Jak bezpiecznie naj─ů─ç mieszkanie?

Jak bezpiecznie naj─ů─ç mieszkanie

Forma umowy najmu.

┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á Zasadniczo, przepisy prawa nie przewiduj─ů wobec umowy najmu takiej formy, kt├│rej niezachowanie wywo┼éa┼éoby skutek w postaci niewa┼╝no┼Ťci. Wyj─ůtkiem jest umowa najmu okazjonalnego oraz najmu instytucjonalnego ÔÇô w ich wypadku niedochowanie formy pisemnej poci─ůga za sob─ů skutek niewa┼╝no┼Ťci.

┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á Liberalniej potraktowa┼é ustawodawca najem nieruchomo┼Ťci lub pomieszczenia, zawarty na okres d┼éu┼╝szy ni┼╝ rok, dla takiego najmu zastrzegaj─ůc form─Ö pisemn─ů zastrze┼╝on─ů dla cel├│w dowodowych. Niezachowanie formy pisemnej nie powoduje niewa┼╝no┼Ťci umowy, natomiast wywo┼éa skutki w sferze prawa procesowego, mog─ůce skutecznie utrudni─ç dochodzenie swoich roszcze┼ä przed s─ůdem.┬á

Procesowe konsekwencje niedochowania formy pisemnej umowy najmu nieruchomo┼Ťci lub pomieszczenia na okres d┼éu┼╝szy ni┼╝ rok.

┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á Zastrze┼╝enie formy pisemnej, dokumentowej albo elektronicznej bez rygoru niewa┼╝no┼Ťci ma ten skutek, ┼╝e w razie niezachowania zastrze┼╝onej formy nie jest w sporze dopuszczalny dow├│d z zezna┼ä ┼Ťwiadk├│w lub z przes┼éuchania stron na fakt dokonania czynno┼Ťci. Przepisu tego nie stosuje si─Ö, gdy zachowanie formy pisemnej, dokumentowej albo elektronicznej jest zastrze┼╝one jedynie dla wywo┼éania okre┼Ťlonych skutk├│w czynno┼Ťci prawnej.

Od powy┼╝szej zasady przewidziano dwa nast─Öpuj─ůce wyj─ůtki.

  1. Mimo niezachowania formy pisemnej, dokumentowej albo elektronicznej, przewidzianej dla cel├│w dowodowych, dow├│d z zezna┼ä ┼Ťwiadk├│w lub z przes┼éuchania stron jest dopuszczalny, je┼╝eli obie strony wyra┼╝─ů na to zgod─Ö, ┼╝─ůda tego konsument
    w sporze z przedsi─Öbiorc─ů albo fakt dokonania czynno┼Ťci prawnej jest uprawdopodobniony za pomoc─ů dokumentu.
  • Przepis├│w o skutkach niezachowania formy pisemnej, dokumentowej
    albo elektronicznej przewidzianej dla cel├│w dowodowych nie stosuje si─Ö do czynno┼Ťci prawnych w stosunkach mi─Ödzy przedsi─Öbiorcami.

Ponadto, je┼╝eli ustawa lub umowa stron wymaga dla czynno┼Ťci prawnej (umowy) formy pisemnej, dow├│d ze ┼Ťwiadk├│w lub z przes┼éuchania stron w sprawie mi─Ödzy uczestnikami tej czynno┼Ťci na fakt jej dokonania jest dopuszczalny w wypadku, gdy dokument obejmuj─ůcy czynno┼Ť─ç zosta┼é zgubiony, zniszczony lub zabrany przez osob─Ö trzeci─ů, a je┼╝eli forma pisemna by┼éa zastrze┼╝ona tylko dla cel├│w dowodowych, tak┼╝e w wypadkach okre┼Ťlonych w kodeksie cywilnym ÔÇô to znaczy w wypadkach, kt├│re wy┼╝ej nakre┼Ťli┼éem.

