Dla kogo b臋d膮 budowa膰 deweloperzy?

Globalny kapita艂 inwestycyjny, poszukuj膮cy bezpiecznych opcji na rynkach nieruchomo艣ci stawia dzi艣 na mieszkani贸wk臋. Polska jest na celownik贸w najwi臋kszych, 艣wiatowych graczy inwestuj膮cych w sektorze PRS    

Dla funduszy buduj膮cych portfele mieszka艅 na wynajem jeste艣my jedn膮 z najatrakcyjniejszych lokalizacji w Europie. Ich aktywno艣膰 sprawi艂a, 偶e rynek wynajmu instytucjonalnego mieszka艅 (PRS ), kt贸ry w naszym kraju powoli kszta艂tuje si臋 od ponad dw贸ch lat, teraz mocno przyspieszy艂.

– Sektor PRS skupia w Polsce zaledwie kilka tysi臋cy mieszka艅 i apartament贸w, ale jego wzrost w najbli偶szych 18 miesi膮cach b臋dzie spektakularny. Trend zwi膮zany z rozwojem tego segmentu widoczny jest w ca艂ej Europie, ale w Polsce mo偶emy obserwowa膰 ciekawy proces jego narodzin. Pierwsze portfele mieszka艅 dopiero si臋 tworz膮. Nie mamy jeszcze standard贸w i infrastruktury niezb臋dnej do funkcjonowania rynku wynajmu instytucjonalnego mieszka艅. Brakuje, nie tylko  gotowych nieruchomo艣ci, kt贸rych poszukuj膮 inwestorzy, ale tak偶e wyspecjalizowanych w ich budowie deweloper贸w czy zarz膮dc贸w. Inwestorzy podpisuj膮 umowy i czekaj膮 na realizacj臋 projekt贸w. By poszerzy膰 dost臋p do produkt贸w inwestycyjnych fundusze zacz臋艂y r贸wnie偶 przejmowa膰 sp贸艂ki deweloperskie buduj膮ce mieszkania 鈥 zauwa偶a Bart艂omiej Zagrodnik, Managing Partner/CEO w Walter Herz.

Polska zapewnia wy偶sze zyski  

Zdaniem analityk贸w Walter Herz, nied艂ugo b臋dziemy obserwowa膰 seri臋 kolejnych transakcji w sektorze PRS. Wielu inwestor贸w, kt贸rzy poszukuj膮 silnej kotwicy dla kapita艂u, wyra偶a bowiem zainteresowanie wej艣ciem do Polski. Fundusze, kt贸re tworz膮 ju偶 u nas swoje portfolio maj膮 z kolei szeroko zakrojone plany rozbudowy oferty. Obejmuj膮 one zakup tysi臋cy mieszka艅 zlokalizowanych w najwi臋kszych miastach w kraju. 鈥 Motywacj膮 do inwestowania w Polsce jest z pewno艣ci膮 utrzymuj膮cy si臋 wci膮偶 du偶y niedob贸r mieszka艅. Silnym magnesem s膮 r贸wnie偶 stopy zwrotu, kt贸re kszta艂tuj膮 si臋 u nas na poziomie 5-6 proc. O 1,5 do 2 proc. wy偶szym ni偶 w krajach Europy Zachodniej – informuje Bart艂omiej Zagrodnik.

W 2020 roku warto艣膰 inwestycji w sektorze PRS wynios艂a w Polsce 250 mln euro. To du偶y wzrost w por贸wnaniu z wolumenem transakcji odnotowanym w 2019 roku, kt贸ry jak podaje Walter Herz, mia艂 warto艣膰 oko艂o 300 mln z艂.

Nasz rynek najmu dysponuje zaledwie kilkunastoma procentami ca艂kowitych zasob贸w lokalowych, jakie mamy w Polsce. Wynajmowane mieszkania nale偶膮 g艂贸wnie do w艂a艣cicieli indywidualnych. Najwi臋kszym instytucjonalnym w艂a艣cicielem portfela mieszka艅 na wynajem jest jak dot膮d pa艅stwowy Fundusz Mieszka艅 na Wynajem, kt贸rym zarz膮dza Bank Gospodarstwa Krajowego. W jego r臋kach jest ponad 2 tys. mieszka艅 zakupionych od firm deweloperskich w Warszawie, Poznaniu, Krakowie, Wroc艂awiu, Gda艅sku, Katowicach i 艁odzi.

Rosn膮 portfele mieszka艅 na wynajem 

Oko艂o 1,9 tys. mieszka艅 we Wroc艂awiu, 艁odzi i Warszawie skupia natomiast prywatna platforma Resi4Rent, utworzona przez firm臋 dewelopersk膮 Echo Investment oraz Griffin Real Estate w imieniu globalnego funduszu inwestycyjnego PIMCO. Do 2025 roku firma planuje rozszerzy膰 ofert臋 do 10 tys. mieszka艅, zlokalizowanych tak偶e w Krakowie, Gda艅sku i Poznaniu.

– Z zapowiedzi inwestor贸w wynika, 偶e w ci膮gu najbli偶szych dw贸ch trzech lat rynek PRS w naszym kraju mo偶e wzrosn膮膰 do ponad 20 tys. mieszka艅, a przez kolejne dwa nawet potroi膰 te zasoby. Ju偶 w tym roku mo偶emy spodziewa膰 si臋 kilku du偶ych transakcji, w tym tak偶e um贸w typu forward funding, w ramach kt贸rych fundusze uczestnicz膮 w finansowaniu budowy projekt贸w. Zainteresowane wej艣ciem do Polski s膮 zar贸wno fundusze europejskie, jak i kapita艂 izraelski i ameryka艅ski. Do najwi臋kszych firm aktywnych na naszym rynku nale偶y m.in. TAG Immobilien, Resi4Rent, Heimstaden Bostad, Golub GetHouse, Catella, Aurec Capital Poland, Van der Vorm Vastgoed, czy Zeitgeist Asset Management 鈥 m贸wi Katarzyna Tencza, Associate Director Investment&Hospitality w Walter Herz.

