Jak wygl─ůda zakup dzia┼éki pod inwestycj─Ö dewelopersk─ů ÔÇô czy metoda szukania z okna samochodu si─Ö sprawdza?

Grunty to ograniczony zas├│b. Nie da si─Ö ich wyprodukowa─ç w fabryce. Z roku na rok maleje dost─Öpno┼Ť─ç dzia┼éek przeznaczonych na inwestycje mieszkaniowe i us┼éugowe. Rosn─ů natomiast ich ceny. W 2023 roku ziemia pod zabudow─Ö mieszkaniow─ů zdro┼╝a┼éa o 20% w stosunku do roku poprzedniego. Zdaniem Tomasza Stogi, prezesa PROFIT Development, grunty s─ů dzi┼Ť niczym klejnoty rodowe, a firmy deweloperskie s─ů oceniane przez pryzmat banku ziemi. Jak wi─Öc pozyskuj─ů obecnie dzia┼éki pod inwestycje? Metod jest co najmniej kilka, ka┼╝da jednak ma swoje plusy i minusy.

Co wp┼éywa na atrakcyjno┼Ť─ç dzia┼éki inwestycyjnej?

Atrakcyjno┼Ť─ç dzia┼éki inwestycyjnej zale┼╝y od wielu czynnik├│w, kt├│re mog─ů wp┼éywa─ç na jej warto┼Ť─ç oraz potencja┼é inwestycyjny. Do jednego z najwa┼╝niejszych nale┼╝y lokalizacja. Deweloperzy zdaj─ů sobie spraw─Ö, co ma w tym zakresie znaczenie dla potencjalnych mieszka┼äc├│w. Odleg┼éo┼Ť─ç do centrum miasta, dost─Öp do infrastruktury, jak drogi, szko┼éy, sklepy i us┼éugi publiczne. Istotna jest tak┼╝e dost─Öpno┼Ť─ç transportu publicznego, blisko┼Ť─ç do g┼é├│wnych arterii komunikacyjnych, takich jak autostrady i linie kolejowe. Mieszka┼äcy du┼╝─ů wag─Ö przywi─ůzuj─ů tak┼╝e do otoczenia. Ceni─ů s─ůsiedztwo teren├│w zielonych, park├│w oraz og├│ln─ů estetyk─Ö okolicy.

A na co zwracaj─ů uwag─Ö sami deweloperzy? Kwesti─ů zasadnicz─ů jest plan zagospodarowania przestrzennego. ÔÇô Musimy sprawdzi─ç zgodno┼Ť─ç dzia┼éki z lokalnym planem zagospodarowania przestrzennego, kt├│ry okre┼Ťla, jakie inwestycje mog─ů by─ç realizowane na danym terenie. ÔÇô t┼éumaczy Tomasz Stoga, prezesa PROFIT Development. ÔÇô Istotny jest tak┼╝e stan prawny. Sprawdzamy ewentualne obci─ů┼╝enia prawne, takie jak hipoteki, s┼éu┼╝ebno┼Ťci czy spory s─ůdowe dotycz─ůce w┼éasno┼Ťci dzia┼éki. Je┼Ťli chodzi o infrastruktur─Ö techniczn─ů, interesuje nas dost─Öpno┼Ť─ç lub mo┼╝liwo┼Ť─ç przy┼é─ůczenia medi├│w, takich jak woda, pr─ůd, gaz i kanalizacja. ÔÇô wylicza.

Zar├│wno deweloperzy jak i inwestorzy patrz─ů tak┼╝e na potencja┼é wzrostu warto┼Ťci inwestycji na danym terenie. Najpierw jednak dany teren trzeba pozyska─ç.

Najskuteczniejsze sposoby pozyskiwania grunt├│w

Mimo, ┼╝e grunt├│w pod inwestycje mieszkaniowe ubywa, deweloperzy maj─ů sposoby na ich skuteczne pozyskiwanie. Jedn─ů z nich jest przetarg. Zakup grunt├│w na przetargach organizowanych przez gminy lub inne instytucje publiczne to bezpieczna metoda, poniewa┼╝ transakcje s─ů przejrzyste i regulowane prawnie. Kolejn─ů mo┼╝liwo┼Ťci─ů jest korzystanie z us┼éug po┼Ťrednik├│w, kt├│rzy maj─ů dost─Öp do szerokiej bazy danych nieruchomo┼Ťci i mog─ů pom├│c w znalezieniu odpowiednich dzia┼éek. Zdarza si─Ö tak┼╝e, ┼╝e deweloperzy kontaktuj─ů si─Ö z w┼éa┼Ťcicielami grunt├│w bezpo┼Ťrednio i negocjuj─ů z nimi warunki zakupu, uzyskuj─ůc korzystniejsze warunki finansowe.

