> Odszkodowania za nieruchomo艣ci - BudNews.pl - budownictwo i architektura

Odszkodowania za nieruchomo艣ci

Ministerstwo Infrastruktury informuje o tym komu i jakie odszkodowania nale偶膮 si臋 za wysiedlenie przy okazji budowy dr贸g i autostrad.

Informacja o sposobie wyceny nieruchomo艣ci wyw艂aszczanych w celu realizacji inwestycji drogowych

I. Podstawa ustalenia wysoko艣ci odszkodowania

Zgodnie z art. 128 ust. 1 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomo艣ciami, wyw艂aszczenie w艂asno艣ci nieruchomo艣ci, u偶ytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego nast臋puje za odszkodowaniem na rzecz osoby wyw艂aszczonej odpowiadaj膮cym warto艣ci tych praw. Rozwini臋cie tej zasady zawarte jest w art. 134 ust. 1 ustawy, w kt贸rym jako podstaw臋 ustalenia wysoko艣ci odszkodowania ustawodawca wskaza艂 warto艣膰 rynkow膮 nieruchomo艣ci. Jedynie w wyj膮tkowych przypadkach, gdy uwarunkowania rynkowe nie pozwalaj膮 na okre艣lenie warto艣ci rynkowej nieruchomo艣ci, dopuszczalne jest ustalenie wysoko艣ci odszkodowania na podstawie warto艣ci odtworzeniowej (art. 135 ust. 1 ustawy).

II. Zasada korzy艣ci dla wyw艂aszczanego

W 艣wietle art. 134 ust. 3 i ust. 4 ustawy jednym z g艂贸wnych czynnik贸w decyduj膮cych o warto艣ci nieruchomo艣ci dla cel贸w odszkodowania jest przeznaczenie nieruchomo艣ci wynikaj膮ce z celu wyw艂aszczenia. W przepisach tych ustawodawca wprowadzi艂 do porz膮dku prawnego tzw. zasad臋 korzy艣ci, wychodz膮c z za艂o偶enia, 偶e odszkodowanie nie mo偶e pomija膰 zwi臋kszenia warto艣ci nieruchomo艣ci spowodowanego przeznaczeniem na cel publiczny. W my艣l art. 134 ust. 4 ustawy, je偶eli przeznaczenie nieruchomo艣ci, zgodne z celem wyw艂aszczenia, powoduje zwi臋kszenie jej warto艣ci, warto艣膰 nieruchomo艣ci dla cel贸w odszkodowania rzeczoznawca maj膮tkowy powinien okre艣li膰 wed艂ug alternatywnego sposobu u偶ytkowania wynikaj膮cego z tego przeznaczenia. W pozosta艂ych przypadkach okre艣lenie warto艣ci nieruchomo艣ci nast臋puje na podstawie aktualnego sposobu u偶ytkowania (art. 134 ust. 3 ustawy). Tym samym, je偶eli takie zwi臋kszenie rzeczywi艣cie nast膮pi, osoba wyw艂aszczona powinna otrzyma膰 odszkodowanie, kt贸rego podstaw臋 stanowi膰 b臋dzie nie warto艣膰 nieruchomo艣ci zgodna z dotychczasowym sposobem u偶ytkowania (art. 134 ust. 3 ustawy), lecz warto艣膰 nieruchomo艣ci okre艣lona dla alternatywnego sposobu u偶ytkowania wynikaj膮cego z przeznaczenia tej nieruchomo艣ci na cel publiczny (art. 134 ust. 4 ustawy).

III. Badanie w zakresie mo偶liwo艣ci zastosowania zasady korzy艣ci dla wyw艂aszczanego

Przyst臋puj膮c do sporz膮dzenia operatu szacunkowego okre艣laj膮cego warto艣膰 nieruchomo艣ci dla potrzeb ustalenia wysoko艣ci odszkodowania w zwi膮zku z wyw艂aszczeniem, podstawowym zadaniem rzeczoznawcy maj膮tkowego jest zbadanie, czy przeznaczenie nieruchomo艣ci wycenianej zgodne z celem wyw艂aszczenia powoduje zwi臋kszenie jej warto艣ci. W przypadku wyceny nieruchomo艣ci wyw艂aszczanych w celu realizacji inwestycji drogowych, co do zasady, badanie polega膰 b臋dzie na dokonaniu por贸wnania poziomu cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzeda偶y nieruchomo艣ci, kt贸rych przeznaczenie jest zgodne z dotychczasowym przeznaczeniem nieruchomo艣ci wyw艂aszczanej, z poziomem cen transakcyjnych nieruchomo艣ci drogowych. Od wyniku tego badania zale偶e膰 bowiem b臋dzie zastosowanie odpowiedniego sposobu wyceny, pozwalaj膮cego okre艣li膰 warto艣膰 nieruchomo艣ci z uwzgl臋dnieniem ww. zwi臋kszenia (zasada korzy艣ci). Informacja na temat procesu dochodzenia do wyboru sposobu wyceny, tj. przeprowadzonego badania, powinna znale藕膰 odzwierciedlenie w tre艣ci operatu szacunkowego.

