Dom do 35 m2 – co trzeba wiedzie─ç?

Zgodnie z obowi─ůzuj─ůcym obecnie stanem prawnym, niewielkie, licz─ůce do 35 m2 powierzchni u┼╝ytkowej domki mo┼╝na budowa─ç bez pozwolenia. Wystarczy zg┼éoszenie w urz─Ödzie. Nie oznacza to jednak, ┼╝e budowa takiego domku nie jest obwarowana ┼╝adnymi przepisami. Jest i ÔÇô aby unikn─ů─ç k┼éopot├│w – warto wiedzie─ç jakimi.

Dom na zgłoszenie

Najcz─Ö┼Ťciej maj─ů charakter obiekt├│w letniskowych czy budynk├│w rekreacji indywidualnej. Niewielkie, do 35 m2 powierzchni domki, zgodnie z obowi─ůzuj─ůcymi obecnie przepisami, mo┼╝na budowa─ç na zg┼éoszenie. Oznacza to, ┼╝e budowa nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budow─Ö, nie trzeba ustanawia─ç kierownika budowy, nie jest wymagany projekt wraz z adaptacj─ů czy mapa do cel├│w projektowych. Kr├│tko m├│wi─ůc, nie jest potrzebne wszystko to, co jest konieczne przy budowie klasycznego domu. W przypadku zg┼éoszenia mo┼╝na rusza─ç z budow─ů po 21 dniach, o ile urz─ůd nie wyrazi sprzeciwu wobec tej konkretnej inwestycji.

Bez pozwolenia nie oznacza bez ograniczeń

Nie oznacza to jednak, ┼╝e w przypadku budowy ma┼éego domku nie obowi─ůzuj─ů ┼╝adne przepisy, wymagania i ograniczenia. Obowi─ůzuj─ů.

Przede wszystkim dom do 35 m2 ma s┼éu┼╝y─ç indywidualnej rekreacji, a wi─Öc mo┼╝na w nim przebywa─ç tylko sezonowo. Wybudowany na zg┼éoszenie nie jest domem ca┼éorocznym i teoretycznie nie wolno w nim mieszka─ç. Teoretycznie, bo raczej ┼╝aden urz─Ödnik nie przyjdzie sprawdzi─ç, czy domek jest na sta┼ée zamieszkany. W praktyce r├│┼╝nie jednak bywa. Ale w domku na zg┼éoszenie trudno by┼éoby przetrwa─ç jesie┼ä i zim─Ö. Takie obiekty nie musz─ů spe┼énia─ç warunk├│w dotycz─ůcych izolacyjno┼Ťci cieplnej, wymaganych w przypadku dom├│w ca┼éorocznych. Brak izolacji i jakiegokolwiek systemu ogrzewania, utrudni┼éby codzienne funkcjonowanie.

W tego rodzaju domku nie ma te┼╝ mo┼╝liwo┼Ťci zameldowania si─Ö. Mo┼╝na oczywi┼Ťcie przekszta┼éci─ç budynek, kt├│ry dotychczas by┼é obiektem letniskowym, w dom mieszkalny, ale to ju┼╝ wymaga uzyskania urz─Ödowej zgody. Kolejn─ů kwesti─ů jest dzia┼éka, na jakiej mo┼╝na wybudowa─ç dom do 35 m2 bez pozwolenia. Przede wszystkim przeznaczona na to dzia┼éka musi dopuszcza─ç mo┼╝liwo┼Ť─ç zabudowy, co powinno znale┼║─ç si─Ö w MPZP czy w decyzji o warunkach zabudowy.

