Adaptacja budynków gospodarczych

Adaptacja budynków gospodarczych

Budynki i pomieszczenia gospodarcze według prawa budowlanego nie nadają się do zamieszkania. Czy to jednak oznacza, że budynku nie można zaadaptować i zmienić jego przeznaczenia użytkowego? Naturalnie, że można, bo według ustawy Prawo budowlane przeznaczenie użytkowe ma charakter zmienny.

Zmiana użytkowanie budynku

Każdy obiekt budowlany posiada określone przeznaczenie użytkowe. Przepisy prawne jasno precyzują warunki techniczne takiego obiektu, ewentualne opłaty od nieruchomości. Jeśli chcemy dokonać zmiany przeznaczenia użytkowego, a w tym konkretnym przypadku adaptować budynek gospodarczy na mieszkalny, musimy zacząć od spraw formalnych, czyli uzyskania zgody na zmianę sposobu użytkowania budynku. Stosowny wniosek (dostępny w internecie, urzędach gminy, starostwie) składa się do Starostwa Powiatowego. Do wniosku należy dołączyć następujące dokumenty:

  • Opis i rysunek, który przedstawia usytuowanie obiektu w stosunku do granic działki, innych obiektów na niej funkcjonujących, z oznaczeniem tej części lub całości obiektu, których ma dotyczyć zmiana sposobu użytkowania.
  • Opis techniczny obiektu, uwzględniający konstrukcję i wszystkie inne dane techniczno-użytkowe (np. wielkość i rozkład obciążeń).
  • Zaświadczenie władz lokalnych, na terenie których obiekt się znajduje, o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu z wytycznymi miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeśli takiego planu nie ma – decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
  • Oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Inwestor może też być zobligowany do dołączenia do wniosku ekspertyzy technicznej, wykonanej przez osobę posiadającą stosowne uprawnienia budowlane.

Kiedy można dokonać adaptacji budynku?

Zgoda na zmianę użytkowania budynku jest koniecznością, by zacząć jakiekolwiek prace. Nawet adaptacja pomieszczeń gospodarczych, które przylegają do budynku mieszkalnego nie zawsze jest traktowana jako remont. Jeśli prace w budynku gospodarczym mieściłyby się w definicji remontu w rozumieniu prawa budowlanego, wystarczyłoby tylko zgłoszenie do starostwa o zmianie sposobu użytkowanie całości lub części budynku. Do takiego zgłoszenia wystarczy dołączyć dokumentację ukazująca pierwotny stan budynku i zmiany adaptacyjne. Po trzydziestu dniach od złożenia zgłoszenia można podjąć prace na podstawie tzw. milczącej zgody na wykonanie pracy adaptacyjnych. Zgodę wydaje starosta. Jednak większość prac adaptacyjnych nie jest traktowana jako remont, tylko jako przebudowa. A w takim przypadku niezbędne jest uzyskanie pozwolenia na budowę. Nie dotyczy to parterowych wolnostojących budynków gospodarczych o powierzchni do 35 m2. Liczba takich budynków nie może przekraczać dwóch – na 500 m2 działki.

Kiedy można rozpocząć prace adaptacyjne lub budowlane?

Należy pamiętać, że nie można podejmować żadnych prac przed upływem trzydziestu dni, które ustawodawca przyznaje na rozpatrzenie wniosku przez administrację państwową. Każda przebudowa, adaptacja rozpoczęta przed upływem ustawowego okresu jest traktowana jako samowola budowlana. W trakcie oceny zasadności wniosku organ go rozpatrujący (starosta) może uznać, że zmiana sposobu użytkowania wymaga przeprowadzenia prac budowlanych, czyli należy uzyskać pozwolenie na ich wykonanie. W tym przypadku dopiero w pozwoleniu na budowę starosta przyjmie zgłoszenie zmiany sposobu użytkowaniu budynku gospodarczego.

Jak długo obowiązuje pozwolenie?

Według obowiązującego obecnie prawa budowlanego zmiany sposobu użytkowania należy dokonać przed upływem dwóch lat od złożenia zgłoszenia, jeśli urząd nie zgłosił sprzeciwu lub nie wymagał wystąpienia o pozwolenie na budowę. Jeśli nie podejmiemy prac w ciągu dwóch lat, zmiana sposobu użytkowania musi być zgłoszona ponownie.

Odwołanie

Zdarzają się sytuacje, kiedy inwestor otrzymuje decyzję wnoszącą sprzeciw wobec zamierzonej zmiany sposobu użytkowania budynku gospodarczego. Może się od tej decyzji odwołać w ciągu 14 dni za pośrednictwem urzędu, który taką decyzję wydał. Jeśli zgłoszenie było składane do starostwa, odwołanie jest kierowane do urzędu wojewódzkiego. Jeśli zgłoszenie było składane do urzędu wojewódzkiego, odwołanie należy złożyć do Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego.