Dla kogo b─Öd─ů budowa─ç deweloperzy?

Globalny kapita┼é inwestycyjny, poszukuj─ůcy bezpiecznych opcji na rynkach nieruchomo┼Ťci stawia dzi┼Ť na mieszkani├│wk─Ö. Polska jest na celownik├│w najwi─Ökszych, ┼Ťwiatowych graczy inwestuj─ůcych w sektorze PRS    

Dla funduszy buduj─ůcych portfele mieszka┼ä na wynajem jeste┼Ťmy jedn─ů z najatrakcyjniejszych lokalizacji w Europie. Ich aktywno┼Ť─ç sprawi┼éa, ┼╝e rynek wynajmu instytucjonalnego mieszka┼ä (PRS ), kt├│ry w naszym kraju powoli kszta┼étuje si─Ö od ponad dw├│ch lat, teraz mocno przyspieszy┼é.

– Sektor PRS skupia w Polsce zaledwie kilka tysi─Öcy mieszka┼ä i apartament├│w, ale jego wzrost w najbli┼╝szych 18 miesi─ůcach b─Ödzie spektakularny. Trend zwi─ůzany z rozwojem tego segmentu widoczny jest w ca┼éej Europie, ale w Polsce mo┼╝emy obserwowa─ç ciekawy proces jego narodzin. Pierwsze portfele mieszka┼ä dopiero si─Ö tworz─ů. Nie mamy jeszcze standard├│w i infrastruktury niezb─Ödnej do funkcjonowania rynku wynajmu instytucjonalnego mieszka┼ä. Brakuje, nie tylko  gotowych nieruchomo┼Ťci, kt├│rych poszukuj─ů inwestorzy, ale tak┼╝e wyspecjalizowanych w ich budowie deweloper├│w czy zarz─ůdc├│w. Inwestorzy podpisuj─ů umowy i czekaj─ů na realizacj─Ö projekt├│w. By poszerzy─ç dost─Öp do produkt├│w inwestycyjnych fundusze zacz─Ö┼éy r├│wnie┼╝ przejmowa─ç sp├│┼éki deweloperskie buduj─ůce mieszkania ÔÇô zauwa┼╝a Bart┼éomiej Zagrodnik, Managing Partner/CEO w Walter Herz.

Polska zapewnia wy┼╝sze zyski  

Zdaniem analityk├│w Walter Herz, nied┼éugo b─Ödziemy obserwowa─ç seri─Ö kolejnych transakcji w sektorze PRS. Wielu inwestor├│w, kt├│rzy poszukuj─ů silnej kotwicy dla kapita┼éu, wyra┼╝a bowiem zainteresowanie wej┼Ťciem do Polski. Fundusze, kt├│re tworz─ů ju┼╝ u nas swoje portfolio maj─ů z kolei szeroko zakrojone plany rozbudowy oferty. Obejmuj─ů one zakup tysi─Öcy mieszka┼ä zlokalizowanych w najwi─Ökszych miastach w kraju. ÔÇô Motywacj─ů do inwestowania w Polsce jest z pewno┼Ťci─ů utrzymuj─ůcy si─Ö wci─ů┼╝ du┼╝y niedob├│r mieszka┼ä. Silnym magnesem s─ů r├│wnie┼╝ stopy zwrotu, kt├│re kszta┼étuj─ů si─Ö u nas na poziomie 5-6 proc. O 1,5 do 2 proc. wy┼╝szym ni┼╝ w krajach Europy Zachodniej – informuje Bart┼éomiej Zagrodnik.

W 2020 roku warto┼Ť─ç inwestycji w sektorze PRS wynios┼éa w Polsce 250 mln euro. To du┼╝y wzrost w por├│wnaniu z wolumenem transakcji odnotowanym w 2019 roku, kt├│ry jak podaje Walter Herz, mia┼é warto┼Ť─ç oko┼éo 300 mln z┼é.

