5 popularnych metod prowadzenia budowy ÔÇô jaki jest ich wsp├│lny mianownik

Prowadzenie budowy w Polsce podlega ┼Ťci┼Ťle okre┼Ťlonym przepisom prawa budowlanego, kt├│re reguluj─ů proces projektowania, wykonawstwa oraz nadzoru nad realizacj─ů inwestycji. Metody prowadzenia budowy r├│┼╝ni─ů si─Ö w zale┼╝no┼Ťci od skali projektu, rodzaju obiektu oraz dost─Öpnych zasob├│w. Wyb├│r odpowiedniej ma kluczowe znaczenie dla efektywnego przeprowadzenia procesu budowlanego zgodnie z obowi─ůzuj─ůcymi normami i standardami. Z biznesowego punktu widzenia, w ka┼╝dym przypadku zasadne jest zatrudnienie inwestora zast─Öpczego, kt├│ry jako profesjonalista b─Ödzie dba┼é o interesy Inwestora na ka┼╝dym etapie budowy.

Jak wynika z raportu Spectis ÔÇ×Rynek budowlany w Polsce 2023-2028 ÔÇô analiza 16 wojew├│dztwÔÇŁ, ┼é─ůczna warto┼Ť─ç 960 najwi─Ökszych realizowanych i planowanych inwestycji w Polsce wynosi obecnie oko┼éo 865 miliard├│w z┼éotych. To o 175 mld z┼é wi─Öcej ni┼╝ w roku 20221. S─ů w┼Ťr├│d nich inwestycje kubaturowe, publiczne o charakterze mieszkalnym i komercyjnym czy projekty mixed-use, ┼é─ůcz─ůce w sobie cechy wielu obiekt├│w.

Wska┼║nik koniunktury w lipcu 2023 by┼é najlepszy od stycznia zesz┼éego roku2, co pozwala firmom budowlanym z wi─Ökszym optymizmem spogl─ůda─ç w przysz┼éo┼Ť─ç. To tak┼╝e dobry moment dla inwestor├│w, by przyjrze─ç si─Ö bli┼╝ej najbardziej popularnym metodom prowadzenia bud├│w w Polsce.

Tradycyjna metoda generalnego wykonawstwa

Metoda GW polega na zatrudnieniu jednego generalnego wykonawcy ÔÇô wy┼éanianego zwykle w drodze przetargu ÔÇô kt├│ry pe┼éni rol─Ö zarz─ůdcy i nadzoruje ca┼éy proces budowlany od pocz─ůtku do ko┼äca. To on organizuje podwykonawc├│w, dostawc├│w i nadzoruje post─Öpy prac, co mo┼╝e u┼éatwi─ç proces koordynacji dzia┼éa┼ä i komunikacji mi─Ödzy r├│┼╝nymi podmiotami, a tak┼╝e proces rozlicze┼ä.

Na generalnym wykonawcy spoczywa tak┼╝e odpowiedzialno┼Ť─ç za wykonane prace i ich jako┼Ť─ç, co z jednej strony jest zalet─ů, jednak z drugiej, mo┼╝e zwi─Öksza─ç ryzyko, gdyby pojawi┼éy si─Ö problemy lub komplikacje w trakcie budowy. ÔÇô W przypadku wyboru tej metody realizacji przedsi─Öwzi─Öcia budowlanego inwestor ma ograniczon─ů kontrol─Ö nad wyborem podwykonawc├│w, co mo┼╝e wp┼éyn─ů─ç na jako┼Ť─ç prac. ÔÇô zauwa┼╝a Andrzej Przesmycki, CEO Project Management, firmy zajmuj─ůcej si─Ö wspieraniem inwestor├│w na ka┼╝dym etapie procesu inwestycyjnego: od wst─Öpnych analiz, przez projektowanie, po nadz├│r budowlany. ÔÇô W tej sytuacji zatrudnienie inwestora zast─Öpczego, kt├│ry nadzoruje post─Öpy prac Generalnego Wykonawcy i zapewnia terminowe uko┼äczenie projektu zgodnie z ustalonym bud┼╝etem, to wyraz rozwa┼╝nej oceny ryzyka ze strony Inwestora oraz dzia┼éania z my┼Ťl─ů minimalizacji potencjalnych zagro┼╝e┼ä. ÔÇô dodaje.

Design & Build, czyli zaprojektuj i wybuduj

W tej metodzie projektowanie i budowa zachodz─ů r├│wnolegle. Wszystkie dzia┼éania ÔÇô pocz─ůwszy od fazy projektu budowlanego, a sko┼äczywszy na wybudowaniu samego obiektu ÔÇô s─ů prowadzone przez jednego g┼é├│wnego wykonawc─Ö, co mo┼╝e skr├│ci─ç czas budowy i zminimalizowa─ç ryzyko spor├│w mi─Ödzy r├│┼╝nymi podmiotami. Metoda zaprojektuj i wybuduj opiera si─Ö na za┼éo┼╝eniu, ┼╝e Wykonawca tworzy cz─Ö┼Ť─ç dokumentacji przetargowej i wykonawczej jednocze┼Ťnie z opracowywaniem projektu budowlanego i uzyskiwaniem niezb─Ödnych zezwole┼ä na budow─Ö. To pozwala na szybkie przej┼Ťcie do realizacji pierwszych etap├│w prac budowlanych nawet bez pe┼énej dokumentacji przetargowej czy wykonawczej.

Niew─ůtpliwie g┼é├│wn─ů zalet─ů tego podej┼Ťcia ÔÇô obok oszcz─Ödno┼Ťci czasu ÔÇô jest posiadanie gwarancji na zar├│wno projektowanie, jak i wykonawstwo w r─Ökach jednego podmiotu. Warto podkre┼Ťli─ç, ┼╝e w przypadku b┼é─Öd├│w projektowych, to Wykonawca ponosi konsekwencje. Z kolei wad─ů tej metody jest ograniczona mo┼╝liwo┼Ť─ç bezpo┼Ťredniej kontroli nad detalami projektowymi. Kosztorys, na kt├│rym opiera si─Ö kontrakt z Wykonawc─ů, jest przygotowany na podstawie projektu koncepcyjnego lub samych wytycznych, co cz─Östo implikuje wyb├│r najbardziej ekonomicznych rozwi─ůza┼ä technicznych, a ograniczeniem dla Inwestora mo┼╝e by─ç brak elastyczno┼Ťci we wprowadzaniu zmian do projektu.

Metoda zarz─ůdzania budow─ů

Construction Management to metoda, w kt├│rej oddziela si─Ö zarz─ůdzanie budow─ů od samej budowy. Firma zarz─ůdzaj─ůca budow─ů (Construction Manager, w skr├│cie CM) jest odpowiedzialna za nadz├│r nad projektem, wyb├│r wykonawc├│w i koordynacj─Ö prac oraz rozliczenia. To pozwala na bardziej szczeg├│┼éow─ů kontrol─Ö nad procesem budowy.

W ramach tego systemu realizacja inwestycji opiera si─Ö na strategii wypracowanej przez Construction Managera, kt├│ry pe┼éni rol─Ö zarz─ůdcz─ů. Opracowaniem projektu koncepcyjnego, budowlanego i przetargowego zajmuje si─Ö biuro projektowe, dzia┼éaj─ůce na zlecenie Inwestora. ÔÇô R├│┼╝nica w por├│wnaniu do metody generalnego wykonawstwa polega na tym, ┼╝e poszczeg├│lne pakiety dokumentacji przetargowej s─ů przygotowywane w r├│┼╝nym czasie, zgodnie z harmonogramem rob├│t i sekwencj─ů przetarg├│w dla wykonawc├│w, specjalizuj─ůcych si─Ö w danym obszarze rob├│t, np. roboty ziemne, fundamentowe itd. ÔÇô t┼éumaczy Andrzej Przesmycki z Project Management. ÔÇô Wa┼╝ne jest r├│wnie┼╝, ┼╝e ten system umo┼╝liwia kontrolowanie na bie┼╝─ůco zmian w projekcie, co pozwala na wprowadzanie modyfikacji, niemniej z ograniczonym wp┼éywem na koszty i czas realizacji. ÔÇô dodaje.

O skali i trudno┼Ťci zarz─ůdzania w tej metodzie niech ┼Ťwiadczy fakt, ┼╝e Construction Manager w imieniu Inwestora musi podpisa─ç ┼Ťrednio od 50 do 150 um├│w z r├│┼╝nymi wykonawcami i dostawcami (od ochrony i wywozu nieczysto┼Ťci po zakontraktowanie prac konstrukcyjnych).

Budowa metod─ů pakietow─ů

Mo┼╝na powiedzie─ç, ┼╝e jest to ÔÇ×odchudzonaÔÇŁ wersja CM. Inwestor zast─Öpczy dzieli ca┼éokszta┼ét prac budowlanych na kilka g┼é├│wnych pakiet├│w. Przewa┼╝nie nale┼╝─ů do nich: prace konstrukcyjne, wyko┼äczeniowe, instalacje sanitarne, elektryczne oraz roboty drogowe. Zalet─ů tej metody jest szybko┼Ť─ç zarzadzania zmian─ů w projekcie oraz mniejsze koszty ni┼╝ w metodzie GW. Wad─ů mog─ů by─ç z kolei spory na stykach poszczeg├│lnych pakiet├│w.

Budowa na zlecenie

Metoda budowy na zlecenie, znana r├│wnie┼╝ jako Build to Own (BTO) lub Build to Suit (BTS), to podej┼Ťcie do realizacji projekt├│w budowlanych, w kt├│rym Inwestor zleca deweloperowi stworzenie nieruchomo┼Ťci wed┼éug ┼Ťci┼Ťle okre┼Ťlonych specyfikacji i wymaga┼ä. To deweloper bierze na siebie odpowiedzialno┼Ť─ç za ca┼éy proces budowy, rozpoczynaj─ůc od opracowania projektu a┼╝ po dostarczenie gotowego budynku. Ma obowi─ůzek dostosowa─ç projekt do indywidualnych potrzeb i wymaga┼ä Inwestora, kt├│ry mo┼╝e okre┼Ťli─ç konkretne parametry, funkcje czy uk┼éad przestrzenny nieruchomo┼Ťci.
Metoda budowy na zlecenie jest wybierana cz─Östo przez tych Inwestor├│w, kt├│rzy nie posiadaj─ů gotowej dzia┼éki budowlanej, ale maj─ů jasno okre┼Ťlone potrzeby i oczekiwania dotycz─ůce nieruchomo┼Ťci.

Inwestorzy ceni─ů j─ů za mo┼╝liwo┼Ť─ç stworzenia nieruchomo┼Ťci zgodnie z w┼éasnymi oczekiwaniami oraz za przej─Öcie przez dewelopera odpowiedzialno┼Ťci za ca┼éy proces budowlany, co mo┼╝e zminimalizowa─ç zaanga┼╝owanie zlecaj─ůcego w szczeg├│┼éy techniczne. ÔÇô Niemniej konieczno┼Ť─ç wsp├│┼épracy z deweloperem i pozostawienie mu du┼╝ej swobody w projektowaniu mo┼╝e wi─ůza─ç si─Ö z ograniczon─ů kontrol─ů nad poszczeg├│lnymi aspektami budowy. ÔÇô zauwa┼╝a z Andrzej Przesmycki z Project Management. ÔÇô Dlatego inwestorzy cz─Östo decyduj─ů si─Ö na zatrudnienie inwestora zast─Öpczego, kt├│ry dba o wszelkie szczeg├│┼éy, dzia┼éaj─ůc w najlepiej poj─Ötym interesie swojego zleceniodawcy. Plusem tej metody jest r├│wnie┼╝ mo┼╝liwo┼Ť─ç r├│┼╝nej formy finansowania inwestycji: od zap┼éaty w transzach po wynajem d┼éugoterminowy.

Tak┼╝e w przypadku realizowania inwestycji budowlanych za pomoc─ů tej metody ÔÇô podobnie jak wszystkich wymienionych ÔÇô wsp├│┼épraca z inwestorem zast─Öpczym jest powszechnie stosowan─ů praktyk─ů. A to ze wzgl─Ödu na liczne korzy┼Ťci, jakie wynikaj─ů z zatrudnienia wyspecjalizowanej kadry zarz─ůdzaj─ůcej. Inwestor zast─Öpczy pe┼éni niejako rol─Ö g┼é├│wnego kierownika ca┼éego procesu inwestycyjnego, kt├│ry czuwa nad ca┼éo┼Ťci─ů prac ÔÇô rozpoczynaj─ůc od koncepcji projektowych, poprzez etapy projektowania, wykonawstwa, a┼╝ do finalnego odbioru obiektu.

Karolina Cempel, Zespół Prasowy Commplace