Wej┼Ťcie na s─ůsiedni─ů dzia┼ék─Ö w czasie budowy ÔÇô czy s─ůsiadowi nale┼╝y si─Ö rekompensata?

W czasie rob├│t budowlanych, a nawet ju┼╝ podczas prac przygotowawczych, mo┼╝e si─Ö okaza─ç, ┼╝e konieczne b─Ödzie skorzystanie z uprzejmo┼Ťci s─ůsiada i wej┼Ťcie na jego dzia┼ék─Ö.┬á

Sytuacja ta nie stanowi problemu pod warunkiem, ┼╝e inwestor ma ┼╝yczliwego s─ůsiada. Czasami, w┼éa┼Ťciciele s─ůsiednich dzia┼éek nie zgadzaj─ů si─Ö na wej┼Ťcie pracownik├│w budowy na ich dzia┼ék─Ö, a niekt├│rzy owszem ÔÇô wyra┼╝aj─ů zgod─Ö, ale za odpowiedni─ů rekompensat─ů.

┬áRekompensata dla s─ůsiada┬á

Zabudowa dzia┼éki, jej ukszta┼étowanie i inne warunki mog─ů powodowa─ç konieczno┼Ť─ç wej┼Ťcia na cudzy grunt, ┼╝eby wykona─ç niezb─Ödne prace. Najpro┼Ťciej jest uzgodni─ç z w┼éa┼Ťcicielem dzia┼éki zakres i terminy rob├│t oraz spos├│b ich wykonania, a tym samym spos├│b korzystania z jego nieruchomo┼Ťci. Prawo budowlane (art. 47 ust. 1 Prawa budowlanego) nie nakazuje wyp┼éaty rekompensaty pieni─Ö┼╝nej na rzecz ┼╝yczliwego s─ůsiada. Nie okre┼Ťla nawet postaci rekompensaty (pieni─Ö┼╝na, rzeczowa), wskazuj─ůc jedynie na to, ┼╝e inwestor powinien uzgodni─ç z nim „ewentualn─ů rekompensat─Ö”. Rekompensata bez w─ůtpienia nale┼╝y si─Ö w┼éa┼Ťcicielowi s─ůsiedniej nieruchomo┼Ťci wtedy, gdy podczas wykonywania prac na jej terenie dosz┼éo do powstania szkody.

 Decyzja zamiast zgody 

Za┼é├│┼╝my, ┼╝e s─ůsiad ┼╝─ůda wysokiej rekompensaty, albo w og├│le nie wyra┼╝a zgody. W takiej sytuacji inwestor musi wyst─ůpi─ç do inspektora nadzoru budowlanego z wnioskiem o wydanie decyzji o niezb─Ödno┼Ťci wej┼Ťcia na teren s─ůsiedniej nieruchomo┼Ťci (budynku, lokalu). W jej tre┼Ťci inspektor wyra┼║nie zaznacza, jakie prace mog─ů zosta─ç wykonane, bior─ůc pod uwag─Ö niezb─Ödne potrzeby inwestora i uzasadniony interes w┼éa┼Ťciciela s─ůsiedniej nieruchomo┼Ťci. Na wydanie decyzji czeka si─Ö 14 dni (ustawowo), cho─ç istnieje ryzyko przewlek┼éo┼Ťci post─Öpowania. W jej tre┼Ťci nie jest podana wysoko┼Ť─ç odszkodowania, poniewa┼╝ organ wydaj─ůcy decyzj─Ö nie ma kompetencji do ustalenia rekompensaty dla w┼éa┼Ťciciela s─ůsiedniej nieruchomo┼Ťci (wyrok WSA w Opolu z dnia 11 pa┼║dziernika 2007 r. o sygn. akt II SA/Op 201/07).

┬áKiedy mo┼╝na ┼╝─ůda─ç wydania decyzji?

┬áNiezb─Ödno┼Ť─ç wej┼Ťcia na s─ůsiedni─ů dzia┼ék─Ö nie dotyczy sytuacji, w kt├│rych prace mo┼╝na, nawet z pewnymi trudno┼Ťciami wykona─ç na terenie budowy. Warunek niezb─Ödno┼Ťci zostaje spe┼éniony tylko wtedy, gdy obiekty budowlane, na kt├│rych maj─ů by─ç wykonane prace, znajduj─ů si─Ö na granicy s─ůsiedniej dzia┼éki, albo w niewielkiej odleg┼éo┼Ťci od niej, a teren dost─Öpny na dzia┼éce inwestora nie wystarcza na prawid┼éowe przeprowadzenie prac. Jednym s┼éowem, inwestor mo┼╝e ┼╝─ůda─ç decyzji o niezb─Ödno┼Ťci wej┼Ťcia na teren s─ůsiedniej nieruchomo┼Ťci, gdy nie ma innej mo┼╝liwo┼Ťci wykonania prac (Wyrok Naczelnego S─ůdu Administracyjnego w Warszawie z dnia 4 listopada 2016 r. o sygn. II OSK 198/15).

 Dochodzenie odszkodowania

W┼éa┼Ťciciel nieruchomo┼Ťci, z kt├│rej korzysta┼é inwestor podczas prac budowlanych ÔÇô czy to na mocy jego zgody, czy na podstawie decyzji organu, mo┼╝e dochodzi─ç odszkodowania tylko przed s─ůdem powszechnym, w oparciu o przepisy Kodeksu cywilnego (wyrok Naczelnego S─ůdu Administracyjnego, II SA/Ka 825/00 z dnia 16.01.2002 r.). Oznacza to, ┼╝e aby m├│g┼é on ┼╝─ůda─ç odszkodowania, musi wykaza─ç istnienie szkody i jej wysoko┼Ť─ç, a tak┼╝e zwi─ůzek przyczynowo ÔÇô skutkowy mi─Ödzy szkod─ů a prowadzonymi przez inwestora pracami budowlanymi. W przypadku dobrowolnej zgody s─ůsiada na prowadzenie prac budowlanych na jego dzia┼éce inwestor i w┼éa┼Ťciciel mog─ů uzgodni─ç zap┼éat─Ö „za przys┼éug─Ö”, ale nie wy┼é─ůcza to w ┼╝aden spos├│b mo┼╝liwo┼Ťci dochodzenia odszkodowania przez w┼éa┼Ťciciela nieruchomo┼Ťci w razie wyrz─ůdzenia szkody przez inwestora.

Wej┼Ťcie na teren s─ůsiedniej dzia┼éki za zgod─ů jej w┼éa┼Ťciciela, albo na mocy decyzji organu, nie oznacza, ┼╝e inwestor mo┼╝e naruszy─ç substancj─Ö s─ůsiedniego budynku, lokalu, albo obiekt├│w znajduj─ůcych si─Ö na dzia┼éce. Inwestor mo┼╝e wykona─ç tylko prace dotycz─ůce jego budynku. Nie mo┼╝e usprawiedliwia─ç si─Ö tym, ┼╝e uszkodzenia pojawi┼éy si─Ö w zwi─ůzku z pracami budowlanymi, na kt├│re otrzyma┼é zgod─Ö.