Odszkodowania za nieruchomo┼Ťci

Ministerstwo Infrastruktury informuje o tym komu i jakie odszkodowania nale┼╝─ů si─Ö za wysiedlenie przy okazji budowy dr├│g i autostrad.

Informacja o sposobie wyceny nieruchomo┼Ťci wyw┼éaszczanych w celu realizacji inwestycji drogowych

I. Podstawa ustalenia wysoko┼Ťci odszkodowania

Zgodnie z art. 128 ust. 1 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomo┼Ťciami, wyw┼éaszczenie w┼éasno┼Ťci nieruchomo┼Ťci, u┼╝ytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego nast─Öpuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wyw┼éaszczonej odpowiadaj─ůcym warto┼Ťci tych praw. Rozwini─Öcie tej zasady zawarte jest w art. 134 ust. 1 ustawy, w kt├│rym jako podstaw─Ö ustalenia wysoko┼Ťci odszkodowania ustawodawca wskaza┼é warto┼Ť─ç rynkow─ů nieruchomo┼Ťci. Jedynie w wyj─ůtkowych przypadkach, gdy uwarunkowania rynkowe nie pozwalaj─ů na okre┼Ťlenie warto┼Ťci rynkowej nieruchomo┼Ťci, dopuszczalne jest ustalenie wysoko┼Ťci odszkodowania na podstawie warto┼Ťci odtworzeniowej (art. 135 ust. 1 ustawy).

II. Zasada korzy┼Ťci dla wyw┼éaszczanego

W ┼Ťwietle art. 134 ust. 3 i ust. 4 ustawy jednym z g┼é├│wnych czynnik├│w decyduj─ůcych o warto┼Ťci nieruchomo┼Ťci dla cel├│w odszkodowania jest przeznaczenie nieruchomo┼Ťci wynikaj─ůce z celu wyw┼éaszczenia. W przepisach tych ustawodawca wprowadzi┼é do porz─ůdku prawnego tzw. zasad─Ö korzy┼Ťci, wychodz─ůc z za┼éo┼╝enia, ┼╝e odszkodowanie nie mo┼╝e pomija─ç zwi─Ökszenia warto┼Ťci nieruchomo┼Ťci spowodowanego przeznaczeniem na cel publiczny. W my┼Ťl art. 134 ust. 4 ustawy, je┼╝eli przeznaczenie nieruchomo┼Ťci, zgodne z celem wyw┼éaszczenia, powoduje zwi─Ökszenie jej warto┼Ťci, warto┼Ť─ç nieruchomo┼Ťci dla cel├│w odszkodowania rzeczoznawca maj─ůtkowy powinien okre┼Ťli─ç wed┼éug alternatywnego sposobu u┼╝ytkowania wynikaj─ůcego z tego przeznaczenia. W pozosta┼éych przypadkach okre┼Ťlenie warto┼Ťci nieruchomo┼Ťci nast─Öpuje na podstawie aktualnego sposobu u┼╝ytkowania (art. 134 ust. 3 ustawy). Tym samym, je┼╝eli takie zwi─Ökszenie rzeczywi┼Ťcie nast─ůpi, osoba wyw┼éaszczona powinna otrzyma─ç odszkodowanie, kt├│rego podstaw─Ö stanowi─ç b─Ödzie nie warto┼Ť─ç nieruchomo┼Ťci zgodna z dotychczasowym sposobem u┼╝ytkowania (art. 134 ust. 3 ustawy), lecz warto┼Ť─ç nieruchomo┼Ťci okre┼Ťlona dla alternatywnego sposobu u┼╝ytkowania wynikaj─ůcego z przeznaczenia tej nieruchomo┼Ťci na cel publiczny (art. 134 ust. 4 ustawy).

III. Badanie w zakresie mo┼╝liwo┼Ťci zastosowania zasady korzy┼Ťci dla wyw┼éaszczanego

Przyst─Öpuj─ůc do sporz─ůdzenia operatu szacunkowego okre┼Ťlaj─ůcego warto┼Ť─ç nieruchomo┼Ťci dla potrzeb ustalenia wysoko┼Ťci odszkodowania w zwi─ůzku z wyw┼éaszczeniem, podstawowym zadaniem rzeczoznawcy maj─ůtkowego jest zbadanie, czy przeznaczenie nieruchomo┼Ťci wycenianej zgodne z celem wyw┼éaszczenia powoduje zwi─Ökszenie jej warto┼Ťci. W przypadku wyceny nieruchomo┼Ťci wyw┼éaszczanych w celu realizacji inwestycji drogowych, co do zasady, badanie polega─ç b─Ödzie na dokonaniu por├│wnania poziomu cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzeda┼╝y nieruchomo┼Ťci, kt├│rych przeznaczenie jest zgodne z dotychczasowym przeznaczeniem nieruchomo┼Ťci wyw┼éaszczanej, z poziomem cen transakcyjnych nieruchomo┼Ťci drogowych. Od wyniku tego badania zale┼╝e─ç bowiem b─Ödzie zastosowanie odpowiedniego sposobu wyceny, pozwalaj─ůcego okre┼Ťli─ç warto┼Ť─ç nieruchomo┼Ťci z uwzgl─Ödnieniem ww. zwi─Ökszenia (zasada korzy┼Ťci). Informacja na temat procesu dochodzenia do wyboru sposobu wyceny, tj. przeprowadzonego badania, powinna znale┼║─ç odzwierciedlenie w tre┼Ťci operatu szacunkowego.