Nasz rynek najmu dysponuje zaledwie kilkunastoma procentami ca┼ékowitych zasob├│w lokalowych, jakie mamy w Polsce. Wynajmowane mieszkania nale┼╝─ů g┼é├│wnie do w┼éa┼Ťcicieli indywidualnych. Najwi─Ökszym instytucjonalnym w┼éa┼Ťcicielem portfela mieszka┼ä na wynajem jest jak dot─ůd pa┼ästwowy Fundusz Mieszka┼ä na Wynajem, kt├│rym zarz─ůdza Bank Gospodarstwa Krajowego. W jego r─Ökach jest ponad 2 tys. mieszka┼ä zakupionych od firm deweloperskich w Warszawie, Poznaniu, Krakowie, Wroc┼éawiu, Gda┼äsku, Katowicach i ┼üodzi.

Rosn─ů portfele mieszka┼ä na wynajem 

Oko┼éo 1,9 tys. mieszka┼ä we Wroc┼éawiu, ┼üodzi i Warszawie skupia natomiast prywatna platforma Resi4Rent, utworzona przez firm─Ö dewelopersk─ů Echo Investment oraz Griffin Real Estate w imieniu globalnego funduszu inwestycyjnego PIMCO. Do 2025 roku firma planuje rozszerzy─ç ofert─Ö do 10 tys. mieszka┼ä, zlokalizowanych tak┼╝e w Krakowie, Gda┼äsku i Poznaniu.

– Z zapowiedzi inwestor├│w wynika, ┼╝e w ci─ůgu najbli┼╝szych dw├│ch trzech lat rynek PRS w naszym kraju mo┼╝e wzrosn─ů─ç do ponad 20 tys. mieszka┼ä, a przez kolejne dwa nawet potroi─ç te zasoby. Ju┼╝ w tym roku mo┼╝emy spodziewa─ç si─Ö kilku du┼╝ych transakcji, w tym tak┼╝e um├│w typu forward funding, w ramach kt├│rych fundusze uczestnicz─ů w finansowaniu budowy projekt├│w. Zainteresowane wej┼Ťciem do Polski s─ů zar├│wno fundusze europejskie, jak i kapita┼é izraelski i ameryka┼äski. Do najwi─Ökszych firm aktywnych na naszym rynku nale┼╝y m.in. TAG Immobilien, Resi4Rent, Heimstaden Bostad, Golub GetHouse, Catella, Aurec Capital Poland, Van der Vorm Vastgoed, czy Zeitgeist Asset Management ÔÇô m├│wi Katarzyna Tencza, Associate Director Investment&Hospitality w Walter Herz.

Katarzyna Tencza zaznacza, ┼╝e firmy deweloperskie s─ů otwarte na wsp├│┼éprac─Ö z funduszami. Oczekuj─ů jednak mar┼╝y na satysfakcjonuj─ůcym poziomie. ÔÇô To w┼éa┼Ťnie ze wzgl─Ödu na mo┼╝liwo┼Ť─ç uzyskania wy┼╝szej mar┼╝y deweloperzy nadal preferuj─ů sprzeda┼╝ detaliczn─ů. Mimo obecnej sytuacji zainteresowanie zakupem mieszka┼ä ze strony indywidualnych odbiorc├│w jest wci─ů┼╝ bardzo du┼╝e, nawet przy rosn─ůcych cenach. Ewentualny, znacz─ůcy spadek popytu przyni├│s┼éby funduszom wi─Ökszy dost─Öp do produktu ÔÇô dodaje Katarzyna Tencza.  

Ta historia zaczęła się w 2018 roku

Pionierska transakcja na naszym rynku w sektorze PRS mia┼éa miejsce w 2018 roku, kiedy fundusz Bouwfonds Investment Management za blisko 100 mln z┼é kupi┼é od Matexi Polska budynek ze 193 mieszkaniami przy ulicy Pereca w Warszawie, kt├│ry w ca┼éo┼Ťci przeznaczony zosta┼é na wynajem instytucjonalny.

Do jednych z pierwszych transakcji należał również zakup przez niemiecki fundusz Catella Residential Investment Management 72 apartamentów w wieży Złota 44. Obecnie w posiadaniu funduszu jest 560 mieszkań w Warszawie i Krakowie.

