Forma umowy przedwstępnej nie jest bez znaczenia.

            Wyobraźmy sobie następującą sytuację:

Właściciel nieruchomości umawia się z nami co jej sprzedaży. Poinformowany, że nie dysponujemy kwotą odpowiadającą uzgodnionej cenie i potrzebujemy zewnętrznego finansowania, proponuje zawarcie umowy przedwstępnej, która da nam czas na pozyskanie środków na zakup. Zapewnia, że dla umowy przedwstępnej wystarczającą będzie zwykła forma pisemna.

            Zawieranie umów przedwstępnych sprzedaży nieruchomości jest powszechną praktyką, zabezpieczającą zawarcie umowy przyrzeczonej, nazywanej również definitywną. Umowa przedwstępna stanowi bowiem zobowiązanie każdej ze stron – w tym wypadku sprzedającego i kupującego – do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy (w omawianej sytuacji: umowy sprzedaży prawa własności nieruchomości). Kupujący zobowiązuje się do zapłaty umówionej ceny, natomiast sprzedający – do przeniesienia zbywanego prawa. Z tej perspektywy umowa przedwstępna mobilizuje kupującego do pozyskania finansowania, którym uiści cenę sprzedaży, a sprzedającego do zbycia własności właśnie na rzecz tego konkretnego nabywcy.

            Konsekwencje wynikające z formy umowy przedwstępnej objawiają się w roszczeniach, przysługujących na wypadek niedojścia umowy przyrzeczonej do skutku.

Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej.

Enigmatyczne przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej w nauce i orzecznictwie rozumie się jako odpowiedzialność w granicach ujemnego (negatywnego) interesu umownego, co jest utrwalonym poglądem doktryny oraz orzecznictwa (por. zwłaszcza: A. Kidyba (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III. Zobowiązania – część ogólna, wyd. II, LEX/el., 2014; J. Gudowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III. Zobowiązania. Część ogólna, wyd. II, LEX/el., 2018, oraz: wyr. SN z dn. 22.05.2019 r., sygn. akt: IV CSK 109/18).

Do szkody w granicach ujemnego interesu umownego wlicza się w szczególności koszty zawarcia umowy przedwstępnej i przygotowania do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Wbrew obiegowej opinii, w zakres odszkodowania wywodzonego z art. 390 § 1 k.c. dolicza się również utracone korzyści (por. chociażby: wyr. SN z dn. 17.07.2009 r., sygn. akt: I PK 26/09).

            Roszczenie odszkodowawcze na gruncie art. 390 k.c. określa się słabszym skutkiem umowy przedwstępnej. Podkreślam, że niewykonanie obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej w terminie może powodować odpowiedzialność za szkodę,
która wyraża się w skutkach niezawarcia umowy przyrzeczonej, nie zaś w jej niezrealizowaniu (por. wyr. SN z dn. 05.06.2007 r., sygn. akt: I PK 356/06).

Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

Rozróżnijmy natomiast kwestię istnienia umowy przedwstępnej od kwestii ograniczeń uprawnień strony w razie, gdy umowa przedwstępna jest zawarta w innej formie aniżeli forma zastrzeżona dla umowy przyrzeczonej (por. wyr. SA w Szczecinie z dn. 02.07.2020 r., sygn. akt: I ACa 139/19).

Mówimy więc o następujących skutkach umowy przedwstępnej – a mianowicie, o:

  1. słabszym skutku umowy przedwstępnej, przejawiającym się w roszczeniu odszkodowawczym,
  2. silniejszym skutku umowy przedwstępnej, polegającym na uprawnieniu strony do skutecznego dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej.

Aby umowa przedwstępna wywołała silniejszy skutek, powinna zostać zawarta
w formie zastrzeżonej dla ważności umowy definitywnej.

Przypominam, że:

  1. jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej (umowy) formę pisemną, dokumentową albo elektroniczną, czynność dokonana bez zachowania zastrzeżonej formy jest nieważna tylko wtedy, gdy ustawa przewiduje rygor nieważności,
  2. natomiast jeśli ustawa zastrzega dla czynności prawnej inną formę szczególną, chociażby formę aktu notarialnego, czynność dokonana bez zachowania tej formy jest nieważna – nie dotyczy to jednak wypadków, gdy zachowanie formy szczególnej jest zastrzeżone jedynie dla wywołania określonych skutków czynności prawnej.

Wracając do case’a z początku tekstu, skoro dla ważności umowy przenoszącej własność nieruchomości wymagana jest forma aktu notarialnego, to zawarcie umowy przedwstępnej w tak zwanej zwykłej formie pisemnej ograniczy ewentualne pretensje na wypadek niezawarcia umowy przyrzeczonej. Uprawniona strona będzie mogła dochodzić odszkodowania, natomiast nie będzie jej przysługiwało roszczenie o zawarcie umowy definitywnej.

prawnik/aplikant radcowski Miłosz Bagiński-Żyta