Jak bezpiecznie nająć mieszkanie?

Jak bezpiecznie nająć mieszkanie

Forma umowy najmu.

            Zasadniczo, przepisy prawa nie przewidują wobec umowy najmu takiej formy, której niezachowanie wywołałoby skutek w postaci nieważności. Wyjątkiem jest umowa najmu okazjonalnego oraz najmu instytucjonalnego – w ich wypadku niedochowanie formy pisemnej pociąga za sobą skutek nieważności.

            Liberalniej potraktował ustawodawca najem nieruchomości lub pomieszczenia, zawarty na okres dłuższy niż rok, dla takiego najmu zastrzegając formę pisemną zastrzeżoną dla celów dowodowych. Niezachowanie formy pisemnej nie powoduje nieważności umowy, natomiast wywoła skutki w sferze prawa procesowego, mogące skutecznie utrudnić dochodzenie swoich roszczeń przed sądem. 

Procesowe konsekwencje niedochowania formy pisemnej umowy najmu nieruchomości lub pomieszczenia na okres dłuższy niż rok.

            Zastrzeżenie formy pisemnej, dokumentowej albo elektronicznej bez rygoru nieważności ma ten skutek, że w razie niezachowania zastrzeżonej formy nie jest w sporze dopuszczalny dowód z zeznań świadków lub z przesłuchania stron na fakt dokonania czynności. Przepisu tego nie stosuje się, gdy zachowanie formy pisemnej, dokumentowej albo elektronicznej jest zastrzeżone jedynie dla wywołania określonych skutków czynności prawnej.

Od powyższej zasady przewidziano dwa następujące wyjątki.

  1. Mimo niezachowania formy pisemnej, dokumentowej albo elektronicznej, przewidzianej dla celów dowodowych, dowód z zeznań świadków lub z przesłuchania stron jest dopuszczalny, jeżeli obie strony wyrażą na to zgodę, żąda tego konsument
    w sporze z przedsiębiorcą albo fakt dokonania czynności prawnej jest uprawdopodobniony za pomocą dokumentu.
  • Przepisów o skutkach niezachowania formy pisemnej, dokumentowej
    albo elektronicznej przewidzianej dla celów dowodowych nie stosuje się do czynności prawnych w stosunkach między przedsiębiorcami.

Ponadto, jeżeli ustawa lub umowa stron wymaga dla czynności prawnej (umowy) formy pisemnej, dowód ze świadków lub z przesłuchania stron w sprawie między uczestnikami tej czynności na fakt jej dokonania jest dopuszczalny w wypadku, gdy dokument obejmujący czynność został zgubiony, zniszczony lub zabrany przez osobę trzecią, a jeżeli forma pisemna była zastrzeżona tylko dla celów dowodowych, także w wypadkach określonych w kodeksie cywilnym – to znaczy w wypadkach, które wyżej nakreśliłem.

Ostrożność przemawia za tym, aby umowę najmu zawierać na piśmie; nie tylko przez wzgląd na zasygnalizowane ograniczenia dowodowe. Pisemna umowa najmu stanowi dokument prywatny i jest dowodem tego, że osoba, która ją podpisała, złożyła zawarte w niej oświadczenie. Reguła ta przenosi ciężar dowodu. Strona najmu, chcąca zaprzeczyć treści umowy, będzie musiała wykazać, iż faktyczna jej treść różniła się od „spisanej”.

Jeżeli zaś z jakichkolwiek przyczyn faktycznych nie mamy możliwości zawarcia umowy najmu nieruchomości lub pomieszczenia na okres dłuższy niż rok w formie pisemnej, zadbajmy o dokument, który uprawdopodobni fakt zawarcia tej umowy.

Domniemanie najmu na czas nieoznaczony.

            W tym względzie w Kodeksie cywilnym dokonano następującego rozróżnienia:

  1. Najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony.
  • W przypadku najmu pomiędzy przedsiębiorcami okres, po którego upływie umowę poczytuje się za zawartą na czas nieoznaczony, jest istotnie dłuższy, i wynosi aż trzydzieści lat.

Powyższa regulacja ma czysto praktyczny wymiar. Jeżeli najem zawarto na czas nieoznaczony, zarówno wynajmujący, jak również najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku – z zachowaniem terminów ustawowych.