ÔÇô Cz─Öst─ů praktyk─ů jest tworzenie banku ziemi, czyli gromadzenie grunt├│w na przysz┼ée inwestycje. Deweloperzy cz─Östo kupuj─ů dzia┼éki, kt├│re mog─ů by─ç wykorzystane w przysz┼éo┼Ťci, gdy b─Öd─ů bardziej atrakcyjne. Niekt├│re tego typu transakcje opieraj─ů si─Ö na spekulacji, czyli zakupie grunt├│w w mniej rozwini─Ötych obszarach z nadziej─ů, ┼╝e ich warto┼Ť─ç wzro┼Ťnie w przysz┼éo┼Ťci wraz z rozwojem infrastruktury i urbanizacji. ÔÇô wyja┼Ťnia prezes PROFIT Development.

Metoda pozyskiwania działek inwestycyjnych z okna samochodu

Kiedy poda┼╝ grunt├│w jest niewystarczaj─ůca, licz─ů si─Ö wszelkie metody, dzi─Öki kt├│rym mo┼╝na osi─ůgn─ů─ç sukces. Jedn─ů z nich jest poszukiwanie grunt├│w z okna samochodu, co polega na je┼╝d┼╝eniu po mie┼Ťcie i okolicach w poszukiwaniu pustych dzia┼éek. Wymaga to du┼╝ego zaanga┼╝owania i cierpliwo┼Ťci, poniewa┼╝ proces mo┼╝e by─ç d┼éugotrwa┼éy i frustruj─ůcy.

Metoda ta pozwala jednak na bezpo┼Ťrednie zlokalizowanie potencjalnych teren├│w inwestycyjnych, kt├│re mog─ů nie by─ç dost─Öpne w bazach danych po┼Ťrednik├│w nieruchomo┼Ťci. Kolejn─ů zalet─ů jest mo┼╝liwo┼Ť─ç dowiedzenia si─Ö od s─ůsiad├│w, kto jest w┼éa┼Ťcicielem dzia┼éki, co mo┼╝e prowadzi─ç do bezpo┼Ťrednich negocjacji z w┼éa┼Ťcicielem i uzyskania korzystniejszych warunk├│w zakupu, poniewa┼╝ omija si─Ö po┼Ťrednik├│w.

Z drugiej strony taka metoda jest czasoch┼éonna, poniewa┼╝ wymaga wielu godzin sp─Ödzonych na je┼╝d┼╝eniu i poszukiwaniu odpowiednich dzia┼éek. Zawsze te┼╝ Istnieje ryzyko, ┼╝e nie uda si─Ö znale┼║─ç odpowiedniego terenu, albo dzia┼éka nie b─Ödzie spe┼énia─ç wszystkich wymaga┼ä inwestora. W├│wczas je┼╝d┼╝enie oka┼╝e si─Ö jedynie strat─ů czasu i zasob├│w.

R├│┼╝ne strategie deweloper├│w

Jak wida─ç mo┼╝liwo┼Ťci pozyskiwania dzia┼éek pod inwestycje deweloperskie jest ca┼ékiem sporo. ÔÇô Strategie s─ů r├│┼╝ne. S─ů firmy, kt├│re nie maj─ůc banku ziemi, decyduj─ů si─Ö kupi─ç dan─ů nieruchomo┼Ť─ç. Inne kupuj─ů wielkie area┼éy nieuzdatnionego gruntu i czekaj─ů na uzdatnienie. Jeszcze inne, jak PROFIT Development, gdy dostaj─ů pozwolenie na budow─Ö, maj─ů ju┼╝ przygotowany ca┼éy plan sprzeda┼╝y i za┼éatwiony kredyt. Wynika to z faktu, ┼╝e przep┼éyw pieni─ůdza ma w tym przypadku wi─Öksze znaczenie ni┼╝ oczekiwanie, i┼╝ dany grunt uro┼Ťnie z czasem na warto┼Ťci. ÔÇô konkluduje Tomasz Stoga.