Ostro┼╝no┼Ť─ç przemawia za tym, aby umow─Ö najmu zawiera─ç na pi┼Ťmie; nie tylko przez wzgl─ůd na zasygnalizowane ograniczenia dowodowe. Pisemna umowa najmu stanowi dokument prywatny i jest dowodem tego, ┼╝e osoba, kt├│ra j─ů podpisa┼éa, z┼éo┼╝y┼éa zawarte w niej o┼Ťwiadczenie. Regu┼éa ta przenosi ci─Ö┼╝ar dowodu. Strona najmu, chc─ůca zaprzeczy─ç tre┼Ťci umowy, b─Ödzie musia┼éa wykaza─ç, i┼╝ faktyczna jej tre┼Ť─ç r├│┼╝ni┼éa si─Ö od ÔÇ×spisanejÔÇŁ.

Je┼╝eli za┼Ť z jakichkolwiek przyczyn faktycznych nie mamy mo┼╝liwo┼Ťci zawarcia umowy najmu nieruchomo┼Ťci lub pomieszczenia na okres d┼éu┼╝szy ni┼╝ rok w formie pisemnej, zadbajmy o dokument, kt├│ry uprawdopodobni fakt zawarcia tej umowy.

Domniemanie najmu na czas nieoznaczony.

┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á W tym wzgl─Ödzie w Kodeksie cywilnym dokonano nast─Öpuj─ůcego rozr├│┼╝nienia:

  1. Najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony.
  • W przypadku najmu pomi─Ödzy przedsi─Öbiorcami okres, po kt├│rego up┼éywie umow─Ö poczytuje si─Ö za zawart─ů na czas nieoznaczony, jest istotnie d┼éu┼╝szy, i wynosi a┼╝ trzydzie┼Ťci lat.

Powy┼╝sza regulacja ma czysto praktyczny wymiar. Je┼╝eli najem zawarto na czas nieoznaczony, zar├│wno wynajmuj─ůcy, jak r├│wnie┼╝ najemca mog─ů wypowiedzie─ç najem z zachowaniem termin├│w umownych, a w ich braku ÔÇô z zachowaniem termin├│w ustawowych.

Natomiast je┼╝eli czas trwania najmu jest oznaczony, zar├│wno wynajmuj─ůcy, jak i najemca mog─ů wypowiedzie─ç najem w wypadkach okre┼Ťlonych w umowie.

Domniemanie przedłużenia najmu.

┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á Je┼╝eli po up┼éywie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca nadal u┼╝ywa rzeczy (np. nieruchomo┼Ťci) za zgod─ů wynajmuj─ůcego, poczytuje si─Ö w razie w─ůtpliwo┼Ťci, ┼╝e najem zosta┼é przed┼éu┼╝ony na czas nieoznaczony.

┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á W sytuacji up┼éywu terminu obowi─ůzywania najmu b─ůd┼║ w sytuacji jego wypowiedzenia warto, w miar─Ö mo┼╝liwo┼Ťci, nie dopu┼Ťci─ç do dalszego korzystania z rzeczy naj─Ötej i zadba─ç o ewentualne dowody, ┼Ťwiadcz─ůce o sprzeciwie w dalszym korzystaniu z przedmiotu najmu.

Terminy wypowiedzenia najmu.

┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á Brzmienie art. 673 ┬ž 1 Kodeksu cywilnego uzasadnia przyj─Öcie, ┼╝e prawodawca nada┼é prym woli stron umowy najmu, daj─ůc im swobod─Ö w okre┼Ťleniu termin├│w umownych wypowiedzenia ┼é─ůcz─ůcego je stosunku. Dopiero brak umownych termin├│w wypowiedzenia implikuje konieczno┼Ť─ç si─Ögni─Öcia po regu┼é─Ö ┬ž 2 powo┼éanego przepisu, zgodnie z kt├│r─ů, gdy czynsz jest p┼éatny:

  1. w odst─Öpach czasu d┼éu┼╝szych ni┼╝ miesi─ůc, najem mo┼╝na wypowiedzie─ç najp├│┼║niej na trzy miesi─ůce naprz├│d na koniec kwarta┼éu kalendarzowego,
  2. miesi─Öcznie ÔÇô najem mo┼╝e zosta─ç wypowiedziany na miesi─ůc naprz├│d na koniec miesi─ůca kalendarzowego,
  3. w odst─Öpach kr├│tszych ni┼╝ miesi─ůc ÔÇô najem mo┼╝na wypowiedzie─ç na trzy naprz├│d,

a kiedy najem jest dzienny, może zostać wypowiedziany na jeden dzień naprzód.

