Magazyny w okresie adaptacyjnym

Magazyny

W 2021 roku pod wzgl─Ödem zrealizowanego wolumenu sektor magazynowy zdecydowanie dominowa┼é na rynku nieruchomo┼Ťci komercyjnych w Polsce. Warto┼Ť─ç transakcji – oko┼éo 3,2 miliardy euro – odpowiada┼éa ponad po┼éowie ca┼ékowitej warto┼Ťci transakcji inwestycyjnych. W 2022 roku wynik sektora – 2 miliardy euro – zapewni┼é mu ÔÇ×jedynieÔÇŁ 34% udzia┼éu w ca┼ékowitym wolumenie transakcyjnym w Polsce.

Sektor w okresie adaptacyjnym

Teraz sektor magazynowy stoi w obliczu spowolnienia inwestycyjnego. Oczekiwania cenowe wobec produkt├│w magazynowych s─ů aktualnie najgor─Ötszym przedmiotem wielu dyskusji. W┼éa┼Ťciciele chc─ů sprzedawa─ç dro┼╝ej ni┼╝ kupuj─ůcy planuj─ů naby─ç, licz─ůc na przeceny. Zatem od kilku miesi─Öcy trwa proces adaptacyjny.

Dostrzec mo┼╝na ju┼╝ wyra┼║ne obni┼╝anie cen sprzeda┼╝y nieruchomo┼Ťci logistycznych, odzwierciedlone w wy┼╝szych stopach kapitalizacji. R├│┼╝nica w jakiej┼Ť skali ÔÇ×rekompensowanaÔÇŁ jest w┼éa┼Ťcicielom czy deweloperom nienotowanymi dot─ůd wzrostami stawek czynsz├│w bazowych. Takiej sytuacji do┼Ťwiadczamy zreszt─ů w ka┼╝dym sektorze, nie tylko magazynowym.

Rozpoczynanie nowych inwestycji jest obecnie utrudnione, podobnie jak w innych segmentach rynku, przez wi─Öksze trudno┼Ťci z uzyskaniem finansowania projekt├│w i jego wy┼╝szy koszt oraz mniejsz─ů dost─Öpno┼Ť─ç materia┼é├│w czy si┼éy roboczej. Spodziewamy si─Ö jednak, ┼╝e nowopowstaj─ůce obiekty magazynowe powinny osi─ůgn─ů─ç w tym roku pewien stan r├│wnowagi.

Transakcje dotycz─ůce nieco starszych projekt├│w magazynowych nadal b─Öd─ů indywidualnie rozpatrywane pod k─ůtem wysoko┼Ťci czynszu i ko┼äcowej warto┼Ťci za metr kwadratowy. A pozornie ni┼╝sza stopa kapitalizacji wynika─ç b─Ödzie z wi─Ökszego potencja┼éu danego projektu w momencie renegocjacji um├│w najmu.    

Więcej transakcji poza głównymi rynkami

Sektor magazynowy, podobnie jak biurowy i handlowy, charakteryzuje si─Ö obecnie znacz─ůcym wzrostem transakcji poza g┼é├│wnymi rynkami. W sektorze magazynowym oznacza to wzrost udzia┼éu z 24% w ca┼ékowitym wolumenie sektora w 2021 roku do 40% w 2022 roku.

Inwestorzy zauwa┼╝aj─ů potencja┼é rynk├│w regionalnych, w szczeg├│lno┼Ťci zachodniej cz─Ö┼Ťci Polski, w okolicy Szczecina, Gorzowa, Zielonej G├│ry i Legnicy. Na tych obszarach zrealizowane zosta┼éy inwestycje drogowe, kt├│re zapewniaj─ů sprawn─ů komunikacj─Ö, zar├│wno na terenie Polski, jaki i tranzyt na Zach├│d, poza granice kraju. Interesuj─ůce inwestycyjnie obiekty zlokalizowane s─ů w pobli┼╝u du┼╝ych o┼Ťrodk├│w miejskich, co zapewnia ┼éatwy dost─Öp do pracownik├│w. Wszystko to przek┼éada si─Ö na atrakcyjno┼Ť─ç i p┼éynno┼Ť─ç inwestycji w tych obszarach. W regionach inwestorzy mog─ů pozyska─ç ciekawe aktywa po nieco wy┼╝szych stopach zwrotu ni┼╝ w g┼é├│wnych o┼Ťrodkach.

Skrupulatne analizy projekt├│w

Z 2 miliard├│w euro zrealizowanych w sektorze magazynowym w 2022 roku, 42% przypad┼éo w udziale transakcjom portfelowym. To sporo, ale mniej ni┼╝ rok wcze┼Ťniej, kiedy ich udzia┼é kszta┼étowa┼é si─Ö na poziomie 63%. Spadek udzia┼éu transakcji portfelowych jest sygna┼éem, ┼╝e inwestorzy dok┼éadniej rozpatruj─ů ka┼╝dy indywidualny projekt, wybieraj─ůc cz─Östo tylko pojedyncze aktywa.

Przygl─ůdaj─ůc si─Ö liczbom, warto zwr├│ci─ç uwag─Ö, ┼╝e jedna znacz─ůca transakcja odpowiada┼éa a┼╝ za 26% ca┼ékowitego wolumenu sektora magazynowego zrealizowanego w ubieg┼éym roku. Przej─Öcie przez CBRE IM portfela magazynowego Danica od Hillwood by┼éo drug─ů pod wzgl─Ödem warto┼Ťci transakcj─ů odnotowan─ů w 2022 roku i trzeci─ů najwi─Öksz─ů w sektorze magazynowym w Polsce w historii rynku.

Autor Bartłomiej Krzyżak, Senior Director, Investment w Avison Young