Rynek mieszkaniowy na 2016 rok

Marcin Zaremba-┼Ümieta┼äski, Cz┼éonek Zarz─ůdu Operacyjnego w Grupie Deweloperskiej GEO
Marcin Zaremba-┼Ümieta┼äski, Cz┼éonek Zarz─ůdu Operacyjnego w Grupie Deweloperskiej GEO

Od kilku miesi─Öcy eksperci rynku nieruchomo┼Ťci oraz deweloperzy stwierdzaj─ů zgodnie, ┼╝e bie┼╝─ůcy rok nale┼╝y do bardzo dobrych. Coraz wi─Öcej os├│b decyduje si─Ö na w┼éasne ÔÇ×MÔÇŁ, w zwi─ůzku z czym odnotowywane s─ů kolejne rekordy sprzeda┼╝y mieszka┼ä. Obok pyta┼ä o przyczyny takiego stanu rzeczy, eksperci cz─Östo zastanawiaj─ů si─Ö, kiedy sytuacja mo┼╝e si─Ö zmieni─ç i co mo┼╝e za┼éama─ç hoss─Ö.

Rynek mieszkaniowy a stopy procentowe

Zaczynaj─ůc rozwa┼╝ania na temat boomu na rynku nieruchomo┼Ťci nale┼╝y podkre┼Ťli─ç, ┼╝e potrzeby mieszkaniowe w Polsce s─ů du┼╝e, a braki w liczbie i strukturze mieszka┼ä, pomimo wci─ů┼╝ realizowanych inwestycji, jeszcze wi─Öksze. Ch─Ö─ç posiadania w┼éasnego mieszkania by┼éa, jest i b─Ödzie widoczna w kolejnych latach. Niestety, nie ka┼╝dy mo┼╝e sta─ç si─Ö posiadaczem swojego ÔÇ×MÔÇŁ, co w najprostszy spos├│b obrazuje obecn─ů sytuacj─Ö na rynku mieszkaniowym. Rynek kszta┼étuj─ů realne mo┼╝liwo┼Ťci klient├│w, a jednym z kluczowych czynnik├│w, jakie maj─ů na to wp┼éyw, jest wysoko┼Ť─ç st├│p procentowych. Obecnie s─ů one trzykrotnie ni┼╝sze, ni┼╝ jeszcze trzy lata temu, co z kolei przek┼éada si─Ö na bardzo korzystne warunki zaci─ůgania kredytu hipotecznego. Obni┼╝enie st├│p procentowych, w przewidywalnym okresie, jest efektem sta┼éym. Zgodnie z teori─ů konwergencji, od lat wska┼║nik ten spada i zbli┼╝a si─Ö do poziomu w┼éa┼Ťciwego dla kraj├│w Europy Zachodniej.

Kluczowy czynnik ÔÇô cena

Jednym z kluczowych czynnik├│w, maj─ůcych wp┼éyw na obecny trend dosy─ç wysokiego zainteresowania kupnem mieszka┼ä, s─ů ich ceny. Te, mimo rosn─ůcego popytu, pozostaj─ů na stabilnym poziomie. Kilka lat temu kryzysy na rynku mieszkaniowym po cz─Ö┼Ťci wywo┼éa┼éo windowanie cen do niebotycznych i ca┼ékowicie nierealnych poziom├│w. Obecnie deweloperzy na rosn─ůcy popyt reaguj─ů raczej zwi─Ökszaniem poda┼╝y, a nie podnoszeniem cen.

Mo┼╝na pokusi─ç si─Ö o stwierdzenie, ┼╝e polski rynek mieszkaniowy paradoksalnie jest beneficjentem ┼Ťwiatowego spowolnienia gospodarczego. Niskie ceny paliw i innych surowc├│w pozwalaj─ů utrzyma─ç koszty budowy mieszka┼ä na sta┼éym, relatywnie niskim poziomie. Nie ma zatem przes┼éanek, aby diametralnie podwy┼╝sza─ç ceny mieszka┼ä.

Trudno jednoznacznie okre┼Ťli─ç jak d┼éugo utrzyma si─Ö taki status quo, zw┼éaszcza maj─ůc na uwadze napi─Öt─ů sytuacj─Ö geopolityczn─ů. Mo┼╝na jednak za┼éo┼╝y─ç, ┼╝e najbli┼╝sze miesi─ůce nie przynios─ů wyra┼║nych zmian, a wahania cen surowc├│w nie b─Öd─ů mia┼éy wp┼éywu na ceny mieszka┼ä, kt├│re pozostan─ů na stabilnym poziomie.

Zmiany mog─ů by─ç widoczne w perspektywie kilkuletniej i tak naprawd─Ö b─Öd─ů efektem obecnych dzia┼éa┼ä. W ostatnim czasie bardzo zwi─Ökszy┼éo si─Ö zainteresowanie deweloper├│w zakupem teren├│w pod nowe inwestycje, co skutkuje wzrostem cen grunt├│w budowlanych. Ju┼╝ teraz zdarzaj─ů si─Ö transakcje o warto┼Ťci znacznie przewy┼╝szaj─ůcej dotychczasowe stawki, a proces ten w najbli┼╝szych miesi─ůcach b─Ödzie si─Ö pog┼é─Öbia┼é. Najpewniej spora cz─Ö┼Ť─ç deweloper├│w b─Ödzie pr├│bowa─ç przenie┼Ť─ç rosn─ůce koszty na klient├│w, podnosz─ůc ceny mieszka┼ä i tylko nieznaczna cz─Ö┼Ť─ç rynku w spos├│b ÔÇ×bezbolesnyÔÇŁ zdecyduje si─Ö utrzyma─ç ceny na sta┼éym poziomie, akceptuj─ůc przy tym osi─ůganie ni┼╝szych mar┼╝y z realizowanych projekt├│w.

