Problemy realizacji kontraktu w centrach du┼╝ych miast

Problemy realizacji kontraktu w centrach du┼╝ych miast

Centra du┼╝ych miast to potencjalna ┼╝y┼éa z┼éota dla Inwestor├│w. Puste dzia┼éki, na kt├│rych mo┼╝na wybudowa─ç nowy obiekt stanowi─ů rzadko┼Ť─ç i ┼éakomy k─ůsek. Podobnie jest z obiektami przeznaczonymi do rewitalizacji i remont├│w. Jednak prowadzenie budowy w betonowym g─ůszczu nie nale┼╝y do najprostszych zagadnie┼ä pod k─ůtem organizacyjnym.

Miasteczko kontenerowe ÔÇô typowe problemy z miejscem i lokalizacj─ů

Na pocz─ůtku warto om├│wi─ç temat tak zwanego zaplecza budowy ÔÇô czyli miasteczka kontenerowego, gdzie znajduj─ů si─Ö tymczasowe biura budowy oraz zaplecza socjalne dla pracownik├│w nadzoru oraz fizycznych. O ile m├│wimy o nowo budowanych obiektach zazwyczaj znajdzie si─Ö troch─Ö miejsca na dzia┼éce inwestora, aby umie┼Ťci─ç tam kontenery panelowe. W celu oszcz─Ödzenia miejsca, cz─Östo ustawia si─Ö je pi─Ötrowo, jednak w zale┼╝no┼Ťci od technologii producenta, czy rodzaju montowanych kontener├│w, mo┼╝na ustawi─ç maksymalnie dwa lub trzy pi─Ötra. Fakt ten sprawia, ┼╝e cz─Östo nak┼éadane s─ů ograniczenia na ilo┼Ť─ç przys┼éuguj─ůcych podwykonawcom kontener├│w, lub co gorsze ÔÇô podwykonawcy, kt├│rzy przejmuj─ů front jako ostatni nie maj─ů mo┼╝liwo┼Ťci posiadania kontenera na terenie inwestycji, lecz gdzie┼Ť dalej, na przyk┼éad na innej dzia┼éce Inwestora, oddalonej od budowy. Wspominam o tym, ze wzgl─Ödu na fakt, ┼╝e bran┼╝a elektryczna, teletechniczna i automatyki z regu┼éy s─ů na ko┼äcu ┼éa┼äcucha produkcji podczas realizacji inwestycji.

Je┼Ťli kwestia dotyczy przebudowy lub remontu obiektu istniej─ůcego w zwartej zabudowie, problem zaplecza budowy staje si─Ö krytyczny, ale jest kilka rozwi─ůza┼ä. Po pierwsze mo┼╝na poszuka─ç najbli┼╝szej, wolnej dzia┼éki w okolicy i wydzier┼╝awi─ç teren w celu ustawienia kontener├│w. Drugim rozwi─ůzaniem jest wynaj─Öcie lokalu us┼éugowego / mieszkalnego w pobli┼╝u budowy. Trzecie rozwi─ůzanie, to zaadaptowanie pomieszcze┼ä w remontowanym obiekcie do cel├│w socjalnych. Dwa pierwsze rozwi─ůzania wi─ů┼╝─ů si─Ö ze zwi─Ökszeniem koszt├│w budowy oraz konieczno┼Ťci─ů po┼Ťwi─Öcenia dodatkowego czasu na przemieszczenie si─Ö pomi─Ödzy zapleczem, a placem budowy. Trzecie rozwi─ůzanie natomiast jest najbardziej optymalne cenowo, ale nie zapewnia wysokiego komfortu pracownikom.

