Jaki był rynek deweloperski w 2015 roku?

Boom. Zmiany w MDM. Stopy procentowe. To chyba najcz─Ö┼Ťciej powtarzane s┼éowa w kontek┼Ťcie rynku mieszkaniowego w ostatnich miesi─ůcach. Bez w─ůtpienia ostatni rok przejdzie do historii jako niezwykle udany, poniewa┼╝ up┼éyn─ů┼é pod znakiem znacz─ůcych zmian i kolejnych rekord├│w sprzeda┼╝y mieszka┼ä. Co zatem wydarzy┼éo si─Ö w ostatnim roku i jak zapowiada si─Ö rok 2016?

Boom i kolejne rekordy

2015 charakteryzowa┼é si─Ö wysokim popytem na zakup nowych mieszka┼ä. Deweloperzy odnotowywali kolejne rekordy sprzeda┼╝y, ┼é─ůcz─ůc to zjawisko przede wszystkim z historycznie najni┼╝szym poziomem st├│p procentowych. Pozwala on na zaci─ůganie kredytu hipotecznego na bardzo korzystnych warunkach.

Poziom st├│p procentowych przyczyni┼é si─Ö tak┼╝e do wzrostu liczby klient├│w inwestycyjnych. Osoby posiadaj─ůce wolne ┼Ťrodki, zamiast nisko oprocentowanych lokat, zacz─Ö┼éy wybiera─ç opcje alternatywne, w tym tak┼╝e zakup mieszkania z przeznaczeniem na wynajem. Dane pokazuj─ů, ┼╝e rentowno┼Ť─ç takiej inwestycji w Polsce utrzymuje si─Ö na dobrym poziomie.

Jednym z kluczowych czynnik├│w, maj─ůcych wp┼éyw na obecny trend dosy─ç wysokiego zainteresowania kupnem mieszka┼ä, s─ů tak┼╝e ich ceny, kt├│re utrzymuj─ů si─Ö na sta┼éym poziomie. Deweloperzy na rosn─ůcy popyt zareagowali raczej zwi─Ökszaniem poda┼╝y, a nie podnoszeniem cen.

Ma┼éy metra┼╝, du┼╝o pokoi ÔÇô tego szukamy

Dane z rynku pokazuj─ů, ┼╝e klienci s─ů stali w swoich preferencjach. Niezmiennie od lat najwi─Öksz─ů popularno┼Ťci─ů ciesz─ů si─Ö mieszkania 2-pokojowe o powierzchni ok. 50m2. Klienci szukaj─ů lokali o ma┼éym metra┼╝u, ale jednocze┼Ťnie z wi─Öksz─ů liczb─ů pokoi. Dla wielu os├│b wa┼╝niejsze jest, ┼╝e b─Ödzie mo┼╝na osobno ulokowa─ç dw├│jk─Ö dzieci, nawet je┼Ťli ich pokoje b─Öd─ů niewielkie.

W ostatnim roku rynek odnotowa┼é wzmo┼╝one zainteresowanie miejscami postojowymi, kt├│re staj─ů si─Ö standardem. W przeciwie┼ästwie do lat poprzednich, obecnie mo┼╝liwo┼Ť─ç zakupu miejsca na parkingu podziemnym lub zewn─Ötrznym na terenie osiedla jest wymogiem wi─Ökszo┼Ťci klient├│w.

W┼Ťr├│d istotnych trend├│w na rynku nale┼╝y wymieni─ç tak┼╝e rosn─ůce zainteresowanie ofert─ů wyko┼äczenia mieszkania. Wzrasta ono systematycznie i dotyczy nie tylko inwestycji z najwy┼╝szej p├│┼éki. Bardzo cz─Östo z tej mo┼╝liwo┼Ťci korzystaj─ů tak┼╝e osoby kupuj─ůce mieszkanie z przeznaczeniem pod wynajem.

