Odst─ůpienie od projektu i pozwolenia na budow─Ö ÔÇô kiedy inwestycja mo┼╝e odbiega─ç od pierwotnych ustale┼ä?

Co do zasady budowa powinna by─ç przeprowadzona zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym i innymi warunkami pozwolenia na budow─Ö. Niemniej prawo budowlane przewiduje pewne wyj─ůtki.  

Zgodnie z art. 93 pkt 6 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej jako: prawo budowlane) kto wykonuje roboty budowlane w spos├│b odbiegaj─ůcy od ustale┼ä i warunk├│w okre┼Ťlonych w przepisach, pozwoleniu na budow─Ö b─ůd┼║ w zg┼éoszeniu budowy, b─ůd┼║ istotnie odbiegaj─ůcy od zatwierdzonego projektu, podlega karze grzywny. Powy┼╝sze naruszenie jest traktowane jako wykroczenie.

Odst─ůpienie od zatwierdzonego projektu

Niemniej prawo budowlane przewiduje r├│wnie┼╝ mo┼╝liwo┼Ť─ç dokonania odst─ůpienia od zatwierdzonego projektu bez ponoszenia odpowiedzialno┼Ťci. Zgodnie z art. 36a ust. 1 prawa budowlanego istotne odst─ůpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunk├│w pozwolenia na budow─Ö jest dopuszczalne, ale tylko po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budow─Ö wydanej przez organ administracji architektoniczno ÔÇô budowlanej.

Ustawodawca okre┼Ťli┼é kt├│re zmiany maj─ů charakter istotnego odst─ůpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunk├│w pozwolenia na budow─Ö w art. 36a ust. 5 prawa budowlanego (m.in. zmiana zamierzonego sposobu u┼╝ytkowania obiektu, jego parametr├│w, projektu zagospodarowania dzia┼éki).

Nieistotne odst─ůpienie od zatwierdzonego projektu

Ustawodawca w art. 36a ust. 5a prawa budowlanego okre┼Ťla r├│wnie┼╝ jakie zmiany nale┼╝y traktowa─ç za nieistotne odst─ůpienie od zatwierdzonego projektu lub innych warunk├│w pozwolenia na budow─Ö. Odst─ůpienie jest nieistotne w ┼Ťwietle prawa budowlanego, je┼╝eli ┼é─ůcznie spe┼énia nast─Öpuj─ůce warunki:

– nie przekracza 2% wysoko┼Ťci, szeroko┼Ťci lub d┼éugo┼Ťci obiektu budowlanego

– nie zwi─Öksza obszaru oddzia┼éywania obiektu

– nie narusza przepis├│w techniczno ÔÇô budowlanych

– nie mie┼Ťci si─Ö w zakresie odst─Öpstw wskazanych w art. 36 ust. 5 pkt. 3 ÔÇô 6 prawa budowlanego

Ostatnia z wymienionych przes┼éanek wyklucza uznanie modyfikacji za nieistotn─ů, je┼╝eli dotyczy ona warunk├│w niezb─Ödnych do korzystania z obiektu budowlanego przez osoby niepe┼énosprawne albo zmiany zamierzonego sposobu u┼╝ytkowania obiektu budowlanego lub jego cz─Ö┼Ťci.

Nieistotne odst─ůpienie od projektu umowy nie mo┼╝e by─ç niezgodne z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, innymi aktami prawa miejscowego lub decyzj─ů o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Ponadto, modyfikacja o nieistotnym charakterze nie mo┼╝e spowodowa─ç wymogu uzyskania lub zmiany uzgodnie┼ä lub pozwole┼ä wymaganych w przypadku wymienionych przez ustawodawc─Ö obiekt├│w budowlanych (m.in. parterowych budynk├│w gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy rozpi─Öto┼Ťci konstrukcji nie wi─Ökszej ni┼╝ 4,80 m, wolno stoj─ůcych parterowych budynk├│w stacji transformatorowych i kontenerowych stacji transformatorowych o powierzchni zabudowy do 35 m2).

Charakter zmiany okre┼Ťla projektant

Pomimo tego, ┼╝e prawo budowlane do┼Ť─ç precyzyjnie okre┼Ťla czym jest odst─ůpienie od projektu budowlanego, a tak┼╝e od czego zale┼╝y jego istotny lub nieistotny charakter, jedyn─ů osob─ů uprawnion─ů do kwalifikacji zamierzonego odst─ůpienia od projektu lub innych warunk├│w pozwolenia na budow─Ö jest projektant.

Projektant przygotowuje te┼╝ rysunek i opis odst─ůpienia. Je┼╝eli odst─ůpienie zosta┼éo zakwalifikowane jako nieistotne, nie jest wymagane uzyskanie decyzji o zmianie pozwolenia na budow─Ö. W przypadku istotnego odst─ůpienia od umowy inwestor ma obowi─ůzek uzyskania powy┼╝szej decyzji, aby nie nara┼╝a─ç si─Ö na kar─Ö grzywny.