O ile pozwala na to sytuacja, jest jeszcze jedno rozwi─ůzanie dla obu powy┼╝szych przypadk├│w pozwalaj─ůce na zwi─Ökszenie przestrzeni na zaplecze budowy, a jest to zaj─Öcie pasa drogowego. Wymaga to z┼éo┼╝enia wniosku do urz─Ödu lokalnej gminy wraz z kompletem za┼é─ůcznik├│w, odpowied┼║ udzielana jest zazwyczaj w ci─ůgu miesi─ůca. Stawka za zaj─Öcia pasa drogowego okre┼Ťlana jest uchwa┼é─ů w dzienniku urz─Ödowym danego wojew├│dztwa. Czasami zaj─Öcie pasa ruchu mo┼╝e wymaga─ç r├│wnie┼╝ zmiany organizacji ruchu, to za┼Ť z kolei wymaga z┼éo┼╝enia kolejnego wniosku, na kt├│rego rozpatrzenie czeka si─Ö zwykle do 1 miesi─ůca, w przypadkach szczeg├│lnie skomplikowanych ÔÇô do 2 miesi─Öcy.

Przestrzeń do magazynowania i składowania materiałów budowlanych

Po tym jak uda nam si─Ö ju┼╝ z sukcesem zapewni─ç sobie zaplecze socjalne, musimy pami─Öta─ç, by posiada─ç tak┼╝e przestrze┼ä do magazynowania i sk┼éadowania materia┼é├│w budowlanych i/lub materia┼é├│w z rozbi├│rki oraz koniecznie miejsce na kontener (kontenery) do sk┼éadowania odpad├│w budowlanych. Brak wystarczaj─ůcej przestrzeni do sk┼éadowania tych┼╝e materia┼é├│w mo┼╝e spowodowa─ç konieczno┼Ť─ç korzystania z w┼éasnego zaplecza magazynowego i dostarczanie materia┼é├│w we w┼éasnym zakresie, b─ůd┼║ te┼╝ dzielenie dostaw na partie. To z kolei mo┼╝e wp┼éywa─ç na czasowe braki w zaopatrzeniu na budowie skutkuj─ůce op├│┼║nieniem prac, a tak┼╝e zwi─Ökszenie koszt├│w transportu i logistyki.

Problemy realizacji kontraktu w centrach du┼╝ych miast
DCIM\100MEDIA\DJI_0519.JPG

Czas dostaw materiałów i pozwolenia na wjazd

Koniecznie trzeba wspomnie─ç r├│wnie┼╝ o kwestii dostaw wielkogabarytowych realizowanych za pomoc─ů pojazd├│w ci─Ö┼╝arowych. W naszym przypadku mog─ů to by─ç b─Öbny z kablami, wielosekcyjne rozdzielnice elektryczne. W kilkunastu polskich miastach obowi─ůzuje zakaz wjazdu samochod├│w ci─Ö┼╝arowych o okre┼Ťlonym tona┼╝u, w okre┼Ťlonych przedzia┼éach czasowych. Na przyk┼éadzie m. St. Warszawy, wjazd pojazd├│w o dopuszczalnej masie ca┼ékowitej powy┼╝ej 16 ton jest zakazany w godzinach 7.00 ÔÇô 10.00 i 16.00 ÔÇô 20.00. W celu umo┼╝liwienia wjazdu wy┼╝ej wymienionym samochodom w zwi─ůzku z prowadzon─ů dzia┼éalno┼Ťci─ů wydawane s─ů identyfikatory C-16 przez Zarz─ůd Dr├│g Miejskich. Pozwolenie takie wydawane jest na okres od 3 miesi─Öcy do 1 roku po z┼éo┼╝eniu wniosku wraz z kompletem za┼é─ůcznik├│w, czas rozpatrywania to maksymalnie 30 dni. Planuj─ůc wi─Öksze dostawy nale┼╝y mie─ç na uwadze ten fakt.

Roz┼éadunek ÔÇô kiedy i gdzie?