Zgodnie z obowi─ůzuj─ůcymi przepisami, na du┼╝ej dzia┼éce liczba domk├│w nie mo┼╝e przekracza─ç jednego na ka┼╝de 500 m2 powierzchni. Dzia┼éka, na kt├│rej wybudowany b─Ödzie jeden dom do 35 m2 , mo┼╝e by─ç mniejsza ni┼╝ wskazane 500 m2. R├│wnocze┼Ťnie przy budowie nale┼╝y zachowa─ç wymogi wynikaj─ůce z prawa budowlanego i innych przepis├│w dotycz─ůcych po┼éo┼╝enia domu na dzia┼éce. Istnieje obowi─ůzek zachowania przynajmniej 4 m odleg┼éo┼Ťci pomi─Ödzy granic─ů dzia┼éki, a ┼Ťcian─ů z oknami lub drzwiami oraz 3 m w przypadku ┼Ťcian, w kt├│rych nie ma otwor├│w.
W ustawie wskazano tak┼╝e wymiary dotycz─Öce powierzchni zabudowy, czyli dok┼éadnie obszaru, jaki budynek zajmuje po zewn─Ötrznych ┼Ťcianach. Powierzchnia u┼╝ytkowa mo┼╝e przy tym by─ç zupe┼énie inna. Je┼Ťli b─Ödzie to dom jednopoziomowy, parterowy, to doliczaj─ůc grubo┼Ť─ç ┼Ťcian zewn─Ötrznych wraz z ociepleniem, 35 m2 zmniejsza si─Ö do powierzchni u┼╝ytkowej, kt├│ra liczy 28-30 m2. To niewiele, mo┼╝na jednak doda─ç powierzchni u┼╝ytkowej poprzez wykonanie antresoli. Antresola nie b─Ödzie traktowana jako pi─Ötro, a pozwoli zyska─ç dodatkow─ů przestrze┼ä.
Dom do35 m2 powinien by─ç budynkiem parterowym, ale przepisy dopuszczaj─ů, by mia┼é nieu┼╝ytkowe poddasze. Wysoko┼Ť─ç domu musi by─ç zgodna z zapisami umieszczonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego czy w decyzji o warunkach zabudowy. Do takiego domu mo┼╝na te┼╝ dobudowa─ç taras lub ganek, a tak┼╝e gara┼╝ lub wiat─Ö oraz budynek gospodarczy, pod warunkiem, ┼╝e dzia┼éka ma co najmniej 500 m2.

Buduj─ůc dom na zg┼éoszenie, trzeba liczy─ç si─Ö z konieczno┼Ťci─ů zap┼éaty podatku od nieruchomo┼Ťci. Op┼éaca si─Ö j─ů raz w roku.

Jak i gdzie dokonać zgłoszenia

Domek do 35 m2 buduje si─Ö po zg┼éoszeniu budowy do organu administracji architektoniczno-budowlanej. W jaki spos├│b to zrobi─ç i co powinna zawierac dokumentacja, okre┼Ťlaj─ů stosowne przepisy. W zg┼éoszeniu, zgodnie z Prawem budowlanym, nale┼╝y okre┼Ťli─ç rodzaj, zakres, miejsce i spos├│b wykonywania rob├│t budowlanych oraz termin ich rozpocz─Öcia. Do zg┼éoszenia nale┼╝y do┼é─ůczy─ç:

  • o┼Ťwiadczenie, sk┼éadane pod rygorem odpowiedzialno┼Ťci karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomo┼Ťci─ů na cele budowlane;
  • odpowiednie szkice lub rysunki ÔÇô w zale┼╝no┼Ťci od potrzeb;
  • pozwolenia, uzgodnienia i opinie, kt├│rych obowi─ůzek do┼é─ůczenia wynika z przepis├│w odr─Öbnych ustaw, np. z decyzji ┼Ťrodowiskowych;
  • projekt zagospodarowania dzia┼éki lub terenu wraz z opisem technicznym instalacji, wykonany przez projektanta posiadaj─ůcego odpowiednie uprawnienia budowlane;
  • o┼Ťwiadczenie inwestora, ┼╝e przyjmuje odpowiedzialno┼Ť─ç za kierowanie budow─ů w przypadku braku kierownika budowy;
  • o┼Ťwiadczenie inwestora, ┼╝e dokumentacja zg┼éoszenia jest kompletna;
  • map─Ö ewidencyjn─ů (1:1000).

Zg┼éoszenia nale┼╝y dokona─ç w wydziale Architektury i Budownictwa w Starostwie Powiatowym, na kt├│rego terenie po┼éo┼╝ona jest dzia┼éka. Map─Ö ewidencyjn─ů mo┼╝na otrzyma─ç w wydziale Geodezji i Kartografii w Starostwie Powiatowym. W tym samym urz─Ödzie mo┼╝na pobra─ç formularz zg┼éoszenia oraz o┼Ťwiadczenia o w┼éasno┼Ťci posiadanej dzia┼éki.

Dorota Filip

Fot. Adriaan Greyling, pexels.com