Rok pod znakiem MDM

Plany nowelizacji rz─ůdowego programu, obawy klient├│w oraz przewidywania ekspert├│w i wreszcie efekty nowych przepis├│w to tematy, kt├│re by┼éy mocno akcentowane w dyskusji na temat sytuacji na rynku deweloperskim w ostatnim roku. W┼Ťr├│d zmian przede wszystkim nale┼╝y wyr├│┼╝ni─ç w┼é─ůczenie do programu mo┼╝liwo┼Ťci finansowania mieszka┼ä i dom├│w jednorodzinnych z drugiej r─Öki. W┼é─ůczenie rynku wt├│rnego by┼éo tym, co mog┼éo w┼Ťr├│d deweloper├│w budzi─ç obaw─Ö przed odp┼éywem klient├│w. Trzeba jednak pami─Öta─ç, ┼╝e zjawisko to nie by┼éo i nie b─Ödzie masowe.
W du┼╝ych miastach r├│┼╝nice pomi─Ödzy limitami cenowymi dla rynku pierwotnego
i wt├│rnego s─ů na tyle du┼╝e, ┼╝e realna dost─Öpno┼Ť─ç oferty na tym drugim jest niewielka. Wzmo┼╝one zainteresowanie mieszkaniami u┼╝ywanymi mo┼╝na zauwa┼╝y─ç w mniejszych miejscowo┼Ťciach, gdzie po prostu brakuje nowych inwestycji deweloperskich. Z drugiej strony trzeba jednak pami─Öta─ç, ┼╝e znaczna cz─Ö┼Ť─ç klient├│w nastawiona jest na kupno nowego mieszkania i zmiany w MDM nie spowoduj─ů, ┼╝e nagle zdecyduj─ů inaczej.

Pozosta┼ée zmiany w programie to zwi─Ökszenie kwoty dofinansowania i maksymalnej powierzchni, wed┼éug kt├│rej mo┼╝na liczy─ç dop┼éat─Ö, a tak┼╝e zniesienie rygoru zakupu pierwszego mieszkania i limitu wieku w przypadku rodzin wychowuj─ůcych troje lub wi─Öcej dzieci. Te modyfikacje s─ů bardzo znacz─ůce, dotycz─ů jednak do┼Ť─ç w─ůskiego grona, dlatego te┼╝ mo┼╝na przewidywa─ç, ┼╝e wielodzietne rodziny ch─Ötniej rozwa┼╝─ů kupno wi─Ökszych mieszka┼ä, ┼╝eby skorzysta─ç z dodatkowych dop┼éat.

Trudno jednoznacznie oceni─ç wp┼éyw zmian w MDM na popyt, gdy┼╝ do┼Ťwiadczenia ostatnich czterech miesi─Öcy pokazuj─ů, ┼╝e na ka┼╝dym rynku zainteresowanie programem kszta┼étuje si─Ö inaczej. Grupa Deweloperska GEO najwi─Ökszy wzrost zanotowa┼éa w Krakowie, gdzie liczba ch─Ötnych na zakup subwencjonowanych mieszka┼ä zwi─Ökszy┼éa si─Ö o ok. 50%. We Wroc┼éawiu ten wzrost jest ni┼╝szy, na poziomie ok. 10-20%, natomiast rynek katowicki mo┼╝na uzna─ç jako odporny na zmiany w programie. Najprawdopodobniej wynika to z faktu w┼é─ůczenia do MDM lokali z rynku wt├│rnego, kt├│re w Katowicach i okolicy s─ů znacznie ta┼äsze, ni┼╝ mieszkania deweloperskie.

Co przyniesie rok 2016?

Ju┼╝ teraz mo┼╝na stwierdzi─ç, ┼╝e kolejny rok nie pobije tegorocznych rekord├│w. Poszczeg├│lni deweloperzy mog─ů osi─ůga─ç lepsze wyniki ni┼╝ w roku 2015, jednak oceniaj─ůc globalnie, rok 2016 nie b─Ödzie lepszy. Nale┼╝y mie─ç ┼Ťwiadomo┼Ť─ç, ┼╝e wszystkie czynniki wzrostu i obecnego boomu zosta┼éy ju┼╝ w du┼╝ym stopniu ÔÇ×skonsumowaneÔÇŁ.

Nie powinna znacz─ůco wzrosn─ů─ç liczba klient├│w inwestycyjnych, poniewa┼╝ w du┼╝ej cz─Ö┼Ťci zmienili oni ju┼╝ struktur─Ö swojego portfela.

