Wyw┼éaszczenie nieruchomo┼Ťci ÔÇô prawo do odszkodowania. Podstawowe informacje.

Prawo w┼éasno┼Ťci uznaje si─Ö w naszym kraju za niepodwa┼╝alne, ale zdarzaj─ů si─Ö sytuacje, ┼╝e mo┼╝e by─ç ono cz─Ö┼Ťciowo ograniczone. Dzieje si─Ö tak, kiedy cele publiczne, zwi─ůzane z realizacj─ů wa┼╝nych spo┼éecznie inwestycji (budowa dr├│g, autostrad, obiekt├│w u┼╝yteczno┼Ťci publicznej), stoj─ů wy┼╝ej ni┼╝ prawo w┼éasno┼Ťci. Mo┼╝e wtedy doj┼Ť─ç do tzw. wyw┼éaszczenia nieruchomo┼Ťci. Wielu osobom wyw┼éaszczenie kojarzy si─Ö ┼║le, ale zazwyczaj jest ono korzystne dla w┼éa┼Ťciciela. Wyw┼éaszczenie nieruchomo┼Ťci jest to proces, w wyniku kt├│rego warto┼Ť─ç prywatna mo┼╝e zosta─ç przeniesiona na rzecz Skarbu Pa┼ästwa lub jednostki samorz─ůdu terytorialnego w celu realizacji cel├│w publicznych. Proces ten nast─Öpuje w ┼Ťci┼Ťle okre┼Ťlonych prawem sytuacjach, a w┼éa┼Ťciciel nieruchomo┼Ťci musi otrzyma─ç s┼éuszne odszkodowanie. S┼éuszne, to znaczy nie ni┼╝sze ni┼╝ warto┼Ť─ç odj─Ötych praw.

Wyw┼éaszczenie nieruchomo┼Ťci ÔÇô procedura post─Öpowania

Post─Öpowanie wyw┼éaszczeniowe jest poprzedzone rokowaniami o nabyciu nieruchomo┼Ťci w drodze umowy, w trakcie kt├│rych odbywa si─Ö m.in. wycena, stanowi─ůca punkt wyj┼Ťciowy do dalszych negocjacji. Wyceny dokonuje uprawniony rzeczoznawca maj─ůtkowy. Je┼Ťli strony dojd─ů do porozumienia, zawierana jest ugoda administracyjna mi─Ödzy w┼éa┼Ťcicielem nieruchomo┼Ťci, a stosownym organem pa┼ästwowym. Na kanwie ustawy o gospodarce nieruchomo┼Ťciami jest to starosta (prezydent miasta na prawach powiatu). W przypadku specustawy drogowej ÔÇô wojewoda, je┼Ťli chodzi o drogi krajowe i wojew├│dzkie oraz starosta, w odniesieniu do dr├│g powiatowych i gminnych.

Wyw┼éaszczenie nieruchomo┼Ťci ÔÇô czy mo┼╝na si─Ö sprzeciwi─ç?

W┼éa┼Ťciciel nieruchomo┼Ťci mo┼╝e si─Ö nie zgodzi─ç na wyw┼éaszczenie, ale w tym wypadku, wymienione wcze┼Ťniej organy maj─ů prawo do wydania decyzji administracyjnej pozbawiaj─ůcej albo ograniczaj─ůcej prawa w┼éa┼Ťciciela do nieruchomo┼Ťci. Mo┼╝e to by─ç: wyw┼éaszczenie cz─Ö┼Ťci nieruchomo┼Ťci niezb─Ödne do realizacji inwestycji, ograniczenie praw w┼éasno┼Ťci albo zniesieniu innych praw ni┼╝ prawo w┼éasno┼Ťci. W┼éa┼Ťcicielowi oczywi┼Ťcie przys┼éuguje prawo do odwo┼éania, a nawet skarga do s─ůdu administracyjnego. Z chwil─ů jednak, kiedy decyzja si─Ö uprawomocni ÔÇô w┼éasno┼Ť─ç nieruchomo┼Ťci wchodzi w ┼╝ycie. W ksi─Ödze wieczystej nieruchomo┼Ťci natomiast wpisuje si─Ö nawet sam─ů wzmiank─Ö o wszcz─Öciu post─Öpowania wyw┼éaszczeniowego. Podsumowuj─ůc: w┼éa┼Ťciciel nieruchomo┼Ťci mo┼╝e wnie┼Ť─ç sprzeciw wobec wyw┼éaszczenia na ka┼╝dym etapie post─Öpowania, ale najcz─Ö┼Ťciej ma on charakter opinii, kt├│ra nie musi i najcz─Ö┼Ťciej nie jest brana pod uwag─Ö. Tam, gdzie chodzi o interes publiczny jest on wa┼╝niejszy ni┼╝ interes partykularny, jednostkowy.

