Wejście na sąsiednią działkę w czasie budowy – czy sąsiadowi należy się rekompensata?

W czasie robót budowlanych, a nawet już podczas prac przygotowawczych, może się okazać, że konieczne będzie skorzystanie z uprzejmości sąsiada i wejście na jego działkę. 

Sytuacja ta nie stanowi problemu pod warunkiem, że inwestor ma życzliwego sąsiada. Czasami, właściciele sąsiednich działek nie zgadzają się na wejście pracowników budowy na ich działkę, a niektórzy owszem – wyrażają zgodę, ale za odpowiednią rekompensatą.

 Rekompensata dla sąsiada 

Zabudowa działki, jej ukształtowanie i inne warunki mogą powodować konieczność wejścia na cudzy grunt, żeby wykonać niezbędne prace. Najprościej jest uzgodnić z właścicielem działki zakres i terminy robót oraz sposób ich wykonania, a tym samym sposób korzystania z jego nieruchomości. Prawo budowlane (art. 47 ust. 1 Prawa budowlanego) nie nakazuje wypłaty rekompensaty pieniężnej na rzecz życzliwego sąsiada. Nie określa nawet postaci rekompensaty (pieniężna, rzeczowa), wskazując jedynie na to, że inwestor powinien uzgodnić z nim “ewentualną rekompensatę”. Rekompensata bez wątpienia należy się właścicielowi sąsiedniej nieruchomości wtedy, gdy podczas wykonywania prac na jej terenie doszło do powstania szkody.

 Decyzja zamiast zgody 

Załóżmy, że sąsiad żąda wysokiej rekompensaty, albo w ogóle nie wyraża zgody. W takiej sytuacji inwestor musi wystąpić do inspektora nadzoru budowlanego z wnioskiem o wydanie decyzji o niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości (budynku, lokalu). W jej treści inspektor wyraźnie zaznacza, jakie prace mogą zostać wykonane, biorąc pod uwagę niezbędne potrzeby inwestora i uzasadniony interes właściciela sąsiedniej nieruchomości. Na wydanie decyzji czeka się 14 dni (ustawowo), choć istnieje ryzyko przewlekłości postępowania. W jej treści nie jest podana wysokość odszkodowania, ponieważ organ wydający decyzję nie ma kompetencji do ustalenia rekompensaty dla właściciela sąsiedniej nieruchomości (wyrok WSA w Opolu z dnia 11 października 2007 r. o sygn. akt II SA/Op 201/07).

 Kiedy można żądać wydania decyzji?

 Niezbędność wejścia na sąsiednią działkę nie dotyczy sytuacji, w których prace można, nawet z pewnymi trudnościami wykonać na terenie budowy. Warunek niezbędności zostaje spełniony tylko wtedy, gdy obiekty budowlane, na których mają być wykonane prace, znajdują się na granicy sąsiedniej działki, albo w niewielkiej odległości od niej, a teren dostępny na działce inwestora nie wystarcza na prawidłowe przeprowadzenie prac. Jednym słowem, inwestor może żądać decyzji o niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości, gdy nie ma innej możliwości wykonania prac (Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 4 listopada 2016 r. o sygn. II OSK 198/15).

 Dochodzenie odszkodowania

Właściciel nieruchomości, z której korzystał inwestor podczas prac budowlanych – czy to na mocy jego zgody, czy na podstawie decyzji organu, może dochodzić odszkodowania tylko przed sądem powszechnym, w oparciu o przepisy Kodeksu cywilnego (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego, II SA/Ka 825/00 z dnia 16.01.2002 r.). Oznacza to, że aby mógł on żądać odszkodowania, musi wykazać istnienie szkody i jej wysokość, a także związek przyczynowo – skutkowy między szkodą a prowadzonymi przez inwestora pracami budowlanymi. W przypadku dobrowolnej zgody sąsiada na prowadzenie prac budowlanych na jego działce inwestor i właściciel mogą uzgodnić zapłatę “za przysługę”, ale nie wyłącza to w żaden sposób możliwości dochodzenia odszkodowania przez właściciela nieruchomości w razie wyrządzenia szkody przez inwestora.

Wejście na teren sąsiedniej działki za zgodą jej właściciela, albo na mocy decyzji organu, nie oznacza, że inwestor może naruszyć substancję sąsiedniego budynku, lokalu, albo obiektów znajdujących się na działce. Inwestor może wykonać tylko prace dotyczące jego budynku. Nie może usprawiedliwiać się tym, że uszkodzenia pojawiły się w związku z pracami budowlanymi, na które otrzymał zgodę.