IV. Ceny transakcyjne nieruchomo┼Ťci drogowych

Realizacja zasad ustalania odszkodowa┼ä zawartych w ustawie jest mo┼╝liwa jedynie przy przyj─Öciu szerokiej interpretacji poj─Öcia „ceny transakcyjne nieruchomo┼Ťci drogowych”. Przy doborze transakcji w procesie wyceny niew─ůtpliwie nale┼╝y uwzgl─Ödni─ç transakcje nieruchomo┼Ťciami przeznaczonymi na cele drogowe w dokumentach „planistycznych” (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, studium uwarunkowa┼ä i kierunk├│w zagospodarowania gminy, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu) lub te┼╝ transakcje nieruchomo┼Ťciami, kt├│rych charakter drogowy wynika z faktycznego sposobu u┼╝ytkowania nieruchomo┼Ťci. Uwzgl─Ödniaj─ůc wp┼éyw, jaki na cen─Ö transakcyjn─ů nieruchomo┼Ťci ma przeznaczenie wynikaj─ůce z wy┼╝ej wymienionych┬ádokument├│w, nie mo┼╝na jednocze┼Ťnie pomija─ç faktu, ┼╝e poj─Öcie „cen transakcyjnych nieruchomo┼Ťci drogowych” jest w omawianym przypadku determinowane przede wszystkim celem wyw┼éaszczenia. Fakt ten determinuje w spos├│b znacz─ůcy poziom ceny transakcyjnej, co powoduje, ┼╝e w zbiorze transakcji przyj─Ötych do por├│wnania nale┼╝y w omawianym przypadku uwzgl─Ödnia─ç r├│wnie┼╝ transakcje nieruchomo┼Ťciami nabywanymi w celu realizacji inwestycji drogowych.

V. Okre┼Ťlanie warto┼Ťci nieruchomo┼Ťci, w przypadku gdy przeznaczenie zgodne z celem wyw┼éaszczenia nie powoduje zwi─Ökszenia jej warto┼Ťci

W przypadku, gdy dane z lokalnego lub regionalnego rynku nieruchomo┼Ťci pozwalaj─ů na okre┼Ťlenie warto┼Ťci rynkowej nieruchomo┼Ťci, rzeczoznawca maj─ůtkowy okre┼Ťla t─Ö warto┼Ť─ç stosuj─ůc jedno z podej┼Ť─ç rynkowych, tj. podej┼Ťcie por├│wnawcze, dochodowe lub mieszane – zgodnie z ┬ž 36 ust. 1 rozporz─ůdzenia Rady Ministr├│w z dnia 21 wrze┼Ťnia 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomo┼Ťci i sporz─ůdzania operatu szacunkowego.

W przypadku, gdy dane z lokalnego lub regionalnego rynku nieruchomo┼Ťci s─ů niewystarczaj─ůce do okre┼Ťlenia warto┼Ťci rynkowej nieruchomo┼Ťci, rzeczoznawca maj─ůtkowy okre┼Ťla warto┼Ť─ç odtworzeniow─ů nieruchomo┼Ťci stosuj─ůc podej┼Ťcie kosztowe – zgodnie z ┬ž 36 ust. 2 rozporz─ůdzenia.

VI. Okre┼Ťlanie warto┼Ťci nieruchomo┼Ťci, w przypadku gdy przeznaczenie zgodne z celem wyw┼éaszczenia powoduje zwi─Ökszenie jej warto┼Ťci

W przypadku, gdy okre┼Ťlenie warto┼Ťci rynkowej jest mo┼╝liwe przy uwzgl─Ödnieniu cen transakcyjnych nieruchomo┼Ťci drogowych, rzeczoznawca maj─ůtkowy okre┼Ťla t─Ö warto┼Ť─ç przy wykorzystaniu ww. cen transakcyjnych – zgodnie z ┬ž 36 ust. 1 rozporz─ůdzenia.

W przypadku braku cen transakcyjnych nieruchomo┼Ťci drogowych, rzeczoznawca maj─ůtkowy okre┼Ťla warto┼Ť─ç rynkow─ů nieruchomo┼Ťci przyjmuj─ůc przeznaczenie nieruchomo┼Ťci przewa┼╝aj─ůce w┼Ťr├│d grunt├│w przyleg┼éych (┬ž 36 ust. 4 rozporz─ůdzenia), a nast─Öpnie powi─Öksza tak okre┼Ťlon─ů warto┼Ť─ç nie wi─Öcej ni┼╝ o 50┬áproc. (┬ž 36 ust. 3 rozporz─ůdzenia). Ustalenie stawki procentowej nast─Öpuje na podstawie badania rynku nieruchomo┼Ťci. Wysoko┼Ť─ç tej stawki stanowi odzwierciedlenie r├│┼╝nicy, jaka wyst─Öpuje na badanym rynku mi─Ödzy cenami transakcyjnymi nieruchomo┼Ťci o przeznaczeniu przewa┼╝aj─ůcym w┼Ťr├│d grunt├│w przyleg┼éych a cenami transakcyjnymi nieruchomo┼Ťci o charakterze budowlanym, przy czym nie mo┼╝e ona osi─ůgn─ů─ç warto┼Ťci wi─Ökszej ni┼╝ 50 proc.