Katarzyna Tencza zaznacza, 偶e firmy deweloperskie s膮 otwarte na wsp贸艂prac臋 z funduszami. Oczekuj膮 jednak mar偶y na satysfakcjonuj膮cym poziomie. 鈥 To w艂a艣nie ze wzgl臋du na mo偶liwo艣膰 uzyskania wy偶szej mar偶y deweloperzy nadal preferuj膮 sprzeda偶 detaliczn膮. Mimo obecnej sytuacji zainteresowanie zakupem mieszka艅 ze strony indywidualnych odbiorc贸w jest wci膮偶 bardzo du偶e, nawet przy rosn膮cych cenach. Ewentualny, znacz膮cy spadek popytu przyni贸s艂by funduszom wi臋kszy dost臋p do produktu 鈥 dodaje Katarzyna Tencza.  

Ta historia zacz臋艂a si臋 w 2018 roku

Pionierska transakcja na naszym rynku w sektorze PRS mia艂a miejsce w 2018 roku, kiedy fundusz Bouwfonds Investment Management za blisko 100 mln z艂 kupi艂 od Matexi Polska budynek ze 193 mieszkaniami przy ulicy Pereca w Warszawie, kt贸ry w ca艂o艣ci przeznaczony zosta艂 na wynajem instytucjonalny.

Do jednych z pierwszych transakcji nale偶a艂 r贸wnie偶 zakup przez niemiecki fundusz Catella Residential Investment Management 72 apartament贸w w wie偶y Z艂ota 44. Obecnie w posiadaniu funduszu jest 560 mieszka艅 w Warszawie i Krakowie.

Pod wynajem przeznaczone jest te偶 175 lokali, kt贸re LRC Group pod mark膮 Vonder Europe naby艂a w inwestycji Pacific Residence na warszawskim Powi艣lu. Inwestor kupi艂 tak偶e od firmy Golub GetHouse 170 metrow膮 wie偶臋 mieszkaln膮 z 900 apartamentami na wynajem, kt贸ra ma stan膮膰 przy Grzybowskiej 59 w Warszawie. Golub Gethouse ma tak偶e w planach budow臋 kompleksu na S艂u偶ewcu z 380 mieszkaniami na wynajem i wie偶owca z oko艂o 500 mieszkaniami na warszawskiej Woli.

Na pocz膮tku ubieg艂ego roku byli艣my r贸wnie偶 艣wiadkami przej臋cia wroc艂awskiej firmy deweloperskiej Vantage Development przez niemieck膮 firm臋 TAG Immobilien, kt贸ra zarz膮dza wNiemczech ponad 84 tys. mieszka艅 na wynajem. W Polsce w ci膮gu najbli偶szych 5 lat inwestor zamierza zgromadzi膰 zasoby si臋gaj膮ce nawet do 20 tys. mieszka艅. Pierwsze z nich maj膮 trafi膰 na wroc艂awski rynek najmu pod mark膮 Vantage Rent.

Sypi膮 si臋 kolejne transakcje

W minionym roku tak偶e Aurec Capital Poland pod mark膮 LivUp, realizowa艂 swoj膮 trzeci膮 transakcj臋 w sektorze PRS w Polsce. Firma naby艂a nieruchomo艣膰 przy ulicy Targowej w Warszawie, gdzie maj膮 powsta膰 trzy budynki ze 150 mieszkaniami. Wcze艣niej za ponad 100 milion贸w z艂 sp贸艂ka kupi艂a od Matexi Polska realizowany w Warszawie projekt Pu艂awska 186 z ponad 200 mieszkaniami, kt贸re trafi膮 na rynek w przysz艂ym roku.

Pod koniec 2020 roku o zakupie budowanych w Gda艅sku czterech budynk贸w z 210 mieszkaniami poinformowa艂 Zeitgeist Asset Management. Za 81 mln euro firma kupi艂a te偶 kompleks budynk贸w u zbiegu ulicy Nowogrodzkiej i 艣w. Barbary w Warszawie.

Ponad 80 proc. mieszka艅 od Nexity Polska w warszawskim budynku La Praga w ubieg艂ym roku kupi艂 r贸wnie偶 holenderski fundusz Van der Vorm Vastgoed, kt贸ry dzia艂a w naszym kraju od kilku lat.

Pocz膮tek tego roku przyni贸s艂 kolejn膮 du偶膮 transakcj臋. Szwedzki operator Heimstaden Bostad za 380 mln z艂 w projektach, Moko Botanika, Studio Ok臋cie i jednym z budynk贸w w inwestycji Unique Tower naby艂 prawie 650 mieszka艅 od firmy Marvipol. 640 mieszka艅 na warszawskiej Pradze P贸艂noc i S艂u偶ewcu w formule build-to-rent wybuduje dla niego te偶 firma deweloperska Eiffage Immobilier. W Polsce Heimstaden Bostad ma w portfelu prawie 1350 mieszka艅, przeznaczonych na wynajem i szerokie plany rozwoju w naszym kraju. W Norwegii, Szwecji, Danii, Holandii, Niemczech i Czechach inwestor posiada ponad 103 tys. mieszka艅 na wynajem.

Pierwsz膮 transakcj臋 na rynku PRS zawar艂a niedawno tak偶e firma Dekpol, kt贸ra sprzeda艂a za oko艂o 150 mln z艂 projekt deweloperski realizowany we Wroc艂awiu przy ulicy Braniborskiej z ko艂o 300 mieszkaniami.