Podatek od sprzeda┼╝y nieruchomo┼Ťci ÔÇô kto jest z niego zwolniony?

Sprzeda┼╝ nieruchomo┼Ťci, kt├│ra zosta┼éa nabyta w okresie kr├│tszym ni┼╝ 5 lat od daty sprzeda┼╝y, jest opodatkowana podatkiem dochodowym. Sprzedawca nieruchomo┼Ťci ma w├│wczas obowi─ůzek zap┼éacenia podatku dochodowego i wype┼énienia deklaracji na formularzu PIT ÔÇô 39.

Sprzeda┼╝ nieruchomo┼Ťci po up┼éywie pi─Öciu lat od jej nabycia nie zosta┼éa opodatkowana. Ta zasada dotyczy jednak wy┼é─ůcznie os├│b fizycznych. Osoby prawne oraz sp├│┼éki osobowe rozliczaj─ů si─Ö wed┼éug innych regu┼é. Dla os├│b, kt├│re zamierzaj─ů sprzeda─ç nieruchomo┼Ť─ç, istotny jest spos├│b liczenia okresu pi─Öcioletniego, o kt├│rym by┼éa mowa na wst─Öpie. Termin ten nie biegnie od dnia zakupu nieruchomo┼Ťci, ale od ko┼äca roku kalendarzowego, w kt├│rym sprzedawca naby┼é nieruchomo┼Ť─ç, albo j─ů wybudowa┼é. Natomiast okre┼Ťlenie ÔÇ×nabycia nieruchomo┼ŤciÔÇŁ odnosi si─Ö zar├│wno do um├│w sprzeda┼╝y, jak i darowizny, zamiany, zniesienia wsp├│┼éw┼éasno┼Ťci, czy te┼╝ nabycia nieruchomo┼Ťci w nast─Öpstwie dzia┼éu spadku. Wyj─ůtkiem jest ostatnia z sytuacji ÔÇô odziedziczon─ů nieruchomo┼Ť─ç mo┼╝na sprzeda─ç bez obowi─ůzku zap┼éaty podatku dochodowego po up┼éywie pi─Öciu lat od dnia nabycia jej przez spadkodawc─Ö.

Podstawa do obliczenia podatku

Podatek dochodowy od os├│b fizycznych jest obliczany od kwoty odpowiadaj─ůcej cenie sprzeda┼╝y wskazanej w tre┼Ťci aktu notarialnego. Niemniej od warto┼Ťci wskazanej jako cena nieruchomo┼Ťci, podatnik mo┼╝e odj─ů─ç mi─Ödzy innymi:

– wynagrodzenie po┼Ťrednika

– wynagrodzenie rzeczoznawczy, kt├│ry przeprowadzi┼é wycen─Ö nieruchomo┼Ťci

– op┼éaty og┼éosze┼ä prasowych sprzeda┼╝y

– taks─Ö notarialn─ů 

Cena nieruchomo┼Ťci pomniejszona o koszty transakcyjne to przych├│d podatnika, a w j─Özyku potocznym tzw. czysty zysk. Warto┼Ť─ç przychodu jest podstaw─ů do obliczenia podatku nale┼╝nego fiskusowi.

Nakłady i koszty nabycia lub wytworzenia

W sytuacji, gdy sprzedawana nieruchomo┼Ť─ç zosta┼éa nabyta lub wybudowana przez sprzedawc─Ö, na jego koszt, wydatki poniesione w zwi─ůzku z zakupem mieszkania (koszty post─Öpowania s─ůdowego, koszty transakcyjne) mog─ů zosta─ç odliczone od warto┼Ťci podatku jako koszty uzyskania przychodu. Kosztami uzyskania przychodu z tytu┼éu sprzeda┼╝y nieruchomo┼Ťci s─ů tak┼╝e poniesione przez w┼éa┼Ťciciela udokumentowane koszty wytworzenia powi─Ökszone o udokumentowane nak┼éady zwi─Ökszaj─ůce warto┼Ť─ç nieruchomo┼Ťci (np. rozbudowa, remont, modernizacja itd.). Istotne jest jednak okre┼Ťlenie ÔÇ×udokumentowaneÔÇŁ ÔÇô z tego wzgl─Ödu warto gromadzi─ç w jednej teczce wszystkie faktury VAT, kt├│re powinny by─ç wystawione na imi─Ö i nazwisko w┼éa┼Ťciciela nieruchomo┼Ťci. Nie jest mo┼╝liwo┼Ť─ç powo┼éywania si─Ö przed organem podatkowym, kt├│ry b─Ödzie bada┼é poprawno┼Ť─ç deklaracji PIT-39, na zeznania ┼Ťwiadk├│w lub inne dowody. Ustawodawca wyra┼║nie wymaga przedstawienia dokumentu.