Nale┼╝y jednak pami─Öta─ç, ┼╝e zmiany te odczuj─ů dopiero klienci szukaj─ůcy mieszkania za kilka lat, nie wcze┼Ťniej ni┼╝ w 2018 roku. Tendencja wzrostu cen grunt├│w budowlanych dopiero zaczyna by─ç widoczna, a ca┼éy proces inwestycji deweloperskiej jest dosy─ç d┼éugi. Uzyskanie niezb─Ödnych pozwole┼ä oraz prace projektowe wymagaj─ů wielomiesi─Öcznej pracy. Minie zatem jeszcze troch─Ö czasu, zanim na rynek trafi─ů mieszkania budowane na gruntach kupionych po wy┼╝szych cenach.

Mieszkanie najlepsz─ů inwestycj─ů

Niski poziom st├│p procentowych w ostatnim okresie prze┼éo┼╝y┼é si─Ö nie tylko na spadek koszt├│w kredytu, ale tak┼╝e na obni┼╝enie oprocentowania lokat bankowych. Co za tym idzie, przesta┼éy by─ç one korzystn─ů opcj─ů lokowania wolnych ┼Ťrodk├│w, przynosz─ůc─ů zadowalaj─ůce stopy zwrotu. W poszukiwaniu alternatywnych rozwi─ůza┼ä, inwestorzy zmienili struktur─Ö swojego portfela, inwestuj─ůc cz─Ö┼Ť─ç ┼Ťrodk├│w w zakup nieruchomo┼Ťci, kt├│re docelowo przeznacz─ů pod wynajem. Potencja┼é rynku najmu dostrzegaj─ů eksperci. Wed┼éug raportu oczekiwana rentowno┼Ť─ç inwestycji w mieszkanie na wynajem w najwi─Ökszych miastach Polski wynosi 4,77%.

Nale┼╝y te┼╝ pami─Öta─ç, ┼╝e w Polsce notuje si─Ö jedn─ů z najlepszych w Europie relacji okresu zwrotu nak┼éad├│w poniesionych na zakup nieruchomo┼Ťci do zysku z czynszu za ich wynajem. Obecnie nak┼éady te zwracaj─ů si─Ö po ok. 15 latach. Dla przyk┼éadu, w Niemczech czy Wielkiej Brytanii inwestycja zwraca si─Ö w ten spos├│b po ok. 30 latach.

Fakt coraz cz─Östszego zakupu mieszka┼ä przez inwestor├│w, kt├│rzy w ten spos├│b lokuj─ů wolne ┼Ťrodki, to kolejny czynnik pozwalaj─ůcy wyja┼Ťni─ç boom na rynku.

Struktura demograficzna a rynek mieszkaniowy

Zmiany na rynku nieruchomo┼Ťci mieszkaniowych b─Öd─ů nast─Öpowa─ç powoli, a wi─ůza─ç je powinni┼Ťmy ze struktur─ů demograficzn─ů naszego spo┼éecze┼ästwa. Mo┼╝na przypuszcza─ç, ┼╝e znaczna cz─Ö┼Ť─ç os├│b z wy┼╝u demograficznego ju┼╝ skorzysta┼éa z korzystnych warunk├│w i zakupi┼éa mieszkanie lub zrobi to w najbli┼╝szym czasie. B─Ödziemy zatem obserwowa─ç systematyczny spadek liczby os├│b, kt├│re mog─ů sobie pozwoli─ç na taki zakup. Nale┼╝y pami─Öta─ç, ┼╝e nie zawsze chcie─ç znaczy m├│c, zatem to realne mo┼╝liwo┼Ťci Klient├│w b─Öd─ů kszta┼étowa─ç rynek.

Bior─ůc pod uwag─Ö wymienione powy┼╝ej czynniki nale┼╝y stwierdzi─ç, ┼╝e szczyt boomu mamy ju┼╝ za sob─ů. Obecnie rynek jest ustabilizowany i dzia┼éa racjonalnie. Sprzyja temu sprawnie dzia┼éaj─ůcy nadz├│r finansowy, kt├│ry po ostatnim kryzysie ograniczy┼é w znacznym stopniu dost─Öp do kredyt├│w dla os├│b, kt├│rych po prostu nie by┼éo na niego sta─ç oraz wyj─ůtkowo rozs─ůdna postawa deweloper├│w. Na zwi─Ökszony popyt zareagowali oni nie podnoszeniem cen mieszka┼ä, a zwi─Ökszeniem poda┼╝y. Zgodnie z danymi GUS, deweloperzy odnotowuj─ů rekordy w zakresie pozyskiwanych pozwole┼ä na budow─Ö. Obecnie mamy wi─Öc na rynku do┼Ť─ç stabiln─ů sytuacj─Ö, a wyciszenie popytu powinno nast─Öpowa─ç powoli i dotyczy to perspektywy nawet kilkuletniej.

Autorem komentarza jest Marcin Zaremba-┼Ümieta┼äski, Cz┼éonek Zarz─ůdu Operacyjnego w Grupie Deweloperskiej GEO.