Wady najmowanego mieszkania a uprawnienia najemcy.

┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á Je┼╝eli najmowane mieszkanie ma wady, ograniczaj─ůce jego przydatno┼Ť─ç do um├│wionego u┼╝ytku, najemca mo┼╝e ┼╝─ůda─ç odpowiedniego obni┼╝enia czynszu za czas trwania wad. Jak skonkludowa┼é S─ůd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dn. 01.12.2020 r. (sygn. akt: V Aga 651/18), okoliczno┼Ť─ç, ┼╝e najemca m├│g┼é dowiedzie─ç si─Ö przy zachowaniu nale┼╝ytej staranno┼Ťci o ewentualnych wadach przedmiotu najmu nie wy┼é─ůcza zastosowania powy┼╝szej regu┼éy.

Co istotne, prawo najemcy do ┼╝─ůdania odpowiedniego obni┼╝enia czynszu za czas trwania wad rzeczy naj─Ötej, kt├│re ograniczaj─ů jej przydatno┼Ť─ç do um├│wionego u┼╝ytku, dotyczy tylko sytuacji, w kt├│rej obowi─ůzek ich usuni─Öcia spoczywa na wynajmuj─ůcym (tak, wyrok S─ůdu Najwy┼╝szego z dn. 27.08.2020 r., sygn. akt: I CSK 411/19).

W przepisach prawa nie wyliczono expressis verbis wad najmowanego lokalu, kt├│rych usuni─Öcie spoczywa na wynajmuj─ůcym.

Obowi─ůzkiem wynajmuj─ůcego jest dokonywanie koniecznych napraw, to jest takich, bez kt├│rych najmowany lokal nie jest przydatny do um├│wionego u┼╝ytku (J. Ciszewski (red.), P. Nazaruk (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, WKP, 2019).

Najemca powinien za to dokonywa─ç drobnych nak┼éad├│w, po┼é─ůczonych ze zwyk┼éym u┼╝ywaniem najmowanego lokalu przez najemc─Ö.

Co wa┼╝ne, strony umowy najmu mog─ů um├│wi─ç si─Ö inaczej, ÔÇ×zdejmuj─ůcÔÇŁ z najemcy obowi─ůzek dokonywania drobnych nak┼éad├│w, po┼é─ůczonych ze zwyk┼éym u┼╝ywaniem przedmiotu najmu, jak r├│wnie┼╝ obci─ů┼╝y─ç najemc─Ö obowi─ůzkami przypisanymi zasadniczo wynajmuj─ůcemu. Lecz i w tym wzgl─Ödzie wskazuje si─Ö, ┼╝e zasada swobody kontraktowej zosta┼éaby naruszona tylko w├│wczas, gdyby umowa poprzez nadmierne obci─ů┼╝enie najemcy powodowa┼éa faktyczn─ů nier├│wno┼Ť─ç stron stosunku zobowi─ůzaniowego (tak, wyrok S─ůdu Apelacyjnego w Bia┼éymstoku z dn. 27.06.2013 r., sygn. akt: I ACa 266/13).

Narusza┼éaby zasady swobody kontraktowej tylko w├│wczas, gdyby umowa poprzez nadmierne obci─ů┼╝enie korzystaj─ůcego powodowa┼éa faktyczn─ů nier├│wno┼Ť─ç stron stosunku zobowi─ůzaniowego.

┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á Co z kolei tyczy si─Ö wad, kt├│re istnia┼éy ju┼╝ w chwili wydania lokalu najemcy, uniemo┼╝liwiaj─ůcych przewidziane w umowie u┼╝ywanie lokalu, albo wad powsta┼éych p├│┼║niej, nieusuni─Ötych przez wynajmuj─ůcego pomimo otrzymanego zawiadomienia,
to ich zaistnienie uprawnia najemc─Ö do wypowiedzenia najmu bez zachowania termin├│w wypowiedzenia.

            Przestrzegam, roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad najmowanego lokalu oraz uprawnienie do niezwłocznego (natychmiastowego) wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

Czynienie zmian w najmowanym lokalu a uprawnienia wynajmuj─ůcego.

┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á Najemca nie mo┼╝e czyni─ç w najmowanym lokalu zmian sprzecznych z umow─ů
lub z jego przeznaczeniem. U┼╝ywanie przez najemc─Ö najmowanego lokalu w spos├│b sprzeczny z umow─ů lub z przeznaczeniem lokalu uprawnia wynajmuj─ůcego do wypowiedzenia najmu ze skutkiem natychmiastowym dopiero po uprzednim bezskutecznym upomnieniu wystosowanym wzgl─Ödem najemcy.

Podnajem i bezp┼éatne u┼╝ywanie ÔÇô w jakich sytuacjach s─ů dopuszczalne?

┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á Co do zasady najemca mo┼╝e odda─ç naj─Öte mieszkanie w ca┼éo┼Ťci lub w cz─Ö┼Ťci osobie trzeciej do bezp┼éatnego u┼╝ywania albo w podnajem. Strony umowy najmu mog─ů jednak to uprawnienie najemcy wy┼é─ůczy─ç, zakazuj─ůc najemcy oddania najmowanego lokalu w bezp┼éatne u┼╝ywanie osoby trzeciej b─ůd┼║ ten lokal podnajmowa─ç.

Bezp┼éatne u┼╝ywanie lub podnajem rozwi─ůzuj─ů si─Ö najp├│┼║niej z chwil─ů zako┼äczenia stosunku najmu. Innymi s┼éowy, trwanie najmu ÔÇ×rz─ůdziÔÇŁ trwaniem bezp┼éatnego u┼╝ywania lub podnajmu.

Ustawowe prawo zastawu ÔÇô na czym polega i kiedy jest dozwolone?

┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á Wynajmuj─ůcy jest uprawniony wykona─ç ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy, wniesionych do najmowanego lokalu, chyba ┼╝e nie podlegaj─ů one zaj─Öciu w my┼Ťl przepis├│w egzekucyjnych. Ustawowe prawo zastawu powinno zabezpiecza─ç czynsz oraz ┼Ťwiadczenia dodatkowe, z kt├│rymi najemca zalega nie d┼éu┼╝ej ni┼╝ rok.

Ustawowe prawo zastawu wykonane na ruchomo┼Ťciach wniesionych do najmowanego lokalu wygasa wraz z ich usuni─Öciem z tego lokalu, tote┼╝ w przepisach prawa przewidziano prawo wynajmuj─ůcego do sprzeciwienia si─Ö usuni─Öciu tych rzeczy z lokalu i do zatrzymania ich przez wynajmuj─ůcego na jego niebezpiecze┼ästwo.┬á

Terminy wypowiedzenia a ochrona praw lokatora.

┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á Przestrzegam przed wybi├│rczym czytaniem i przywo┼éywaniem przepis├│w prawa. Najem jest doskona┼éym przyk┼éadem, ┼╝e niezbadanie ca┼éo┼Ťci uregulowa┼ä prawnych normuj─ůcych konkretny stosunek prawny mo┼╝e spowodowa─ç niepo┼╝─ůdane konsekwencje ÔÇô w tym wypadku zw┼éaszcza po stronie wynajmuj─ůcego.

┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á Zasady dotycz─ůce termin├│w wypowiedzenia najmu ulegaj─ů modyfikacji z perspektywy przepis├│w o ochronie praw lokator├│w. Ilekro─ç bowiem najem podlega re┼╝imowi ustawy z dn. 21.06.2001 r. o ochronie praw lokator├│w, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w zakresie wypowiedzenia najmu uprawnienia wynajmuj─ůcego ulegaj─ů wyra┼║nie dostrzegalnym ograniczeniom.

Poni┼╝sze akapity dotycz─ů w┼éa┼Ťnie regulacji rzeczonej ustawy, w oparciu o kt├│r─ů wypowiedzenie najmu przez wynajmuj─ůcego mo┼╝e nast─ůpi─ç tylko z wymienionych w niej przyczyn.