Pod wynajem przeznaczone jest te┼╝ 175 lokali, kt├│re LRC Group pod mark─ů Vonder Europe naby┼éa w inwestycji Pacific Residence na warszawskim Powi┼Ťlu. Inwestor kupi┼é tak┼╝e od firmy Golub GetHouse 170 metrow─ů wie┼╝─Ö mieszkaln─ů z 900 apartamentami na wynajem, kt├│ra ma stan─ů─ç przy Grzybowskiej 59 w Warszawie. Golub Gethouse ma tak┼╝e w planach budow─Ö kompleksu na S┼éu┼╝ewcu z 380 mieszkaniami na wynajem i wie┼╝owca z oko┼éo 500 mieszkaniami na warszawskiej Woli.

Na pocz─ůtku ubieg┼éego roku byli┼Ťmy r├│wnie┼╝ ┼Ťwiadkami przej─Öcia wroc┼éawskiej firmy deweloperskiej Vantage Development przez niemieck─ů firm─Ö TAG Immobilien, kt├│ra zarz─ůdza wNiemczech ponad 84 tys. mieszka┼ä na wynajem. W Polsce w ci─ůgu najbli┼╝szych 5 lat inwestor zamierza zgromadzi─ç zasoby si─Ögaj─ůce nawet do 20 tys. mieszka┼ä. Pierwsze z nich maj─ů trafi─ç na wroc┼éawski rynek najmu pod mark─ů Vantage Rent.

Sypi─ů si─Ö kolejne transakcje

W minionym roku tak┼╝e Aurec Capital Poland pod mark─ů LivUp, realizowa┼é swoj─ů trzeci─ů transakcj─Ö w sektorze PRS w Polsce. Firma naby┼éa nieruchomo┼Ť─ç przy ulicy Targowej w Warszawie, gdzie maj─ů powsta─ç trzy budynki ze 150 mieszkaniami. Wcze┼Ťniej za ponad 100 milion├│w z┼é sp├│┼éka kupi┼éa od Matexi Polska realizowany w Warszawie projekt Pu┼éawska 186 z ponad 200 mieszkaniami, kt├│re trafi─ů na rynek w przysz┼éym roku.

Pod koniec 2020 roku o zakupie budowanych w Gda┼äsku czterech budynk├│w z 210 mieszkaniami poinformowa┼é Zeitgeist Asset Management. Za 81 mln euro firma kupi┼éa te┼╝ kompleks budynk├│w u zbiegu ulicy Nowogrodzkiej i ┼Ťw. Barbary w Warszawie.

Ponad 80 proc. mieszkań od Nexity Polska w warszawskim budynku La Praga w ubiegłym roku kupił również holenderski fundusz Van der Vorm Vastgoed, który działa w naszym kraju od kilku lat.

Pocz─ůtek tego roku przyni├│s┼é kolejn─ů du┼╝─ů transakcj─Ö. Szwedzki operator Heimstaden Bostad za 380 mln z┼é w projektach, Moko Botanika, Studio Ok─Öcie i jednym z budynk├│w w inwestycji Unique Tower naby┼é prawie 650 mieszka┼ä od firmy Marvipol. 640 mieszka┼ä na warszawskiej Pradze P├│┼énoc i S┼éu┼╝ewcu w formule build-to-rent wybuduje dla niego te┼╝ firma deweloperska Eiffage Immobilier. W Polsce Heimstaden Bostad ma w portfelu prawie 1350 mieszka┼ä, przeznaczonych na wynajem i szerokie plany rozwoju w naszym kraju. W Norwegii, Szwecji, Danii, Holandii, Niemczech i Czechach inwestor posiada ponad 103 tys. mieszka┼ä na wynajem.

Pierwsz─ů transakcj─Ö na rynku PRS zawar┼éa niedawno tak┼╝e firma Dekpol, kt├│ra sprzeda┼éa za oko┼éo 150 mln z┼é projekt deweloperski realizowany we Wroc┼éawiu przy ulicy Braniborskiej z ko┼éo 300 mieszkaniami.