Forma umowy przedwst臋pnej nie jest bez znaczenia.

聽聽聽聽聽聽聽聽聽聽聽 Wyobra藕my sobie nast臋puj膮c膮 sytuacj臋:

W艂a艣ciciel nieruchomo艣ci umawia si臋 z nami co jej sprzeda偶y. Poinformowany, 偶e nie dysponujemy kwot膮 odpowiadaj膮c膮 uzgodnionej cenie i potrzebujemy zewn臋trznego finansowania, proponuje zawarcie umowy przedwst臋pnej, kt贸ra da nam czas na pozyskanie 艣rodk贸w na zakup. Zapewnia, 偶e dla umowy przedwst臋pnej wystarczaj膮c膮 b臋dzie zwyk艂a forma pisemna.

聽聽聽聽聽聽聽聽聽聽聽 Zawieranie um贸w przedwst臋pnych sprzeda偶y nieruchomo艣ci jest powszechn膮 praktyk膮, zabezpieczaj膮c膮 zawarcie umowy przyrzeczonej, nazywanej r贸wnie偶 definitywn膮. Umowa przedwst臋pna stanowi bowiem zobowi膮zanie ka偶dej ze stron 鈥 w tym wypadku sprzedaj膮cego i kupuj膮cego 鈥 do zawarcia w przysz艂o艣ci oznaczonej umowy (w omawianej sytuacji: umowy sprzeda偶y prawa w艂asno艣ci nieruchomo艣ci). Kupuj膮cy zobowi膮zuje si臋 do zap艂aty um贸wionej ceny, natomiast sprzedaj膮cy 鈥 do przeniesienia zbywanego prawa. Z tej perspektywy umowa przedwst臋pna mobilizuje kupuj膮cego do pozyskania finansowania, kt贸rym ui艣ci cen臋 sprzeda偶y, a sprzedaj膮cego do zbycia w艂asno艣ci w艂a艣nie na rzecz tego konkretnego nabywcy.

聽聽聽聽聽聽聽聽聽聽聽 Konsekwencje wynikaj膮ce z formy umowy przedwst臋pnej objawiaj膮 si臋 w roszczeniach, przys艂uguj膮cych na wypadek niedoj艣cia umowy przyrzeczonej do skutku.

Je偶eli strona zobowi膮zana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla si臋 od jej zawarcia, druga strona mo偶e 偶膮da膰 naprawienia szkody, kt贸r膮 ponios艂a przez to, 偶e liczy艂a na zawarcie umowy przyrzeczonej.

Enigmatyczne przez to, 偶e liczy艂a na zawarcie umowy przyrzeczonej w nauce i orzecznictwie rozumie si臋 jako odpowiedzialno艣膰 w granicach ujemnego (negatywnego) interesu umownego, co jest utrwalonym pogl膮dem doktryny oraz orzecznictwa (por. zw艂aszcza: A. Kidyba (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III. Zobowi膮zania 鈥 cz臋艣膰 og贸lna, wyd. II, LEX/el., 2014; J. Gudowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III. Zobowi膮zania. Cz臋艣膰 og贸lna, wyd. II, LEX/el., 2018, oraz: wyr. SN z dn. 22.05.2019 r., sygn. akt: IV CSK 109/18).

Do szkody w granicach ujemnego interesu umownego wlicza si臋 w szczeg贸lno艣ci koszty zawarcia umowy przedwst臋pnej i przygotowania do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Wbrew obiegowej opinii, w zakres odszkodowania wywodzonego z art. 390 搂 1 k.c. dolicza si臋 r贸wnie偶 utracone korzy艣ci (por. chocia偶by: wyr. SN z dn. 17.07.2009 r., sygn. akt: I PK 26/09).

聽聽聽聽聽聽聽聽聽聽聽 Roszczenie odszkodowawcze na gruncie art. 390 k.c. okre艣la si臋 s艂abszym skutkiem umowy przedwst臋pnej. Podkre艣lam, 偶e niewykonanie obowi膮zku zawarcia umowy przyrzeczonej w terminie mo偶e powodowa膰 odpowiedzialno艣膰 za szkod臋,
kt贸ra wyra偶a si臋 w skutkach niezawarcia umowy przyrzeczonej, nie za艣 w jej niezrealizowaniu (por. wyr. SN z dn. 05.06.2007 r., sygn. akt: I PK 356/06).

Jednak偶e gdy umowa przedwst臋pna czyni zado艣膰 wymaganiom, od kt贸rych zale偶y wa偶no艣膰 umowy przyrzeczonej, w szczeg贸lno艣ci wymaganiom co do formy, strona uprawniona mo偶e dochodzi膰 zawarcia umowy przyrzeczonej.

Rozr贸偶nijmy natomiast kwesti臋 istnienia umowy przedwst臋pnej od kwestii ogranicze艅 uprawnie艅 strony w razie, gdy umowa przedwst臋pna jest zawarta w innej formie ani偶eli forma zastrze偶ona dla umowy przyrzeczonej (por. wyr. SA w Szczecinie z dn. 02.07.2020 r., sygn. akt: I ACa 139/19).

M贸wimy wi臋c o nast臋puj膮cych skutkach umowy przedwst臋pnej 鈥 a mianowicie, o:

  1. s艂abszym skutku umowy przedwst臋pnej, przejawiaj膮cym si臋 w roszczeniu odszkodowawczym,
  2. silniejszym skutku umowy przedwst臋pnej, polegaj膮cym na uprawnieniu strony do skutecznego dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej.

Aby umowa przedwst臋pna wywo艂a艂a silniejszy skutek, powinna zosta膰 zawarta
w formie zastrze偶onej dla wa偶no艣ci umowy definitywnej.

Przypominam, 偶e:

  1. je偶eli ustawa zastrzega dla czynno艣ci prawnej (umowy) form臋 pisemn膮, dokumentow膮 albo elektroniczn膮, czynno艣膰 dokonana bez zachowania zastrze偶onej formy jest niewa偶na tylko wtedy, gdy ustawa przewiduje rygor niewa偶no艣ci,
  2. natomiast je艣li ustawa zastrzega dla czynno艣ci prawnej inn膮 form臋 szczeg贸ln膮, chocia偶by form臋 aktu notarialnego, czynno艣膰 dokonana bez zachowania tej formy jest niewa偶na 鈥 nie dotyczy to jednak wypadk贸w, gdy zachowanie formy szczeg贸lnej jest zastrze偶one jedynie dla wywo艂ania okre艣lonych skutk贸w czynno艣ci prawnej.

Wracaj膮c do case鈥檃 z pocz膮tku tekstu, skoro dla wa偶no艣ci umowy przenosz膮cej w艂asno艣膰 nieruchomo艣ci wymagana jest forma aktu notarialnego, to zawarcie umowy przedwst臋pnej w tak zwanej zwyk艂ej formie pisemnej ograniczy ewentualne pretensje na wypadek niezawarcia umowy przyrzeczonej. Uprawniona strona b臋dzie mog艂a dochodzi膰 odszkodowania, natomiast nie b臋dzie jej przys艂ugiwa艂o roszczenie o zawarcie umowy definitywnej.

prawnik/aplikant radcowski Mi艂osz Bagi艅ski-呕yta

Artyku艂 sponsorowany