I tak, nie p├│┼║niej ni┼╝ na miesi─ůc naprz├│d, na koniec miesi─ůca kalendarzowego, wynajmuj─ůcy mo┼╝e wypowiedzie─ç najem, je┼╝eli najemca:

  1. pomimo pisemnego upowa┼╝nienia nadal u┼╝ywa lokalu w spos├│b sprzeczny z umow─ů lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowi─ůzki, dopuszczaj─ůc do powstania szk├│d, lub niszczy urz─ůdzenia przeznaczone do wsp├│lnego korzystania przez mieszka┼äc├│w albo wykracza w spos├│b ra┼╝─ůcy lub uporczywy przeciwko porz─ůdkowi domowemu, czyni─ůc uci─ů┼╝liwym korzystanie z innych lokali, lub
  • jest w zw┼éoce z zap┼éat─ů czynszu, innych op┼éat za u┼╝ywanie lokalu lub op┼éat niezale┼╝nych od w┼éa┼Ťciciela pobieranych przez wynajmuj─ůcego tylko w przypadkach, gdy najemca nie ma zawartej umowy bezpo┼Ťrednio z dostawca medi├│w lub dostawc─ů us┼éug, co najmniej za trzy pe┼éne okresy p┼éatno┼Ťci pomimo uprzedzenia go na pi┼Ťmie
    o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesi─Öcznego terminu do zap┼éaty zaleg┼éych oraz bie┼╝─ůcych nale┼╝no┼Ťci, lub
  • wynaj─ů┼é, podnaj─ů┼é albo odda┼é do bezp┼éatnego u┼╝ywania lokal lub jego cz─Ö┼Ť─ç bez wymaganej pisemnej zgody w┼éa┼Ťciciela, lub
  • u┼╝ywa lokalu, kt├│ry wymaga opr├│┼╝nienia w zwi─ůzku z konieczno┼Ťci─ů rozbi├│rki lub remontu budynku.

Wynajmuj─ůcy mo┼╝e wypowiedzie─ç najem z zachowaniem:

  1. sze┼Ťciomiesi─Öcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres d┼éu┼╝szy ni┼╝ dwana┼Ťcie miesi─Öcy,
  • miesi─Öcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesi─ůca kalendarzowego, osobie, kt├│rej przys┼éuguje tytu┼é prawny do innego lokalu po┼éo┼╝onego w tej samej lub pobliskiej miejscowo┼Ťci, a lokator mo┼╝e u┼╝ywa─ç tego lokalu, je┼╝eli lokal ten spe┼énia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

Nadto, nie p├│┼║niej ni┼╝ na p├│┼é roku naprz├│d, na koniec miesi─ůca kalendarzowego, wynajmuj─ůcy mo┼╝e wypowiedzie─ç najem, o ile zamierza zamieszka─ç w nale┼╝─ůcym do niego lokalu, je┼╝eli najemcy przys┼éuguje tytu┼é do lokalu, w kt├│rym mo┼╝e zamieszka─ç w warunkach takich, jakby otrzyma┼é lokal zamienny, lub je┼╝eli wynajmuj─ůcy dostarczy mu lokal zamienny. Co wi─Öcej, w lokalu zamiennym wysoko┼Ť─ç czynszu i op┼éat, z wyj─ůtkiem op┼éat niezale┼╝nych od w┼éa┼Ťciciela, musi uwzgl─Ödnia─ç stosunek powierzchni oraz wyposa┼╝enia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.

Je┼Ťli jednak wynajmuj─ůcy nie dostarcza najemcy lokalu zamiennego, a najemcy nie przys┼éuguje do lokalu zamiennego, wynajmuj─ůcy mo┼╝e wypowiedzie─ç najem nie p├│┼║niej ni┼╝ na trzy lata naprz├│d, na koniec miesi─ůca kalendarzowego, o ile zamierza zamieszka─ç w najmowanym lokalu.

Ochrona lokatorska. Wypowiedzenie najmu lokalu wchodz─ůcego w mieszkaniowy zas├│b gminy.

┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á Podstaw─Ö do wypowiedzenia umowy najmu lokalu, w┼é─ůczonego w mieszkaniowy zas├│b gminy, mog─ů stanowi─ç ustalenia zawarte w wieloletnim programie gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy. W tym wypadku, wypowiedzenie mo┼╝e nast─ůpi─ç z zachowaniem sze┼Ťciomiesi─Öcznego terminu wypowiedzenia pod warunkiem jednoczesnego zaoferowania wynaj─Öcia w tej samej miejscowo┼Ťci innego lokalu, spe┼éniaj─ůcego wymagania co najmniej takie same, jakie powinien spe┼énia─ç lokal zamienny. Wysoko┼Ť─ç czynszu i op┼éat w lokalu zamiennym musi uwzgl─Ödnia─ç stosunek powierzchni i wyposa┼╝enia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.

