dop艂at膮 MDM. Nale偶y jednak zaznaczy膰, 偶e b臋d膮 one pochodzi艂y z lokalizacji, w kt贸rych ju偶 dzi艣 mo偶na znale藕膰 mieszkania w cenie spe艂niaj膮cej warunki programu.

Nowy rok wi膮偶e si臋 z podniesieniem wysoko艣ci wk艂adu w艂asnego do kredytu hipotecznego, co mo偶e stwarza膰 problem dla cz臋艣ci klient贸w. Z drugiej jednak strony, w ostatnich tygodniach klienci wcale nie przyspieszali decyzji zakupowych, by m贸c skorzysta膰 z dotychczasowych warunk贸w. Sygna艂y z rynku pokazuj膮, 偶e wi臋kszo艣膰 klient贸w i tak dysponuje wk艂adem w艂asnym wy偶szym ni偶 10%.

W kontek艣cie kredyt贸w hipotecznych mo偶na obawia膰 si臋 tak偶e podniesienia ich koszt贸w. Pierwsze doniesienia z rynku m贸wi膮, 偶e banki podnios膮 mar偶臋 od kredyt贸w hipotecznych. G艂贸wnym argumentem jest planowany podatek aktyw贸w bankowych.

Oczywi艣cie nale偶y mie膰 na uwadze, 偶e mimo stabilnych prognoz, zawsze mo偶e zaskoczy膰 nas za艂amanie rynku. Trudno te偶 przewidywa膰 jak rozwinie si臋 sytuacja geopolityczna, a jednocze艣nie trzeba mie膰 艣wiadomo艣膰, 偶e ka偶da zmiana na 艣wiatowym rynku mo偶e mie膰 wp艂yw na nasze podw贸rko.

Autorem komentarza jest Marcin Zaremba-艢mieta艅ski, Cz艂onek Zarz膮du Operacyjnego w Grupie Deweloperskiej GEO.