Wyw┼éaszczenie nieruchomo┼Ťci ÔÇô warto┼Ť─ç odszkodowania

Odszkodowanie za wyw┼éaszczenie nale┼╝y si─Ö by┼éemu w┼éa┼Ťcicielowi nieruchomo┼Ťci, a w przypadku wsp├│┼éw┼éasno┼Ťci, wszystkim wsp├│┼éw┼éa┼Ťcicielom, proporcjonalnie do ich udzia┼éu w nieruchomo┼Ťci. Wysoko┼Ť─ç wyp┼éacalnego odszkodowania jest regulowana przepisami prawa i ustalana przez organ na podstawie operatu szacunkowego, sporz─ůdzonego przez uprawnionego rzeczoznawc─Ö maj─ůtkowego. Odszkodowanie zale┼╝y przede wszystkim od warto┼Ťci rynkowej nieruchomo┼Ťci, a tak┼╝e utraty ewentualnych korzy┼Ťci, z ni─ů zwi─ůzanych, np. wynikaj─ůcych z wynajmu. Rzeczoznawca zwraca te┼╝ uwag─Ö na warto┼Ť─ç gruntu w danej lokalizacji, warto┼Ť─ç obiekt├│w (w tym budynk├│w tam umiejscowionych) i ewentualnych szk├│d jakie w┼éa┼Ťciciel poniesie w wyniku wyw┼éaszczenia. W┼éa┼Ťciciel ma prawo do skorzystania z kilku roszcze┼ä. Przede wszystkim, je┼Ťli wyw┼éaszczeniu podlega tylko cz─Ö┼Ť─ç nieruchomo┼Ťci, a pozosta┼éa nie mo┼╝e by─ç wykorzystana na dotychczasowe cele, w┼éa┼Ťciciel mo┼╝e za┼╝─ůda─ç wyw┼éaszczenia ca┼éo┼Ťci. W┼éa┼Ťciciel nieruchomo┼Ťci mo┼╝e te┼╝ wnie┼Ť─ç zarzuty do przedstawionego operatu szacunkowego.

Wysoko┼Ť─ç odszkodowania ÔÇô czy mo┼╝na j─ů zmieni─ç?

Rzeczoznawca maj─ůtkowy powinien dokona─ç wyceny rzetelnie, obiektywnie i starannie. Zdarzaj─ů si─Ö jednak sytuacje, kiedy w┼éa┼Ťciciel nieruchomo┼Ťci nie zgadza si─Ö z wysoko┼Ťci─ů odszkodowania. Mo┼╝e pr├│bowa─ç dokona─ç jej zmiany korzystaj─ůc z obowi─ůzuj─ůcego prawa w toku pierwszej instancji ÔÇô przed starost─ů lub wojewod─ů. Odbywa si─Ö to poprzez wniesienie zarzut├│w do przygotowanego operatu szacunkowego. W┼éa┼Ťciciel nieruchomo┼Ťci mo┼╝e zarzuci─ç, ┼╝e zani┼╝enie warto┼Ťci odszkodowania powsta┼éo na skutek naruszenia prawa, a nast─Öpnie z┼éo┼╝y─ç w┼éasny materia┼é dowodowy. Zgromadzony materia┼é dowodowy jest podstaw─ů do wydania decyzji ustalaj─ůcej odszkodowanie. Stronie przys┼éuguje jednak prawo odwo┼éania do organu wy┼╝szego szczebla. Kolejnym etapem mo┼╝e by─ç skarga do wojew├│dzkiego s─ůdu administracyjnego, a wydany tam wyrok podlega kasacji do Naczelnego S─ůdu Administracyjnego. Nale┼╝y jednak pami─Öta─ç, ┼╝e je┼Ťli odszkodowanie zostanie wyp┼éacone nie ma mo┼╝liwo┼Ťci odwo┼éania si─Ö od ustalonej kwoty. Ewentualne odwo┼éanie mo┼╝na z┼éo┼╝y─ç w momencie otrzymania warto┼Ťci wyceny i decyzji ustalaj─ůcej odszkodowanie. W┼éa┼Ťciciel ma na to czterna┼Ťcie dni.

Odszkodowanie za wyw┼éaszczenie nieruchomo┼Ťci to najwa┼╝niejszy etap procesu wyw┼éaszczenia. Warto, by w┼éa┼Ťciciel nieruchomo┼Ťci skorzysta┼é z porady prawnej i pomocy rzeczoznawcy w rzetelnej wycenie oraz uzyskaniu w┼éa┼Ťciwego odszkodowania.

Bogumiła Pierzchanowska

Fot. licencja Adobe