W przypadku, gdy powierzchnia lokalu przekracza w przeliczeniu na liczbę członków gospodarstwa domowego:

  1. 50 m2 ÔÇô dla jednej osoby,
  • 25 m2 ÔÇô dla ka┼╝dej kolejnej osoby,

wynajmuj─ůcy mo┼╝e wypowiedzie─ç umow─Ö najmu z zachowaniem sze┼Ťciomiesi─Öcznego terminu wypowiedzenia na koniec miesi─ůca kalendarzowego, pod warunkiem jednoczesnego przedstawienia pisemnej oferty zawarcia umowy najmu innego lokalu, spe┼éniaj─ůcego wymagania co najmniej takie same, jakie powinien spe┼énia─ç lokal zamienny.

W odniesieniu do wy┼╝ej zakre┼Ťlonej normy powierzchni u┼╝ytkowej, inne jednostki samorz─ůdu terytorialnego mog─ů wypowiedzie─ç umow─Ö najmu z zachowaniem sze┼Ťciomiesi─Öcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesi─ůca kalendarzowego, pod warunkiem jednoczesnego przedstawienia pisemnej oferty zawarcia umowy najmu innego lokalu, spe┼éniaj─ůcego wymagania co najmniej takie same, jakie powinien spe┼énia─ç lokal zamienny.

Ci─ůgn─ůc w─ůtek wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy dodam, ┼╝e w tym programie gmina mo┼╝e okre┼Ťli─ç termin wypowiedzenia umowy najmu d┼éu┼╝szy ni┼╝ sze┼Ť─ç miesi─Öcy. Koszty przeprowadzki do zaoferowanego lokalu pokrywa gmina.

┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á Sytuacja aktualizuje si─Ö w przypadku najemcy, kt├│ry uko┼äczy┼é 75. rok ┼╝ycia. W tym wypadku, wypowiedzenie najmu z zachowaniem sze┼Ťciomiesi─Öcznego terminu wypowiedzenia i przy zaoferowaniu lokalu spe┼éniaj─ůcego wymagania lokalu zamiennego jest dopuszczalne za zgod─ů najemcy.

Wypowiedzenie wysoko┼Ťci czynszu najmu.

┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á Termin wypowiedzenia (podwy┼╝szenia) wysoko┼Ťci czynszu albo innych op┼éat za u┼╝ywanie lokalu wynosi trzy miesi─ůce, a jego skutek nast─Öpuje na koniec miesi─ůca kalendarzowego. Co wa┼╝ne, strony umowy najmu mog─ů ustali─ç d┼éu┼╝szy termin. Wypowiedzenie, pod rygorem niewa┼╝no┼Ťci, winno zosta─ç dokonane na pi┼Ťmie.

W przypadku podwy┼╝szania czynszu najmu kluczowe znaczenie przypisano warto┼Ťci odtworzeniowej lokalu, stanowi─ůcej iloczyn jego powierzchni u┼╝ytkowej i wska┼║nika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni u┼╝ytkowej budynku mieszkalnego.

┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á Szczeg├│ln─ů regulacj─ů obj─Öto sytuacj─Ö, w kt├│rej podwy┼╝ka czynszu albo innych op┼éat za u┼╝ywanie lokalu w skali roku przekroczy albo nast─Öpuje z poziomu wy┼╝szego ni┼╝ 3% warto┼Ťci odtworzeniowej lokalu ÔÇô mo┼╝e ona bowiem nast─ůpi─ç tylko je┼╝eli w┼éa┼Ťciciel nie uzyskuje przychod├│w z czynszu albo innych op┼éat za u┼╝ywanie lokalu na poziomie zapewniaj─ůcym pokrycie koszt├│w utrzymania lokalu, jak r├│wnie┼╝ zapewniaj─ůcym zwrot kapita┼éu i zysk.

W takim przypadku dopuszczaln─ů jest podwy┼╝ka mieszcz─ůca si─Ö w poni┼╝szych granicach:

  1. zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż:
  1. 1,5% nak┼éad├│w poniesionych przez w┼éa┼Ťciciela na budow─Ö albo zakup lokalu lub
    1. 10% nak┼éad├│w poniesionych przez w┼éa┼Ťciciela na trwa┼ée ulepszenie istniej─ůcego lokalu zwi─Ökszaj─ůce jego warto┼Ť─ç u┼╝ytkow─ů ÔÇô a┼╝ do ich pe┼énego zwrotu,
  • godziwy zysk.

