Polski rynek magazynowy jest jednym z najszybciej rozwijających się w Europie. W ciągu roku łączna powierzchnia magazynów w naszym kraju urosła o 12 proc. i wynosi 30,5 mln mkw. – wynika z najnowszych danych CBRE.
Powierzchnia magazynowa w budowie
Pozytywnym sygnałem dla rynku jest rosnący popyt, który od lipca do września tego roku był o ponad połowę wyższy niż w drugim kwartale 2023. Powierzchnia w budowie wynosi obecnie 2,5 mln mkw., z czego ponad połowę stanowią inwestycje spekulacyjne, czyli bez zapewnionego najemcy. Choć poziom pustostanów w skali kraju rośnie, to w rejonach Trójmiasta, Białegostoku i Rzeszowa jest bardzo niski i spadł poniżej 2 proc.
– Mimo lekkiego spowolnienia, które obserwowaliśmy na rynku magazynowym szczególnie na początku tego roku, Polska pozostaje bardzo atrakcyjnym miejscem dla najemców. Dodatkowo, najnowsze dane za trzeci kwartał br. wskazują, że mieliśmy wtedy do czynienia z ożywieniem, które ma duże szanse na kontynuację. W porównaniu do drugiego kwartału, odnotowaliśmy wzrost powierzchni w budowie i znacznie wyższy popyt. Ilość powstającej powierzchni magazynowej jest wyższa o 17 proc., a popyt urósł o 56 proc. Biorąc pod uwagę cały 2023 rok, największą popularnością cieszą się Region Warszawski, Katowice i Wrocław. Poziom pustostanów rośnie, jednak jest to efekt większej liczby budów spekulacyjnych, które zostały dostarczone na rynek i potrzebują czasu, by zostać wynajęte – mówi Anna Bielacka, senior consultant w dziale badań rynku i analiz w CBRE.
30,5 mln mkw
Na koniec trzeciego kwartału 2023 roku wielkość powierzchni magazynowej w Polsce wyniosła 30,5 mln mkw. W porównaniu do tego samego okresu minionego roku to wzrost o 12 proc., co stawia nasz kraj wśród najszybciej rozwijających się rynków magazynowych w Europie. W budowie jest obecnie 2,5 mln mkw., a więc o 47 proc. mniej niż w tym samym okresie rok temu, ale o 17 proc. więcej niż w drugim kwartale br. Ponad połowa (53 proc.) z obecnie powstających magazynów to budowy spekulacyjne, które na etapie realizacji nie mają jeszcze zagwarantowanych najemców.
– Warto zauważyć, że wysoki poziom budów, odnotowany w 2022 roku, był efektem wysokiej liczby inwestycji sektora e-commerce w magazyny, z którą mieliśmy do czynienia jeszcze w pandemii – dodaje Anna Bielacka.
Magazyny rosną w całym kraju
Od początku 2023 roku na rynek dostarczono 3,1 mln mkw. nowej powierzchni magazynowej, czyli o 11 proc. mniej niż w tym samym okresie minionego roku. Najwięcej przybyło w Regionie Warszawskim (539,1 tys. mkw.), oraz w południowo-zachodniej części Polski, a więc w Katowicach (471,7 tys. mkw.) oraz w Zielonej Górze i Gorzowie (437,3 tys. mkw.). Największy ukończony projekt to Panattoni BTS Zalando w Bydgoszczy, który został otwarty w pierwszym kwartale tego roku, a jego rozmiar to 146 tys. mkw.
Całkowity popyt na magazyny
Południowo-zachodnia część Polski wyróżniała się także pod względem popytu. W 2023 roku w Katowicach wynajęto 655 tys. mkw., a we Wrocławiu 578 tys. mkw. W Regionie Warszawskim zainteresowanie sięgnęło 780 tys. mkw. Całkowity popyt na magazyny odnotowany od początku tego roku wyniósł 3,9 mln mkw. Choć to o jedną czwartą (25 proc.) mniej niż w tym samym czasie minionego roku, to porównując wyniki z trzeciego kwartału z drugim widać wzrost o 56 proc. Większość umów na wynajem magazynów podpisanych w tym roku stanowiły nowe kontrakty (59 proc.), udział odnowień sięgnął 34 proc.
– Sektor produkcyjny utrzymuje wysoką pozycję wśród najemców magazynów. Jego udział w całkowitym popycie w tym roku sięgnął niemal jednej czwartej wszystkich umów. Prym wiodą jednak operatorzy logistyczni, głównie wyspecjalizowani, zajmujący się odbiorem towaru od sprzedawcy, przechowywaniem go we własnym magazynie, kompletowaniem i dostarczaniem do klientów końcowych. Odpowiadają oni za niemal połowę całej aktywności popytowej na rynku – mówi Maciej Gierak, Zastępca Dyrektora w dziale wynajmu powierzchni przemysłowo – logistycznych CBRE.
Na Wschodzie trudniej o wolny magazyn
Średni poziom pustostanów na rynku magazynowym w trzecim kwartale 2023 roku wzrósł o 3,5 pp. w porównaniu rok do roku oraz o 1 pp. w odniesieniu do poprzedniego kwartału i wynosi 7,7 proc. Najniższy jest w Trójmieście, Białymstoku i Rzeszowie, gdzie spadł poniżej 2 proc. Jednocześnie w regionie Łodzi czy Wrocławia odsetek niewynajętych powierzchni magazynowych sięga niemal 10 proc. Zróżnicowane są także koszty wynajmu. W większości głównych rynków regionalnych wynoszą one 3,9-5,4 euro za mkw. za miesiąc, a w stolicy i jej okolicach sięgają nawet 7,5 euro za mkw. za miesiąc.