Pami─Ötaj o wska┼║niku inflacji

Podatnicy podatku dochodowego od sprzeda┼╝y nieruchomo┼Ťci cz─Östo zapominaj─ů lub nie wiedz─ů o tym, ┼╝e suma koszt├│w nabycia i nak┼éad├│w (koszty uzyskania przychodu) mo┼╝e zosta─ç dodatkowo podwy┼╝szona o wska┼║nik inflacji od roku nast─Öpuj─ůcego po roku, w kt├│rym nieruchomo┼Ť─ç zosta┼éa nabyta, a┼╝ do roku poprzedzaj─ůcego rok podatkowy, w kt├│rym dosz┼éo do sprzeda┼╝y. Na przyk┼éad, podatnik kupi┼é dom jednorodzinny w 2015 r. W 2019 r. dokona jego sprzeda┼╝y. Sk┼éadaj─ůc deklaracj─Ö PIT-39 mo┼╝e podwy┼╝szy─ç poniesione koszty o wska┼║nik inflacji w latach 2016 ÔÇô 2018.

Uwaga na amortyzacj─Ö

Amortyzacja nieruchomo┼Ťci polega na zaliczaniu ceny zakupu lub kosztu budowy do koszt├│w uzyskania przychodu z najmu lokalu. W takiej sytuacji koszty uzyskania przychodu b─Öd─ů odpowiednio ni┼╝sze. Mo┼╝e si─Ö zatem okaza─ç, ┼╝e lepiej jest poczeka─ç na up┼éyw 5 lat i nie p┼éaci─ç podatku dochodowego wcale.

Stawka podatku dochodowego od nieruchomo┼Ťci

Podatek dochodowy z tytu┼éu odp┼éatnego zbycia nieruchomo┼Ťci jest obliczany wed┼éug stawki 19%. W przypadku, gdy nieruchomo┼Ť─ç zosta┼éa zbyta w cenie 200.000 z┼é, ale koszty uzyskania przychodu pomniejszy┼éy czysty zysk do poziomu 100.000 z┼é, podatek nale┼╝y obliczy─ç od kwoty 100.000 z┼é: 19% x 100.000 z┼é, co daje wynik 19.000 z┼é.

Zwolnienie dochodu z podatku dla kupuj─ůcych mieszkanie

Niemniej, podatnik, kt├│ry sprzeda┼é mieszkanie, ┼╝eby kupi─ç wi─Ökszy dom, mo┼╝e skorzysta─ç z ulgi wskazanej w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Zgodnie z tym przepisem zysk ze sprzeda┼╝y mieszkania, nale┼╝y pomniejszy─ç o iloczyn dochodu i udzia┼éu wydatk├│w na zakup nowego domu, podzielony przez przych├│d. Warunkiem skorzystania z tego zwolnienia jest zakup nowego mieszkania w terminie nie p├│┼║niej ni┼╝ w ci─ůgu 3 lat od ko┼äca roku podatkowego, w kt├│rym nast─ůpi┼éa opodatkowana sprzeda┼╝. Brzmi to skomplikowanie, ale poni┼╝szy przyk┼éad w prosty spos├│b ilustruje mechanizm dzia┼éania tego zwolnienia w odniesieniu do podatnik├│w, kt├│rzy sprzedaj─ů mniejsze mieszkanie, aby zainwestowa─ç w bardziej przestronn─ů nieruchomo┼Ť─ç.

Je┼╝eli doch├│d wyni├│s┼é 100.000 z┼é, a podatnik poni├│s┼é wydatki na cele mieszkaniowe w wysoko┼Ťci 200.000 z┼é, to doch├│d podlegaj─ůcy zwolnieniu wynosi: (100.000 z┼é x 200.000 z┼é) / 200.000 z┼é, co daje kwot─Ö 100.000 z┼é.

Skoro doch├│d podlegaj─ůcy zwolnieniu wynosi 100.000 z┼é, podatek jest r├│wny zeru. W takiej sytuacji podatnik nie ma obowi─ůzku zap┼éaty podatku. Sytuacja wskazana w powy┼╝szym przyk┼éadzie polega na tym, ┼╝e przych├│d ze sprzeda┼╝y nieruchomo┼Ťci zosta┼é ca┼ékowicie przeznaczony na w┼éasne cele mieszkaniowe to doch├│d korzysta ze zwolnienia od PIT w ca┼éo┼Ťci. Nie zwalnia to jednak podatnika z obowi─ůzku z┼éo┼╝enia deklaracji PIT 39. Po skorzystaniu z om├│wionego zwolnienia z podatku mo┼╝e si─Ö zatem okaza─ç, ┼╝e podatnik nie musi p┼éaci─ç podatku od nieruchomo┼Ťci. 

W wype┼énianiu PIT 39 warto skorzysta─ç z pomocy doradcy podatkowego, poniewa┼╝ w przypadku nieodpowiedniego obliczenia warto┼Ťci dochodu i skorzystania ze zwolnie┼ä, urz─ůd skarbowy zobowi─ů┼╝e podatnika do z┼éo┼╝enia korekty i zap┼éaty odsetek w wysoko┼Ťci 8% w skali roku.