Jednak┼╝e podwy┼╝ka przekraczaj─ůca 3% warto┼Ťci odtworzeniowej lokalu albo nast─Öpuj─ůca z poziomu wy┼╝szego ni┼╝ nadmienione 3% warto┼Ťci odtworzeniowej na pisemne ┼╝─ůdanie najemcy powinna zosta─ç przez w┼éa┼Ťciciela (wynajmuj─ůcego) uzasadniona, w terminie 14 dni od dnia otrzymania ┼╝─ůdania sporz─ůdzenia i dor─Öczenia pisemnego uzasadnienia. Co istotne, obowi─ůzek uzasadnienia tego rodzaju podwy┼╝ki na ┼╝─ůdanie najemcy obarczono rygorem niewa┼╝no┼Ťci podwy┼╝ki ÔÇô zatem w najlepszym interesie wynajmuj─ůcego jest terminowe dor─Öczenie zainteresowanemu najemcy pisemnego uzasadnienia przyczyn podwy┼╝szenia czynszu albo innych op┼éat za u┼╝ywanie lokalu.

Podkre┼Ťlam, za uzasadnion─ů uwa┼╝a si─Ö podwy┼╝k─Ö czynszu albo innych op┼éat za u┼╝ywanie lokalu w wysoko┼Ťci nieprzekraczaj─ůcej w danym roku kalendarzowym ┼Ťredniorocznego wska┼║nika wzrostu cen towar├│w i us┼éug konsumpcyjnych og├│┼éem w poprzednim roku kalendarzowym ÔÇô wska┼║nik ten jest og┼éaszany przez Prezesa GUS-u.

ÔÇ×ObronaÔÇŁ najemcy przed podwy┼╝k─ů czynszu albo innych op┼éat za u┼╝ywanie lokalu.

┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á W ci─ůgu dw├│ch miesi─Öcy od dnia wypowiedzenia wysoko┼Ťci czynszu, najemca mo┼╝e podj─ů─ç nast─Öpuj─ůce kroki:

  1. pisemnie odm├│wi─ç przyj─Öcia podwy┼╝ki ÔÇô ze skutkiem rozwi─ůzania najmu z up┼éywem okres wypowiedzenia, zakre┼Ťlonego dla podwy┼╝ki,
  • wyst─ůpi─ç z pow├│dztwem o ustalenie, ┼╝e podwy┼╝ka by┼éa niezasadna, albo jest zasadna, lecz w innej wysoko┼Ťci, przy czym wykazanie niezasadno┼Ťci podwy┼╝ki albo jej zasadno┼Ťci w innej wysoko┼Ťci obci─ů┼╝a w┼éa┼Ťciciela (wynajmuj─ůcego).

┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á┬á Podwy┼╝szanie czynszu albo innych op┼éat za u┼╝ywanie lokalu, z wyj─ůtkiem op┼éat niezale┼╝nych od w┼éa┼Ťciciela, nie mo┼╝e by─ç dokonywane cz─Ö┼Ťciej ni┼╝ co sze┼Ť─ç miesi─Öcy, a termin ten biegnie od daty, w kt├│rym podwy┼╝ka zacz─Ö┼éa obowi─ůzywa─ç ÔÇô nie za┼Ť od daty jej wypowiedzenia. Podwy┼╝szaj─ůc op┼éaty niezale┼╝ne od w┼éa┼Ťciciela, w┼éa┼Ťciciel (wynajmuj─ůcy) jest obowi─ůzany przedstawi─ç najemcy na pi┼Ťmie zestawienie op┼éat wraz z przyczyn─ů ich podwy┼╝szenia, najemca za┼Ť jest obowi─ůzany op┼éaca─ç podwy┼╝szone op┼éaty tylko w takiej wysoko┼Ťci, jaka jest niezb─Ödna do pokrycia koszt├│w dostarczenia do lokalu dostaw energii, gazu i wody.

prawnik/aplikant radcowski Miłosz Bagiński-Żyta

Artykuł sponsorowany