Forma umowy przedwst─Öpnej nie jest bez znaczenia.

┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á Wyobra┼║my sobie nast─Öpuj─ůc─ů sytuacj─Ö:

W┼éa┼Ťciciel nieruchomo┼Ťci umawia si─Ö z nami co jej sprzeda┼╝y. Poinformowany, ┼╝e nie dysponujemy kwot─ů odpowiadaj─ůc─ů uzgodnionej cenie i potrzebujemy zewn─Ötrznego finansowania, proponuje zawarcie umowy przedwst─Öpnej, kt├│ra da nam czas na pozyskanie ┼Ťrodk├│w na zakup. Zapewnia, ┼╝e dla umowy przedwst─Öpnej wystarczaj─ůc─ů b─Ödzie zwyk┼éa forma pisemna.

┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á Zawieranie um├│w przedwst─Öpnych sprzeda┼╝y nieruchomo┼Ťci jest powszechn─ů praktyk─ů, zabezpieczaj─ůc─ů zawarcie umowy przyrzeczonej, nazywanej r├│wnie┼╝ definitywn─ů. Umowa przedwst─Öpna stanowi bowiem zobowi─ůzanie ka┼╝dej ze stron ÔÇô w tym wypadku sprzedaj─ůcego i kupuj─ůcego ÔÇô do zawarcia w przysz┼éo┼Ťci oznaczonej umowy (w omawianej sytuacji: umowy sprzeda┼╝y prawa w┼éasno┼Ťci nieruchomo┼Ťci). Kupuj─ůcy zobowi─ůzuje si─Ö do zap┼éaty um├│wionej ceny, natomiast sprzedaj─ůcy ÔÇô do przeniesienia zbywanego prawa. Z tej perspektywy umowa przedwst─Öpna mobilizuje kupuj─ůcego do pozyskania finansowania, kt├│rym ui┼Ťci cen─Ö sprzeda┼╝y, a sprzedaj─ůcego do zbycia w┼éasno┼Ťci w┼éa┼Ťnie na rzecz tego konkretnego nabywcy.

┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á Konsekwencje wynikaj─ůce z formy umowy przedwst─Öpnej objawiaj─ů si─Ö w roszczeniach, przys┼éuguj─ůcych na wypadek niedoj┼Ťcia umowy przyrzeczonej do skutku.

Je┼╝eli strona zobowi─ůzana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla si─Ö od jej zawarcia, druga strona mo┼╝e ┼╝─ůda─ç naprawienia szkody, kt├│r─ů ponios┼éa przez to, ┼╝e liczy┼éa na zawarcie umowy przyrzeczonej.

Enigmatyczne przez to, ┼╝e liczy┼éa na zawarcie umowy przyrzeczonej w nauce i orzecznictwie rozumie si─Ö jako odpowiedzialno┼Ť─ç w granicach ujemnego (negatywnego) interesu umownego, co jest utrwalonym pogl─ůdem doktryny oraz orzecznictwa (por. zw┼éaszcza: A. Kidyba (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III. Zobowi─ůzania ÔÇô cz─Ö┼Ť─ç og├│lna, wyd. II, LEX/el., 2014; J. Gudowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III. Zobowi─ůzania. Cz─Ö┼Ť─ç og├│lna, wyd. II, LEX/el., 2018, oraz: wyr. SN z dn. 22.05.2019 r., sygn. akt: IV CSK 109/18).

Do szkody w granicach ujemnego interesu umownego wlicza si─Ö w szczeg├│lno┼Ťci koszty zawarcia umowy przedwst─Öpnej i przygotowania do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Wbrew obiegowej opinii, w zakres odszkodowania wywodzonego z art. 390 ┬ž 1 k.c. dolicza si─Ö r├│wnie┼╝ utracone korzy┼Ťci (por. chocia┼╝by: wyr. SN z dn. 17.07.2009 r., sygn. akt: I PK 26/09).

┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á Roszczenie odszkodowawcze na gruncie art. 390 k.c. okre┼Ťla si─Ö s┼éabszym skutkiem umowy przedwst─Öpnej. Podkre┼Ťlam, ┼╝e niewykonanie obowi─ůzku zawarcia umowy przyrzeczonej w terminie mo┼╝e powodowa─ç odpowiedzialno┼Ť─ç za szkod─Ö,
kt├│ra wyra┼╝a si─Ö w skutkach niezawarcia umowy przyrzeczonej, nie za┼Ť w jej niezrealizowaniu (por. wyr. SN z dn. 05.06.2007 r., sygn. akt: I PK 356/06).

Jednak┼╝e gdy umowa przedwst─Öpna czyni zado┼Ť─ç wymaganiom, od kt├│rych zale┼╝y wa┼╝no┼Ť─ç umowy przyrzeczonej, w szczeg├│lno┼Ťci wymaganiom co do formy, strona uprawniona mo┼╝e dochodzi─ç zawarcia umowy przyrzeczonej.

Rozróżnijmy natomiast kwestię istnienia umowy przedwstępnej od kwestii ograniczeń uprawnień strony w razie, gdy umowa przedwstępna jest zawarta w innej formie aniżeli forma zastrzeżona dla umowy przyrzeczonej (por. wyr. SA w Szczecinie z dn. 02.07.2020 r., sygn. akt: I ACa 139/19).

M├│wimy wi─Öc o nast─Öpuj─ůcych skutkach umowy przedwst─Öpnej ÔÇô a mianowicie, o:

  1. s┼éabszym skutku umowy przedwst─Öpnej, przejawiaj─ůcym si─Ö w roszczeniu odszkodowawczym,
  2. silniejszym skutku umowy przedwst─Öpnej, polegaj─ůcym na uprawnieniu strony do skutecznego dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej.

Aby umowa przedwstępna wywołała silniejszy skutek, powinna zostać zawarta
w formie zastrze┼╝onej dla wa┼╝no┼Ťci umowy definitywnej.

Przypominam, ┼╝e:

  1. je┼╝eli ustawa zastrzega dla czynno┼Ťci prawnej (umowy) form─Ö pisemn─ů, dokumentow─ů albo elektroniczn─ů, czynno┼Ť─ç dokonana bez zachowania zastrze┼╝onej formy jest niewa┼╝na tylko wtedy, gdy ustawa przewiduje rygor niewa┼╝no┼Ťci,
  2. natomiast je┼Ťli ustawa zastrzega dla czynno┼Ťci prawnej inn─ů form─Ö szczeg├│ln─ů, chocia┼╝by form─Ö aktu notarialnego, czynno┼Ť─ç dokonana bez zachowania tej formy jest niewa┼╝na ÔÇô nie dotyczy to jednak wypadk├│w, gdy zachowanie formy szczeg├│lnej jest zastrze┼╝one jedynie dla wywo┼éania okre┼Ťlonych skutk├│w czynno┼Ťci prawnej.

Wracaj─ůc do caseÔÇÖa z pocz─ůtku tekstu, skoro dla wa┼╝no┼Ťci umowy przenosz─ůcej w┼éasno┼Ť─ç nieruchomo┼Ťci wymagana jest forma aktu notarialnego, to zawarcie umowy przedwst─Öpnej w tak zwanej zwyk┼éej formie pisemnej ograniczy ewentualne pretensje na wypadek niezawarcia umowy przyrzeczonej. Uprawniona strona b─Ödzie mog┼éa dochodzi─ç odszkodowania, natomiast nie b─Ödzie jej przys┼éugiwa┼éo roszczenie o zawarcie umowy definitywnej.

prawnik/aplikant radcowski Miłosz Bagiński-Żyta

Artykuł sponsorowany