Innym utrudnieniem jeszcze opr├│cz samego zezwolenia na wjazd takiego samochodu jest jego roz┼éadunek, kt├│ry wymaga zar├│wno sporo miejsca, jak i czasu. Jednym z rozwi─ůza┼ä mo┼╝e by─ç wy┼╝ej wymienione zaj─Öcie pasa ruchu dla cel├│w realizacji dostaw. W przypadku, gdy dostawy prowadzone s─ů intensywnie w ci─ůgu dnia w ruchliwych obszarach miejskich konieczne jest zatrudnienie osoby, kt├│ra odpowiada─ç b─Ödzie za kierowanie ruchem pojazd├│w celem umo┼╝liwienia wjazdu i wyjazdu pojazd├│w dostawczych i zapewnienie bezpiecze┼ästwa na drodze dla wszystkich uczestnik├│w ruchu. W przypadku gdy nie mo┼╝na zapewni─ç takich ┼Ťrodk├│w, trzeba planowa─ç du┼╝e dostawy w godzinach poza szczytem ruchu, w godzinach porannych lub nocnych. W przypadku, gdy nie mo┼╝na z przyczyn technicznych zorganizowa─ç dostaw nocnych, nale┼╝y rozwa┼╝y─ç opcj─Ö zaj─Öcia pasa ruchu i / lub zmian─Ö organizacji ruchu na drogach w okolicy inwestycji.

Co z g┼éo┼Ťnymi pracami w nocy?

Kolejnym spraw─ů, na kt├│r─ů nale┼╝y zwr├│ci─ç uwag─Ö jest fakt prowadzenia prac w godzinach nocnych. W przypadku, gdy mamy do czynienia z budow─ů, to ka┼╝da jest realizowana na podstawie przepis├│w Prawa budowlanego, a co za tym idzie w oparciu o wydane zezwolenie na budow─Ö. W takim zezwoleniu znajduj─ů si─Ö zazwyczaj zalecenia w zakresie ochrony przed ha┼éasem, mi─Ödzy innymi zapis o konieczno┼Ťci prowadzenia prac wy┼é─ůcznie w porze dziennej (o ile nie koliduje to z bezpiecze┼ästwem). Zgodnie z art. 51 ┬ž 1 Kodeksu wykrocze┼ä (ÔÇ×Kto krzykiem, ha┼éasem, alarmem lub innym wybrykiem zak┼é├│ca spok├│j, porz─ůdek publiczny, spoczynek nocny albo wywo┼éuje zgorszenie w miejscu publicznym, podlega karze aresztu, ograniczenia wolno┼Ťci albo grzywny”) Stra┼╝ miejska lub policja ma prawo na┼éo┼╝y─ç mandat karny na kierownika budowy. W skrajnych przypadkach sprawa notorycznego zak┼é├│cania ciszy nocnej mo┼╝e zosta─ç zg┼éoszona do nadzoru budowlanego. Zgodnie z Ustawa Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r. (Dz.U. z 2013 r., poz. 1409, z p├│┼║n. zmianami), art. 93: „(…)Kto: ÔÇ×6) wykonuje roboty budowlane w spos├│b odbiegaj─ůcy od ustale┼ä i warunk├│w okre┼Ťlonych w przepisach, pozwoleniu na budow─Ö lub rozbi├│rk─Ö b─ůd┼║ w zg┼éoszeniu budowy lub rozbi├│rki, b─ůd┼║ istotnie odbiegaj─ůcy od zatwierdzonego projektu, podlega karze grzywny.ÔÇŁ Co w przypadku, gdy inwestycja nie podlega pod pozwolenie na budow─Ö, a prace mo┼╝na prowadzi─ç tylko w nocy? W tej sytuacji nie mo┼╝emy zosta─ç ukarani grzywn─ů przez nadz├│r budowlany, ale stra┼╝ miejska i policja w dalszym ci─ůgu mog─ů ukara─ç nas mandatem. Nale┼╝y pami─Öta─ç, ┼╝e prace g┼éo┼Ťne i uci─ů┼╝liwe powinno zako┼äczy─ç si─Ö do godziny 22.00, a rozpoczyna─ç najwcze┼Ťniej o godzinie 6.00 rano.

Uwaga na istniej─ůce sieci podziemne

Do┼Ť─ç istotnym problemem podczas prowadzenia prac w mie┼Ťcie w zakresie rob├│t ziemnych jest ogromne zag─Öszczenie sieci podziemnych w obszarze ulic i chodnik├│w w miejskich arteriach. ┼╗eby unaoczni─ç skal─Ö problemu, za┼é─ůczam zrzut ekranu z mapy urz─Ödu m. st. Warszawy z obszaru ronda Daszy┼äskiego. Mapa dost─Öpna jest pod adresem http://mapa.um.warszawa.pl/ i pozwala na orientacyjne rozpoznanie stanu uzbrojenia okolic dzia┼éki inwestora.