IV. Ceny transakcyjne nieruchomo艣ci drogowych

Realizacja zasad ustalania odszkodowa艅 zawartych w ustawie jest mo偶liwa jedynie przy przyj臋ciu szerokiej interpretacji poj臋cia „ceny transakcyjne nieruchomo艣ci drogowych”. Przy doborze transakcji w procesie wyceny niew膮tpliwie nale偶y uwzgl臋dni膰 transakcje nieruchomo艣ciami przeznaczonymi na cele drogowe w dokumentach „planistycznych” (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, studium uwarunkowa艅 i kierunk贸w zagospodarowania gminy, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu) lub te偶 transakcje nieruchomo艣ciami, kt贸rych charakter drogowy wynika z faktycznego sposobu u偶ytkowania nieruchomo艣ci. Uwzgl臋dniaj膮c wp艂yw, jaki na cen臋 transakcyjn膮 nieruchomo艣ci ma przeznaczenie wynikaj膮ce z wy偶ej wymienionych聽dokument贸w, nie mo偶na jednocze艣nie pomija膰 faktu, 偶e poj臋cie „cen transakcyjnych nieruchomo艣ci drogowych” jest w omawianym przypadku determinowane przede wszystkim celem wyw艂aszczenia. Fakt ten determinuje w spos贸b znacz膮cy poziom ceny transakcyjnej, co powoduje, 偶e w zbiorze transakcji przyj臋tych do por贸wnania nale偶y w omawianym przypadku uwzgl臋dnia膰 r贸wnie偶 transakcje nieruchomo艣ciami nabywanymi w celu realizacji inwestycji drogowych.

V. Okre艣lanie warto艣ci nieruchomo艣ci, w przypadku gdy przeznaczenie zgodne z celem wyw艂aszczenia nie powoduje zwi臋kszenia jej warto艣ci

W przypadku, gdy dane z lokalnego lub regionalnego rynku nieruchomo艣ci pozwalaj膮 na okre艣lenie warto艣ci rynkowej nieruchomo艣ci, rzeczoznawca maj膮tkowy okre艣la t臋 warto艣膰 stosuj膮c jedno z podej艣膰 rynkowych, tj. podej艣cie por贸wnawcze, dochodowe lub mieszane – zgodnie z 搂 36 ust. 1 rozporz膮dzenia Rady Ministr贸w z dnia 21 wrze艣nia 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomo艣ci i sporz膮dzania operatu szacunkowego.

W przypadku, gdy dane z lokalnego lub regionalnego rynku nieruchomo艣ci s膮 niewystarczaj膮ce do okre艣lenia warto艣ci rynkowej nieruchomo艣ci, rzeczoznawca maj膮tkowy okre艣la warto艣膰 odtworzeniow膮 nieruchomo艣ci stosuj膮c podej艣cie kosztowe – zgodnie z 搂 36 ust. 2 rozporz膮dzenia.

VI. Okre艣lanie warto艣ci nieruchomo艣ci, w przypadku gdy przeznaczenie zgodne z celem wyw艂aszczenia powoduje zwi臋kszenie jej warto艣ci

W przypadku, gdy okre艣lenie warto艣ci rynkowej jest mo偶liwe przy uwzgl臋dnieniu cen transakcyjnych nieruchomo艣ci drogowych, rzeczoznawca maj膮tkowy okre艣la t臋 warto艣膰 przy wykorzystaniu ww. cen transakcyjnych – zgodnie z 搂 36 ust. 1 rozporz膮dzenia.

W przypadku braku cen transakcyjnych nieruchomo艣ci drogowych, rzeczoznawca maj膮tkowy okre艣la warto艣膰 rynkow膮 nieruchomo艣ci przyjmuj膮c przeznaczenie nieruchomo艣ci przewa偶aj膮ce w艣r贸d grunt贸w przyleg艂ych (搂 36 ust. 4 rozporz膮dzenia), a nast臋pnie powi臋ksza tak okre艣lon膮 warto艣膰 nie wi臋cej ni偶 o 50聽proc. (搂 36 ust. 3 rozporz膮dzenia). Ustalenie stawki procentowej nast臋puje na podstawie badania rynku nieruchomo艣ci. Wysoko艣膰 tej stawki stanowi odzwierciedlenie r贸偶nicy, jaka wyst臋puje na badanym rynku mi臋dzy cenami transakcyjnymi nieruchomo艣ci o przeznaczeniu przewa偶aj膮cym w艣r贸d grunt贸w przyleg艂ych a cenami transakcyjnymi nieruchomo艣ci o charakterze budowlanym, przy czym nie mo偶e ona osi膮gn膮膰 warto艣ci wi臋kszej ni偶 50 proc.