Natomiast jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

Domniemanie przedłużenia najmu.

            Jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca nadal używa rzeczy (np. nieruchomości) za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony.

            W sytuacji upływu terminu obowiązywania najmu bądź w sytuacji jego wypowiedzenia warto, w miarę możliwości, nie dopuścić do dalszego korzystania z rzeczy najętej i zadbać o ewentualne dowody, świadczące o sprzeciwie w dalszym korzystaniu z przedmiotu najmu.

Terminy wypowiedzenia najmu.

            Brzmienie art. 673 § 1 Kodeksu cywilnego uzasadnia przyjęcie, że prawodawca nadał prym woli stron umowy najmu, dając im swobodę w określeniu terminów umownych wypowiedzenia łączącego je stosunku. Dopiero brak umownych terminów wypowiedzenia implikuje konieczność sięgnięcia po regułę § 2 powołanego przepisu, zgodnie z którą, gdy czynsz jest płatny:

  1. w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego,
  2. miesięcznie – najem może zostać wypowiedziany na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego,
  3. w odstępach krótszych niż miesiąc – najem można wypowiedzieć na trzy naprzód,

a kiedy najem jest dzienny, może zostać wypowiedziany na jeden dzień naprzód.

Wady najmowanego mieszkania a uprawnienia najemcy.

            Jeżeli najmowane mieszkanie ma wady, ograniczające jego przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Jak skonkludował Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dn. 01.12.2020 r. (sygn. akt: V Aga 651/18), okoliczność, że najemca mógł dowiedzieć się przy zachowaniu należytej staranności o ewentualnych wadach przedmiotu najmu nie wyłącza zastosowania powyższej reguły.

Co istotne, prawo najemcy do żądania odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad rzeczy najętej, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, dotyczy tylko sytuacji, w której obowiązek ich usunięcia spoczywa na wynajmującym (tak, wyrok Sądu Najwyższego z dn. 27.08.2020 r., sygn. akt: I CSK 411/19).

W przepisach prawa nie wyliczono expressis verbis wad najmowanego lokalu, których usunięcie spoczywa na wynajmującym.

Obowiązkiem wynajmującego jest dokonywanie koniecznych napraw, to jest takich, bez których najmowany lokal nie jest przydatny do umówionego użytku (J. Ciszewski (red.), P. Nazaruk (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, WKP, 2019).

Najemca powinien za to dokonywać drobnych nakładów, połączonych ze zwykłym używaniem najmowanego lokalu przez najemcę.

Co ważne, strony umowy najmu mogą umówić się inaczej, „zdejmując” z najemcy obowiązek dokonywania drobnych nakładów, połączonych ze zwykłym używaniem przedmiotu najmu, jak również obciążyć najemcę obowiązkami przypisanymi zasadniczo wynajmującemu. Lecz i w tym względzie wskazuje się, że zasada swobody kontraktowej zostałaby naruszona tylko wówczas, gdyby umowa poprzez nadmierne obciążenie najemcy powodowała faktyczną nierówność stron stosunku zobowiązaniowego (tak, wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dn. 27.06.2013 r., sygn. akt: I ACa 266/13).

Naruszałaby zasady swobody kontraktowej tylko wówczas, gdyby umowa poprzez nadmierne obciążenie korzystającego powodowała faktyczną nierówność stron stosunku zobowiązaniowego.

            Co z kolei tyczy się wad, które istniały już w chwili wydania lokalu najemcy, uniemożliwiających przewidziane w umowie używanie lokalu, albo wad powstałych później, nieusuniętych przez wynajmującego pomimo otrzymanego zawiadomienia,
to ich zaistnienie uprawnia najemcę do wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia.

            Przestrzegam, roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad najmowanego lokalu oraz uprawnienie do niezwłocznego (natychmiastowego) wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

Czynienie zmian w najmowanym lokalu a uprawnienia wynajmującego.

            Najemca nie może czynić w najmowanym lokalu zmian sprzecznych z umową
lub z jego przeznaczeniem. Używanie przez najemcę najmowanego lokalu w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem lokalu uprawnia wynajmującego do wypowiedzenia najmu ze skutkiem natychmiastowym dopiero po uprzednim bezskutecznym upomnieniu wystosowanym względem najemcy.