Realizacja nowej inwestycji niesie ze sob─ů cz─Östo konieczno┼Ť─ç przeprowadzenia prac ziemnych w celu uzbrojenia dzia┼éki w energi─Ö elektryczn─ů, doprowadzenie od najbli┼╝szej podstacji energetycznej zasilania ┼Ťredniego napi─Öcia oraz wykonania przy┼é─ůcza telekomunikacyjnego. Mo┼╝e si─Ö to wi─ůza─ç z pracami ziemnymi na odcinku kilkuset metr├│w.

Przyst─Öpuj─ůc do prowadzenia prac nale┼╝y mie─ç pewno┼Ť─ç, ┼╝e nasze prace nie spowoduj─ů uszkodzenia istniej─ůcych instalacji i sieci podziemnych. W tym celu nale┼╝y dysponowa─ç aktualn─ů map─ů geodezyjn─ů, kt├│r─ů mo┼╝na otrzyma─ç w biurze geodezji urz─Ödu miasta. Przyst─Öpuj─ůc ju┼╝ do prac ziemnych nale┼╝y z kolei pami─Öta─ç o odpowiednim zabezpieczeniu wykop├│w, a sam obszar prac ziemnych powinien by─ç odpowiednio oznakowany i wygrodzony.

Na koniec wypada wspomnie─ç o jeszcze jednej rzeczy, mo┼╝e przyziemnej i dla niekt├│rych oczywistej ÔÇô inwestycja w centrum miasta wi─ů┼╝e si─Ö z problemami z dojazdem do miejsca pracy ze wzgl─Ödu na korki. Poruszaj─ůc si─Ö samochodem nale┼╝y te┼╝ bra─ç pod uwag─Ö fakt, ┼╝e parkowanie jest p┼éatne, a bardzo cz─Östo jest problem ze znalezieniem wolnego miejsca parkingowego.

Realizacja kontraktu w du┼╝ym mie┼Ťcie niesie ze sob─ů wiele problem├│w wynikaj─ůcych z zag─Öszczenia zabudowy, braku miejsca, presji czasu czy du┼╝ego ruchu. Skuteczne przeprowadzenie takiej inwestycji wymaga ogromnej wiedzy i do┼Ťwiadczenia. Przedsi─Öbiorstwa bez wieloletniej praktyki w takich pracach mog─ů nie podo┼éa─ç z┼éo┼╝ono┼Ťci problemu, a czasem nieprzewidywalno┼Ťci przebiegu kontraktu. Dlatego warto takie zadania powierza─ç profesjoalistom, kt├│rych du┼╝a skala dzia┼éania i d┼éuga lista skutecznie przeprowadzonych podobnych prac daje najwi─Öksz─ů gwarancj─Ö powodzenia.

AUTOR: Maciej Sowi┼äski – Kierownik projektu w SPIE Building Solutions

Artyku┼é powsta┼é na bazie moich do┼Ťwiadcze┼ä podczas realizacji kontrakt├│w:┬á

Zespół biurowo-usługowy Hala Koszyki, ulica Koszykowa 61/63/65 w Warszawie 

Biblioteka Publiczna M. St. Warszawy Biblioteka Główna Województwa Mazowieckiego, ulica Koszykowa 26/28 w Warszawie. 

Na do┼é─ůczonym zdj─Öciu: pas chodnika wygrodzony na potrzeby d┼║wigu i sk┼éadowania materia┼é├│w ÔÇô przy inwestycjach w centrach miast brak miejsca na roz┼éadunek i sk┼éadowanie materia┼é├│w jest typowy.┬á

Fotografie dzi─Öki uprzejmo┼Ťci mgr in┼╝. ┼üukasza Krynickiego ze SPIE Building Solutions ÔÇô pe┼éni─ůcego obowi─ůzki kierownika rob├│t elektrycznych podczas realizacji prac w obiekcie Biblioteka Publiczna M. St. Warszawy Biblioteka G┼é├│wna Wojew├│dztwa Mazowieckiego.

Artykuł sponsorowany