Budownictwo modu艂owe rozp臋dzi rozw贸j PRS w聽Polsce

Sektor PRS jest to sektor prywatnego wynajmu nieruchomo艣ci, czyli rynek, na kt贸rym osoby prywatne, a tak偶e przedsi臋biorcy, wynajmuj膮 mieszkania lub domy innym osobom w zamian za op艂at臋 czynszu.

Sektor PRS ma znaczenie zar贸wno dla os贸b poszukuj膮cych wynajmu mieszkania, kt贸re nie s膮 gotowe lub nie maj膮 mo偶liwo艣ci zakupu nieruchomo艣ci, jak i dla inwestor贸w, kt贸rzy inwestuj膮 w nieruchomo艣ci jako form臋 dochodowego 藕r贸d艂a.

Sektor PRS to obecnie obszar, kt贸ry wielu obserwuje, ale jeszcze niewielu dzia艂a. Cho膰 potencja艂 jest niew膮tpliwie ogromny, inwestorzy wstrzymuj膮 si臋 z decyzjami i wci膮偶 poszukuj膮 sposob贸w, metod i technologii, kt贸re zwi臋ksz膮 szanse na powodzenie, a przynajmniej zminimalizuj膮 ryzyko. Budownictwo modu艂owe rozwi膮zuje kilka kluczowych trudno艣ci z jakimi mierzy si臋 wynajem instytucjonalny, dlatego warto wykorzysta膰 je, by rozp臋dzi膰 rozw贸j PRS w Polsce.

Aktualna sytuacja na rynku

Polski sektor PRS zaistnia艂 zaledwie 5 lat temu. To zbyt kr贸tko, by zdominowa膰 bran偶臋 nieruchomo艣ci czy budowlan膮, tym bardziej, 偶e wynajem instytucjonalny to zupe艂nie nowy model biznesowy i wci膮偶 si臋 kszta艂tuje. W zesz艂ym roku zaledwie 1% wszystkich mieszka艅 na wynajem funkcjonowa艂o w tym modelu. Jednak wszystko wskazuje na to, 偶e sytuacja szybko si臋 zmieni. Co prawda PRS jest na wczesnym etapie rozwoju, ale tempo tego rozwoju jest wyj膮tkowo du偶e. Z ko艅cem 2022 r. ilo艣膰 mieszka艅, jaka by艂a dost臋pna w ramach wynajmu instytucjonalnego przekroczy艂a 10 300 jednostek, a to 40% wi臋cej ni偶 rok wcze艣niej1. Tendencja wzrostowa zapowiada du偶e zmiany na rynku nieruchomo艣ci, ale te偶 dla bran偶y budowlanej, bo prognozy s膮 bardzo obiecuj膮ce.

Cho膰 PRS zosta艂 wprowadzony w Polsce stosunkowo niedawno, dzi艣 stanowi ona jeden z najwi臋kszych rynk贸w najmu instytucjonalnego w艣r贸d kraj贸w Europy 艢rodkowo-Wschodniej. Baza mieszka艅 stopniowo powi臋ksza艂a si臋 g艂贸wnie w Warszawie, a偶 jesieni膮 zesz艂ego roku podmioty z sektora PRS dokona艂y kilku znacz膮cych zakup贸w ca艂ych inwestycji i osiedli. Mieszka艅 na wynajem przyby艂o, jednak potrzeby w tym zakresie s膮 zbyt du偶e, by mo偶na je zaspokoi膰 inwestycjami z jednego roku.

Wed艂ug raportu DLA Piper i Savills2 szacunkowa warto艣膰 transakcji dokonanych na polskim rynku najmu instytucjonalnego z ko艅cem roku 2022 przekroczy艂a kwot臋 1,8 mld euro. Warto zaznaczy膰, 偶e wi臋kszo艣膰 tych transakcji stanowi艂y kontrakty dotycz膮ce projekt贸w, kt贸re s膮 dopiero w trakcie realizacji (umowy typu forward). Wed艂ug szacunk贸w 艣rednioroczny przyrost PRS mo偶e w kolejnych latach wynie艣膰 ok 12 tys. mieszka艅, co w roku 2028 pozwoli zbli偶y膰 si臋 do puli 100 tys. lokali na wynajem3.

Rosn膮ce potrzeby i popyt na najem

Oferta PRS skierowana zosta艂a g艂贸wnie do mieszka艅c贸w sze艣ciu najwi臋kszych miast w Polsce. Wed艂ug inwestor贸w Warszawa, Krak贸w, Wroc艂aw, Gda艅sk, 艁贸d藕 oraz Pozna艅 to rynki, na kt贸rych czynsze s膮 wysokie, a potencja艂 wzrostu 艂atwo jest przewidzie膰 i wyliczy膰, co przek艂ada si臋 na gwarancj臋 rentowno艣ci inwestycji. Tymczasem niedob贸r oferty nowoczesnych mieszka艅 w innych lokalizacjach te偶 jest wyra藕nie odczuwalny. Mieszka艅cy wielu mniejszych miast komunikuj膮 rosn膮ce potrzeby, skar偶膮c si臋 na niedob贸r mieszka艅 na lokalnych rynkach. Taki deficyt mo偶e skutecznie spowolni膰 dalszy rozw贸j miast, uniemo偶liwiaj膮c nap艂yw nowych mieszka艅c贸w, pracownik贸w czy inwestor贸w.