Podnajem i bezpłatne używanie – w jakich sytuacjach są dopuszczalne?

            Co do zasady najemca może oddać najęte mieszkanie w całości lub w części osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem. Strony umowy najmu mogą jednak to uprawnienie najemcy wyłączyć, zakazując najemcy oddania najmowanego lokalu w bezpłatne używanie osoby trzeciej bądź ten lokal podnajmować.

Bezpłatne używanie lub podnajem rozwiązują się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu. Innymi słowy, trwanie najmu „rządzi” trwaniem bezpłatnego używania lub podnajmu.

Ustawowe prawo zastawu – na czym polega i kiedy jest dozwolone?

            Wynajmujący jest uprawniony wykonać ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy, wniesionych do najmowanego lokalu, chyba że nie podlegają one zajęciu w myśl przepisów egzekucyjnych. Ustawowe prawo zastawu powinno zabezpieczać czynsz oraz świadczenia dodatkowe, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok.

Ustawowe prawo zastawu wykonane na ruchomościach wniesionych do najmowanego lokalu wygasa wraz z ich usunięciem z tego lokalu, toteż w przepisach prawa przewidziano prawo wynajmującego do sprzeciwienia się usunięciu tych rzeczy z lokalu i do zatrzymania ich przez wynajmującego na jego niebezpieczeństwo. 

Terminy wypowiedzenia a ochrona praw lokatora.

            Przestrzegam przed wybiórczym czytaniem i przywoływaniem przepisów prawa. Najem jest doskonałym przykładem, że niezbadanie całości uregulowań prawnych normujących konkretny stosunek prawny może spowodować niepożądane konsekwencje – w tym wypadku zwłaszcza po stronie wynajmującego.

            Zasady dotyczące terminów wypowiedzenia najmu ulegają modyfikacji z perspektywy przepisów o ochronie praw lokatorów. Ilekroć bowiem najem podlega reżimowi ustawy z dn. 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w zakresie wypowiedzenia najmu uprawnienia wynajmującego ulegają wyraźnie dostrzegalnym ograniczeniom.

Poniższe akapity dotyczą właśnie regulacji rzeczonej ustawy, w oparciu o którą wypowiedzenie najmu przez wynajmującego może nastąpić tylko z wymienionych w niej przyczyn.

I tak, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, wynajmujący może wypowiedzieć najem, jeżeli najemca:

  1. pomimo pisemnego upoważnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
  • jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez wynajmującego tylko w przypadkach, gdy najemca nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawca mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie
    o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych oraz bieżących należności, lub
  • wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
  • używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.

Wynajmujący może wypowiedzieć najem z zachowaniem:

  1. sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż dwanaście miesięcy,
  • miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

Nadto, nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, wynajmujący może wypowiedzieć najem, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli najemcy przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli wynajmujący dostarczy mu lokal zamienny. Co więcej, w lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni oraz wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.

Jeśli jednak wynajmujący nie dostarcza najemcy lokalu zamiennego, a najemcy nie przysługuje do lokalu zamiennego, wynajmujący może wypowiedzieć najem nie później niż na trzy lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, o ile zamierza zamieszkać w najmowanym lokalu.

Ochrona lokatorska. Wypowiedzenie najmu lokalu wchodzącego w mieszkaniowy zasób gminy.

            Podstawę do wypowiedzenia umowy najmu lokalu, włączonego w mieszkaniowy zasób gminy, mogą stanowić ustalenia zawarte w wieloletnim programie gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy. W tym wypadku, wypowiedzenie może nastąpić z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia pod warunkiem jednoczesnego zaoferowania wynajęcia w tej samej miejscowości innego lokalu, spełniającego wymagania co najmniej takie same, jakie powinien spełniać lokal zamienny. Wysokość czynszu i opłat w lokalu zamiennym musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.

W przypadku, gdy powierzchnia lokalu przekracza w przeliczeniu na liczbę członków gospodarstwa domowego:

  1. 50 m2 – dla jednej osoby,
  • 25 m2 – dla każdej kolejnej osoby,

wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia na koniec miesiąca kalendarzowego, pod warunkiem jednoczesnego przedstawienia pisemnej oferty zawarcia umowy najmu innego lokalu, spełniającego wymagania co najmniej takie same, jakie powinien spełniać lokal zamienny.

