> Specustawa Mieszkaniowa: Czy naprawd─Ö b─Ödzie szybciej? Komentarz Macieja Krotoskiego - BudNews.pl - budownictwo i architektura

Specustawa Mieszkaniowa: Czy naprawd─Ö b─Ödzie szybciej? Komentarz Macieja Krotoskiego

specustawa

Od dawna wyczekiwana specustawa mieszkaniowa w ┼Ťrod─Ö 1 sierpnia zosta┼éa podpisana przez Prezydenta RP Andrzeja Dud─Ö. Zdecydowana wi─Ökszo┼Ť─ç przepis├│w ustawy zacznie obowi─ůzywa─ç po up┼éywie 14 dni od publikacji tekstu w Dzienniku Ustaw. Jakie naprawd─Ö zmiany czekaj─ů inwestor├│w i deweloper├│w budownictwa mieszkaniowego ÔÇô komentarza udziela adwokat Maciej Krotoski.

Ustawa obowi─ůzuje do 2028 r.

Nowe przepisy, zgodnie z za┼éo┼╝eniem, obowi─ůzywa─ç maj─ů przez okres 10 lat. Co istotne, z dobrodziejstw Specustawy skorzysta─ç mog─ů nie tylko podmioty publiczne, ale r├│wnie┼╝ prywatne.

Celem wprowadzenia nowych przepis├│w jest skr├│cenie czasu przygotowania i realizacji inwestycji z dotychczasowych ok. 5 lat do roku oraz wzrost liczby budowanych osiedli mieszkaniowych. W za┼éo┼╝eniu ma to pozwoli─ç rz─ůdowi zrealizowa─ç Narodowy Program Mieszkaniowy i projekt Mieszkanie Plus poprzez doprowadzenie do powstania 2,5 miliona nowych mieszka┼ä do 2030 r.

Dlaczego mieszkań buduje się mniej niż wynika to z potrzeby rynku?

Odpowiedzi─ů jest ograniczona liczba grunt├│w przeznaczonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego pod budownictwo mieszkaniowe, zw┼éaszcza na terenach gmin miejskich. W tej chwili, podmiot, kt├│ry planuje zrealizowa─ç inwestycj─Ö na obszarze o odmiennym przeznaczeniu przej┼Ť─ç musi d┼éug─ů i ┼╝mudn─ů procedur─Ö zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie ma przy tym gwarancji, i┼╝ na jego wniosek w┼éa┼Ťciwa rada gminy w og├│le podejmie w tym przedmiocie uchwa┼é─Ö, poniewa┼╝ wniosek inwestora w ┼╝aden spos├│b nie jest dla organ├│w wi─ů┼╝─ůcy.

Procedura lokalizacji inwestycji

Sztandarowym za┼éo┼╝eniem Specustawy mieszkaniowej, maj─ůcym na celu rozwi─ůzanie niniejszego problemu jest wprowadzenie procedury ustalenia lokalizacji inwestycji. Post─Öpowanie w tym zakresie r├│┼╝ni si─Ö od procedury uchwalenia lub zmiany planu zagospodarowania przestrzennego przede wszystkim tym, ┼╝e wi─Ökszo┼Ť─ç obowi─ůzk├│w, polegaj─ůcych na sporz─ůdzeniu projekt├│w, ustale┼ä i analiz, obci─ů┼╝aj─ůcych dotychczas finansowo i organizacyjnie rad─Ö gminy zosta┼éa przerzucona na inwestora. Wi─ů┼╝e si─Ö to oczywi┼Ťcie ze wzrostem koszt├│w ponoszonych przez tego ostatniego, ale r├│wnie┼╝ ze znacznym przyspieszeniem realizacji wymienionych czynno┼Ťci i tym samym ograniczeniem koszt├│w po stronie gminy.

Sk┼éadany przez inwestora wniosek, zawieraj─ůcy odpowiedni─ů dokumentacj─Ö, przekazywany jest ostatecznie radzie gminy, kt├│ra w tym przypadku musi terminie 60 dni w formie uchwa┼éy orzec o ustaleniu b─ůd┼║ odmowie ustalenia lokalizacji inwestycji.

Kontrowersje wokół Specustawy

Zapisem, kt├│ry budzi w Specustawie najwi─Öksze kontrowersje jest ten, kt├│ry stanowi, i┼╝ powy┼╝sza uchwa┼éa o ustaleniu lokalizacji inwestycji mo┼╝e zosta─ç podj─Öta pomimo niezgodno┼Ťci zamiaru inwestycyjnego z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jednak┼╝e, mimo wszystko co do zasady inwestycja nie mo┼╝e sta─ç w sprzeczno┼Ťci z tre┼Ťci─ů studium uwarunkowa┼ä i kierunk├│w zagospodarowania przestrzennego.

Pojawi┼éy si─Ö zarzuty, i┼╝ ukrytym celem specustawy ma by─ç nie obni┼╝enie cen mieszka┼ä i wzrost ich dost─Öpno┼Ťci, jak to wskazuje tre┼Ť─ç uzasadnienia projektu, a maksymalizacja zysk├│w deweloper├│w
i ułatwienie im lokalizacji inwestycji w dowolnie wybranych miejscach, co z kolei miałoby doprowadzić do chaosu w zagospodarowaniu przestrzennym.

Pozostaj─ů nadto w─ůtpliwo┼Ťci co do tego, czy przyznany Radzie Gminy szeroki luz decyzyjny w kwestii mo┼╝liwo┼Ťci wyra┼╝enia zgody na realizacj─Ö inwestycji lub jej odmow─Ö nie doprowadzi do zachowa┼ä korupcyjnych.

A konstytucyjno┼Ť─ç?

Pojawiaj─ů si─Ö r├│wnie┼╝ poniek─ůd s┼éuszne g┼éosy, i┼╝ proponowane rozwi─ůzanie jest niekonstytucyjne, gdy┼╝ godzi w hierarchi─Ö ┼║r├│de┼é prawa. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest bowiem powszechnie obowi─ůzuj─ůcym aktem prawa miejscowego, odst─Öpstwa od niego powinny by─ç zatem dokonywane co najmniej aktem r├│wnorz─Ödnym, nie za┼Ť uchwa┼é─ů podejmowan─ů w sprawie indywidualnej.

Na t─Ö chwil─Ö trudno oceni─ç jak nowe regulacje sprawdza─ç b─Öd─ů si─Ö w praktyce. Zale┼╝y to bowiem od podej┼Ťcia organ├│w samorz─ůdowych do kwestii zwi─ůzanych z realizacj─ů inwestycji na terenach przewidzianych na inne cele. Ostateczna decyzja w tym zakresie nale┼╝y bowiem ka┼╝dorazowo do w┼éa┼Ťciwej rady gminy.