Popyt na wynajem mieszka艅 w Polsce jest bardzo silny. Wida膰 to r贸wnie偶 w projektach PRS, gdzie pustostany stanowi膮 mniej ni偶 3%1. Odczuwalny deficyt mieszka艅 mo偶e stanowi膰 jedn膮 z przyczyn, dla kt贸rych a偶 64% Polak贸w w wieku 18-34 lata mieszka ze swoimi rodzicami. 艢rednia dla kraj贸w Unii Europejskiej plasuje si臋 15 punkt贸w procentowych ni偶ej2. 艢wiadomi tego, jak i faktu rosn膮cych czynsz贸w s膮 inwestorzy z Izraela, Skandynawii i Azji, a tak偶e ze Stan贸w Zjednoczonych, Francji i Wielkiej Brytanii, kt贸rzy wykazuj膮 rosn膮ce zainteresowanie sektorem PRS w Polsce.

Trudno艣ci vs mo偶liwo艣ci

Najwi臋ksz膮 bol膮czk膮 sektora najmu instytucjonalnego jest ryzyko natury legislacyjnej. Niestabilno艣膰 podatkowa mo偶e okaza膰 si臋 czynnikiem, kt贸ry pchnie inwestor贸w do podj臋cia dzia艂a艅 w krajach, gdzie ta kwestia zosta艂a ju偶 uregulowana. Kolejn膮 trudno艣膰 sprawiaj膮 wysokie koszty finansowania i budowy, kt贸re mog膮 sk艂ania膰 do alternatywnych rozwi膮za艅, czyli przekszta艂cania powierzchni biurowych lub rewitalizacja starych budynk贸w mieszkalnych. Nie bez znaczenia pozostaj膮 rosn膮ce koszty energii, kt贸re z czasem mog膮 powodowa膰 redukcj臋 zysk贸w. Z kolei konieczno艣膰 implementacji rozwi膮za艅 z obszaru zr贸wnowa偶onego budownictwa mo偶e powodowa膰 dezorganizacj臋 dzia艂a艅 i konsekwencje wynikaj膮ce z braku do艣wiadczenia w tym obszarze.

Kwestia legislacji i podatk贸w pozostaje niezale偶na od biznesu. Wszystkie pozosta艂e kwestie rozwi膮zuje budownictwo w technologii modu艂owej, kt贸re po zastosowaniu na wi臋ksz膮 skal臋 jest w stanie rozp臋dzi膰 rozw贸j PRS w Polsce. Pozwala ono na szybk膮 realizacj臋 projektu, poniewa偶 elementy modu艂owe s膮 produkowane w fabryce i transportowane na miejsce budowy, gdzie montuje si臋 je w zaledwie kilka dni. Poza tym budownictwo modu艂owe jest ta艅sze ni偶 tradycyjne, poniewa偶 wymaga mniejszej liczby pracownik贸w i materia艂贸w budowlanych. Poszczeg贸lne modu艂y produkowane s膮 w kontrolowanych warunkach fabrycznych, dzi臋ki czemu inwestycja nie jest nara偶ona na op贸藕nienia z powodu z艂ych warunk贸w atmosferycznych, a koszty znane s膮 jeszcze przed rozpocz臋ciem prac.

Dodatkowo technologia modu艂owa 艣ci艣le wi膮偶e si臋 z tematem energooszcz臋dno艣ci i ograniczania 艣ladu w臋glowego. Nie chodzi tu tylko o stosowanie rozwi膮za艅 typu panele fotowoltaiczne czy pompy ciep艂a, ale te偶 ograniczenie odpad贸w na etapie produkcji. To bardzo istotne w czasach, gdy ludzie przywi膮zuj膮 coraz wi臋ksz膮 wag臋 do wszelkich kwestii ekologicznych oraz zeroemisyjno艣ci. Budownictwo modu艂owe odpowiada na te oraz szereg innych potrzeb, ale jego najwi臋kszym atutem pozostaje elastyczno艣膰. Nowo powstaj膮ce obiekty mo偶na zaprojektowa膰 w dowolny spos贸b, nawet po kilku latach u偶ytkowania mo偶na je przebudowa膰, a je艣li zaistnieje taka potrzeba 鈥 przewie藕膰 w inne miejsce.

Budownictwo modu艂owe stwarza mo偶liwo艣ci i zdaje si臋 idealnie skrojone na miar臋 potrzeb sektora PRS. Nie chodzi o to, 偶e przy wi臋kszych staraniach mo偶e na nie odpowiedzie膰 鈥 odpowiada na nie ju偶 na starcie. Na chwil臋 obecn膮 najwa偶niejsze pozostaje tempo budowy nowych obiekt贸w, kt贸re zasil膮 pul臋 mieszka艅 dla wynajmu instytucjonalnego. Wygl膮da wi臋c na to, 偶e do rozp臋dzenia PRS w Polsce wystarczy wyb贸r odpowiedniej technologii.

Tekst: Anna K艂os

1 https://www.rp.pl/nieruchomosci-mieszkaniowe/art38053571-prs-w-polsce-rosnie-mimo-wyzwan

2 https://rynekprawniczy.pl/2023/03/16/polski-rynek-prs-przyciagnal-ponad-18-mld-euro-inwestycji/

https://nieruchomosci.infor.pl/wiadomosci/5685424,sektor-prs-w-polsce-wzrosl-w-2022-roku-o-40-proc.html

2 https://rynekprawniczy.pl/2023/03/16/polski-rynek-prs-przyciagnal-ponad-18-mld-euro-inwestycji/

3 https://www.budnex.pl/blog/2022/11/09/czym-jest-prs-i-jak-zmieni-polski-rynek-najmu/

4 https://www.rp.pl/nieruchomosci-mieszkaniowe/art38053571-prs-w-polsce-rosnie-mimo-wyzwan

5 https://rynekprawniczy.pl/2023/03/16/polski-rynek-prs-przyciagnal-ponad-18-mld-euro-inwestycji/