Ch─Öci nie zawsze przek┼éadaj─ů si─Ö na mo┼╝liwo┼Ťci. Nie ka┼╝dy klient szukaj─ůcy mieszkania docelowego b─Ödzie m├│g┼é pozwoli─ç sobie na zakup, a patrz─ůc na struktur─Ö demograficzn─ů mo┼╝na przypuszcza─ç, ┼╝e znaczna cz─Ö┼Ť─ç os├│b z rocznika wy┼╝u, kt├│re mog┼éy pozwoli─ç sobie na zakup mieszkania, ju┼╝ dokona┼éa takiego zakupu lub kupi je w najbli┼╝szym czasie. Z ka┼╝d─ů kolejn─ů transakcj─ů spada─ç b─Ödzie liczba os├│b szukaj─ůcych mieszkania, a dop┼éyw nowych klient├│w nie zr├│wnowa┼╝y tego zjawiska.

Szczyt boomu na zakup mieszkania mamy ju┼╝ za sob─ů, jednak rynek jest na tyle stabilny, ┼╝e wyciszenie popytu powinno nast─Öpowa─ç powoli. M├│wimy tu nawet o kilkuletniej perspektywie. Zawsze jednak nale┼╝y bra─ç po uwag─Ö pesymistyczny scenariusz pami─Ötaj─ůc, ┼╝e za┼éamanie rynku po okresach prosperity jest zjawiskiem typowym i przychodz─ůcym nagle.

W przysz┼éym roku mo┼╝emy obserwowa─ç dalszy wzrost popularno┼Ťci programu MDM. Dotychczas cieszy┼é si─Ö on umiarkowanym zainteresowaniem, poniewa┼╝ by┼é niedost─Öpny dla wi─Ökszego grona Klient├│w. Jednak fakt, i┼╝ teraz b─Öd─ů oni mogli skorzysta─ç z wy┼╝szych dop┼éat, a tak┼╝e b─Öd─ů mieli mo┼╝liwo┼Ť─ç kupna wi─Ökszego lokalu przy zachowaniu analogicznej zdolno┼Ťci kredytowej mo┼╝e sprawi─ç, ┼╝e wi─Öcej os├│b zdecyduje si─Ö na zakup swojego pierwszego M. W zwi─ůzku z tym mo┼╝na prognozowa─ç, i┼╝ deweloperzy odpowiedz─ů na zapotrzebowanie, tworz─ůc oferty z wi─Öksz─ů liczb─ů mieszka┼ä z dop┼éat─ů MDM. Nale┼╝y jednak zaznaczy─ç, ┼╝e b─Öd─ů one pochodzi┼éy z lokalizacji, w kt├│rych ju┼╝ dzi┼Ť mo┼╝na znale┼║─ç mieszkania w cenie spe┼éniaj─ůcej warunki programu.

Nowy rok wi─ů┼╝e si─Ö z podniesieniem wysoko┼Ťci wk┼éadu w┼éasnego do kredytu hipotecznego, co mo┼╝e stwarza─ç problem dla cz─Ö┼Ťci klient├│w. Z drugiej jednak strony, w ostatnich tygodniach klienci wcale nie przyspieszali decyzji zakupowych, by m├│c skorzysta─ç z dotychczasowych warunk├│w. Sygna┼éy z rynku pokazuj─ů, ┼╝e wi─Ökszo┼Ť─ç klient├│w i tak dysponuje wk┼éadem w┼éasnym wy┼╝szym ni┼╝ 10%.

W kontek┼Ťcie kredyt├│w hipotecznych mo┼╝na obawia─ç si─Ö tak┼╝e podniesienia ich koszt├│w. Pierwsze doniesienia z rynku m├│wi─ů, ┼╝e banki podnios─ů mar┼╝─Ö od kredyt├│w hipotecznych. G┼é├│wnym argumentem jest planowany podatek aktyw├│w bankowych.

Oczywi┼Ťcie nale┼╝y mie─ç na uwadze, ┼╝e mimo stabilnych prognoz, zawsze mo┼╝e zaskoczy─ç nas za┼éamanie rynku. Trudno te┼╝ przewidywa─ç jak rozwinie si─Ö sytuacja geopolityczna, a jednocze┼Ťnie trzeba mie─ç ┼Ťwiadomo┼Ť─ç, ┼╝e ka┼╝da zmiana na ┼Ťwiatowym rynku mo┼╝e mie─ç wp┼éyw na nasze podw├│rko.

Autorem komentarza jest Marcin Zaremba-┼Ümieta┼äski, Cz┼éonek Zarz─ůdu Operacyjnego w Grupie Deweloperskiej GEO.