Nastroje po MIPIM

Marcin Purgal,

Komentuj─ůcy: Marcin Purgal, Senior Director, Investment w Avison Young

W marcu odby┼éo si─Ö w Cannes jedno z najwa┼╝niejszych wydarze┼ä rynku nieruchomo┼Ťci ÔÇô MIPIM. Co roku, uczestnicy spotykaj─ů si─Ö we Francji, aby przez kilka dni prowadzi─ç rozmowy, negocjacje, bada─ç nastroje rynkowe czy uczestniczy─ç w konferencjach tematycznych. Na MIPIM nie mog┼éo zabrakn─ů─ç r├│wnie┼╝ reprezentant├│w Avison Young, kt├│rych wnioski po licznych spotkaniach i rozmowach przedstawiamy poni┼╝ej.

Polska na radarze

Nastroje w┼Ťr├│d inwestor├│w by┼éy r├│┼╝ne: wszyscy spodziewali┼Ťmy si─Ö, ┼╝e pocz─ůtek tego roku nie b─Ödzie bogaty w transakcje i nowe projekty i tak te┼╝ jest ÔÇô w ca┼éej Europie obserwujemy spowolnienie inwestycyjne. Natomiast w tym czasie niepewno┼Ťci mo┼╝emy powiedzie─ç, ┼╝e Polska jest i dalej b─Ödzie cieszy┼éa si─Ö zainteresowaniem inwestor├│w ÔÇô jest jednym z najbardziej aktywnych rynk├│w, poprzez wszystkie jego segmenty, przyci─ůgaj─ůc atrakcyjniejszymi ni┼╝ w Europie Zachodniej stopami zwrotu. Mamy nap┼éyw nowego kapita┼éu z kraj├│w ba┼étyckich, Skandynawii. R├│wnie┼╝ obecny kapita┼é jest dalej aktywny i mowa tu o inwestorach z regionu Europy ┼Ürodkowo-Wschodniej a tak┼╝e kilku z Europy Zachodniej.

Sektor biurowy

W sytuacji niepewnych warunk├│w rynkowych, wielu inwestor├│w sektora biurowego zwr├│ci┼éo si─Ö w 2022 roku ku stabilnym aktywom. Prawie 90% z 2,1 mld euro zainwestowanych w sektorze w 2022 roku przypad┼éo na nieruchomo┼Ťci typu core lub core+, kt├│re wpisuj─ů si─Ö w strategi─Ö niskiego ryzyka. Mimo to, w drugiej po┼éowie 2022 roku nast─ůpi┼é gwa┼étowny odwr├│t i zauwa┼╝alny wzrost transakcji value-add czy te┼╝ oportunistycznych.

Spodziewamy si─Ö, ┼╝e inwestor├│w w 2023 b─Ödzie dalej oscylowa┼éo wok├│┼é aktyw├│w value-add i oportunistycznych. Ju┼╝ teraz widzimy spore zainteresowanie wieloma takimi budynkami zar├│wno w Warszawie jak i w g┼é├│wnych miastach regionalnych. Niestety, aktywa typu core, b─Öd─ů cechowa─ç si─Ö mniejszym zainteresowaniem, gdy┼╝ tu nie nast─ůpi┼éo jeszcze zauwa┼╝alne obni┼╝enie oczekiwa┼ä co do poziom├│w cen, a rosn─ůce koszty finansowania nie pomagaj─ů w osi─ůganiu zak┼éadanych zwrot├│w. Jednak jest to tylko kwesti─ů czasu, gdy znowu wie┼╝e w centrum Warszawy b─Öd─ů przedmiotem obrotu.

Sektor magazynowy

Wolumen inwestycyjny w Polsce w styczniu i lutym nie by┼é spektakularny, bo wyni├│s┼é ok. 260 milion├│w euro. Magazyny dominowa┼éy w tym okresie pod wzgl─Ödem ilo┼Ťci transakcji. Rok 2021 by┼é rekordowy dla sektora pod wzgl─Ödem wolumenu transakcji, ubieg┼éy cechowa┼é si─Ö ju┼╝ jednak pewnym os┼éabieniem wolumenu transakcji. Spodziewamy si─Ö, ┼╝e w tym roku ilo┼Ť─ç i wolumen transakcji bed─ů jeszcze mniejsze, chyba ┼╝e sprzedaj─ůcy zaakceptuj─ů obni┼╝ki cen, aby kupuj─ůcy mogli osi─ůgn─ů─ç oczekiwane zwroty.

Sektor handlowy

Parki handlowe to jedne z najbardziej poszukiwanych aktualnie produkt├│w inwestycyjnych. Segment ten zaliczy┼é w ubieg┼éym roku rekord, odpowiadaj─ůc za 65% udzia┼éu w liczbie transakcji ca┼éego sektora handlowego. Uwa┼╝amy, ┼╝e parki handlowe dalej b─Öd─ů wa┼╝nym elementem sektora i inwestorzy dalej b─Öd─ů kupowa─ç te aktywa, natomiast je┼╝eli chodzi o sektor centr├│w handlowych, to na radarze b─Öd─ů g┼é├│wnie aktywa tanie, w dobrych lokalizacjach, gdzie b─Ödzie mo┼╝na uzyska─ç finasowanie od istniej─ůcego kredytodawcy.

Sektor PRS

To drugi z najgor─Ötszych obecnie segment├│w rynku, kt├│ry zamkn─ů┼é rok 2022 rekordowym wolumenem sfinalizowanych transakcji na poziomie 150 milion├│w. Nale┼╝y pami─Öta─ç, ┼╝e sektor PRS Polsce jest dalej raczkuj─ůcy, gdy┼╝ udzia┼é lokali PRS w istniej─ůcych zasobach mieszkaniowych miasta jest ci─ůgle marginalny – znacznie poni┼╝ej 1%. Dla por├│wnania w Berlinie ten udzia┼é 30%. Cho─ç cz─Ö┼Ť─ç projekt├│w deweloperskich w tym sektorze zosta┼éa czasowo zawieszona ÔÇô spodziewamy si─Ö dalszego jego rozwoju i kolejnych nowych graczy na rynku.

Coraz wi─Öksza liczba aktywnych deweloper├│w przekszta┼éca cz─Ö┼Ť─ç swojego portfela mieszkaniowego w PRS, co zwi─ůzane jest ze spowolnieniem sprzeda┼╝y indywidulanej oraz brakiem dost─Öpno┼Ťci do kredyt├│w hipotecznych. Naturalne wydaje si─Ö r├│wnie┼╝, ┼╝e w sektorze mog─ů pojawi─ç si─Ö nowi inwestorzy a tym samym r├│wnie┼╝ nowe projekty czy platformy.

W najbli┼╝szych miesi─ůcach mo┼╝emy oczekiwa─ç trudnych dyskusji pomi─Ödzy kupuj─ůcym a sprzedaj─ůcym, kt├│re dotyczy─ç b─Öd─ů presji na obni┼╝anie cen. Kluczow─ů kwesti─ů b─Ödzie r├│wnie┼╝ pozyskiwanie finansowania obecnie banki podchodz─ů bardzo selektywnie do udzielania kredyt├│w, preferuj─ůc wsp├│┼éprace z podmiotami, kt├│re ju┼╝ maj─ů wyrobion─ů opini─Ö na rynku.

Spodziewamy si─Ö jednak, ┼╝e polski rynek nieruchomo┼Ťci komercyjnych, pomimo mniejszej ilo┼Ťci transakcji, dalej b─Ödzie jednym z najbardziej p┼éynnych w regionie Europy ┼Ürodkowo-Wschodniej.