W odniesieniu do wyżej zakreślonej normy powierzchni użytkowej, inne jednostki samorządu terytorialnego mogą wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, pod warunkiem jednoczesnego przedstawienia pisemnej oferty zawarcia umowy najmu innego lokalu, spełniającego wymagania co najmniej takie same, jakie powinien spełniać lokal zamienny.

Ciągnąc wątek wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy dodam, że w tym programie gmina może określić termin wypowiedzenia umowy najmu dłuższy niż sześć miesięcy. Koszty przeprowadzki do zaoferowanego lokalu pokrywa gmina.

            Sytuacja aktualizuje się w przypadku najemcy, który ukończył 75. rok życia. W tym wypadku, wypowiedzenie najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia i przy zaoferowaniu lokalu spełniającego wymagania lokalu zamiennego jest dopuszczalne za zgodą najemcy.

Wypowiedzenie wysokości czynszu najmu.

            Termin wypowiedzenia (podwyższenia) wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi trzy miesiące, a jego skutek następuje na koniec miesiąca kalendarzowego. Co ważne, strony umowy najmu mogą ustalić dłuższy termin. Wypowiedzenie, pod rygorem nieważności, winno zostać dokonane na piśmie.

W przypadku podwyższania czynszu najmu kluczowe znaczenie przypisano wartości odtworzeniowej lokalu, stanowiącej iloczyn jego powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego.

            Szczególną regulacją objęto sytuację, w której podwyżka czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu – może ona bowiem nastąpić tylko jeżeli właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie kosztów utrzymania lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk.

W takim przypadku dopuszczalną jest podwyżka mieszcząca się w poniższych granicach:

  1. zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż:
  1. 1,5% nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu lub
    1. 10% nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową – aż do ich pełnego zwrotu,
  • godziwy zysk.

Jednakże podwyżka przekraczająca 3% wartości odtworzeniowej lokalu albo następująca z poziomu wyższego niż nadmienione 3% wartości odtworzeniowej na pisemne żądanie najemcy powinna zostać przez właściciela (wynajmującego) uzasadniona, w terminie 14 dni od dnia otrzymania żądania sporządzenia i doręczenia pisemnego uzasadnienia. Co istotne, obowiązek uzasadnienia tego rodzaju podwyżki na żądanie najemcy obarczono rygorem nieważności podwyżki – zatem w najlepszym interesie wynajmującego jest terminowe doręczenie zainteresowanemu najemcy pisemnego uzasadnienia przyczyn podwyższenia czynszu albo innych opłat za używanie lokalu.

Podkreślam, za uzasadnioną uważa się podwyżkę czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym – wskaźnik ten jest ogłaszany przez Prezesa GUS-u.

„Obrona” najemcy przed podwyżką czynszu albo innych opłat za używanie lokalu.

            W ciągu dwóch miesięcy od dnia wypowiedzenia wysokości czynszu, najemca może podjąć następujące kroki:

  1. pisemnie odmówić przyjęcia podwyżki – ze skutkiem rozwiązania najmu z upływem okres wypowiedzenia, zakreślonego dla podwyżki,
  • wystąpić z powództwem o ustalenie, że podwyżka była niezasadna, albo jest zasadna, lecz w innej wysokości, przy czym wykazanie niezasadności podwyżki albo jej zasadności w innej wysokości obciąża właściciela (wynajmującego).

            Podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co sześć miesięcy, a termin ten biegnie od daty, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać – nie zaś od daty jej wypowiedzenia. Podwyższając opłaty niezależne od właściciela, właściciel (wynajmujący) jest obowiązany przedstawić najemcy na piśmie zestawienie opłat wraz z przyczyną ich podwyższenia, najemca zaś jest obowiązany opłacać podwyższone opłaty tylko w takiej wysokości, jaka jest niezbędna do pokrycia kosztów dostarczenia do lokalu dostaw energii, gazu i wody.

prawnik/aplikant radcowski Miłosz Bagiński-Żyta