Czy możliwa jest legalizacja samowoli budowlanej?

legalizacja samowoli budowlanej

Co pewien czas słyszymy o samowoli budowlanej, ale nie do końca rozumiemy, co tak naprawdę kryje się pod tym terminem i jaki obiekt za samowolę jest uznawane oraz, jak zmieniły się przepisy prawne umożliwiające legalizację samowoli budowlanej.

Co to jest samowola budowlana?

W przepisach prawa budowlanego nie ma jasno sformułowanej definicji samowoli budowlanej. Jednak przyjmuje się, że za samowolę budowlaną uznaje się wszelkie obiekty budowlane, które powstały bez uzyskania pozwolenia na budowę, bez zgłoszenia, a także wtedy, kiedy wniesiono sprzeciw do zgłoszenia. Czyli nie tylko budowa, ale samo przystąpienie do prac budowlanych bez pozwolenia lub zgłoszenia jest łamaniem prawa, a obiekt, który w ten sposób powstaje – samowolą budowlaną. Samowolą budowlaną może się okazać też przebudowa lub rozbudowa domu. Dotyczy to sytuacji, kiedy w domu, już zamieszkałym, właściciele chcą dokonać poważnych zmian. I nie chodzi tu o zmianę koloru ścian lub przebudowę schodów. O samowoli mówi się, kiedy na przykład dobudowywane jest piętro, dodatkowe pomieszczenie, a także ganek lub taras. Tego typu działania są bez zgody lub zezwolenia niedopuszczalne i traktowane jako samowola budowlana. Podobnie jest w przypadku budynków, na których postawienie lub dobudowę nie jest wymagane pozwolenie, ale tylko zgłoszenie. Jeśli inwestor nie dopilnuje formalności, w myśl przepisów prawa mamy do czynienia z samowolą budowlaną. Stwierdzeniem, czy do takiej doszło zajmuje się inspektor nadzoru budowlanego.

Czy samowolę budowlaną trzeba rozebrać?

Inspektor nadzoru budowlanego jest zobligowany do wystawienia nakazu rozbiórki obiektu budowlanego lub jego części w sytuacji, kiedy inwestor nie otrzymał pozwolenia na budowę. Ustawa Prawo budowlane przewiduje jednak wyjątki od tej reguły. Aby tak się stało – trzeba przeprowadzić postępowanie legalizacyjne. 19 września 2020 roku weszła w życie nowelizacja ustawy Prawo budowlane, która zmienia i upraszcza zasady legalizacji samowoli budowlanej. Dotychczasowa procedura legalizacji przebiegała bez udziału inwestora i zazwyczaj kończyła się nakazem rozbiórki. Po nowelizacji inwestor może brać udział w przebiegu procesu.

Procedura legalizacyjna

Proces legalizacji samowoli budowlanej zaczyna się od wydania przez stosowny organ administracyjny postanowienia, które nakłada na inwestora obowiązek przedłożenia dokumentów legalizacyjnych. W praktyce są one takie same, jakie składa inwestor, kiedy ubiega się o pozwolenie na budowę. Dodatkowo trzeba dołączyć projekt techniczny uwzględniający zakres wykonanych prac oraz zaświadczenie o zgodności budowy z obowiązującym na danym terenie planie zagospodarowania przestrzennego. Przedłożone dokumenty będą sprawdzane, a w przypadku stwierdzenia nieprawidłowości – inwestor zostanie wezwany do ich usunięcia. Jeśli tego nie dokona w wyznaczonym terminie, może otrzymać nakaz rozbiórki.

Opłata legalizacyjna – jak jest ustalana?

Kompletna dokumentacja, którą trzeba zgromadzić, to nie jedyny wymóg zalegalizowania samowoli budowlanej. Na inwestora zostanie nałożona również opłata legalizacyjna. W nowelizacji Ustawy o prawie budowlanym sposób jej naliczania nie uległ zmianie. Jej wysokość zależy od rodzaju samowoli budowlanej (czy obiekt powstał bez pozwolenia na budowę, czy bez zgłoszenia). W przypadku budowy, która została postawiona na podstawie zezwolenia – kwota legalizacyjna jest stała, wynosi odpowiednio 2,5 lub 5 tys. złotych i zależy od wielkości obiektu.  W przypadku obiektu budowlanego, który powstał bez pozwolenia na budowę kwoty są znacznie wyższe. Jest to iloczyn pięćdziesięciokrotności 500 zł i dodatkowo dochodzi współczynnik kategorii i wielkości obiektu. Szczegóły znajdują się w załączniku prawa budowlanego. Najniższa opłata wynosi 25 tys., a najwyższa nawet 900 000 zł! W takiej sytuacji warto pomyśleć, czy rozbiórka obiektu nie będzie tańsza od jego legalizacji. Istnieje też możliwość odroczenia płatności lub rozłożenia jej na raty, a wtedy postępowanie w sprawie samowoli budowlanej zostanie zawieszone.

Prawo budowlane jasno udowadnia, że nie warto się spieszyć z rozpoczęciem budowy bez uzyskania stosownych pozwoleń. Nieprzestrzeganie prawa może sporo kosztować.