Problemy prawne mog─ů pojawi─ç si─Ö na ka┼╝dym etapie inwestycji

Obowi─ůzek odbioru budynku

Z danych G┼é├│wnego Urz─Ödu Nadzoru Budowlanego wynika, ┼╝e w 2017 r. wydano 194 775 pozwole┼ä na budow─Ö dla 224 154 obiekt├│w budowlanych – to o 3.9 proc. wi─Öcej ni┼╝ w roku 2016, wi─Öcej by┼éo tak┼╝e obiekt├│w oddanych do u┼╝ytkowania.

W Polsce nie brakuje inwestor├│w, kt├│rzy ch─Ötnie podejmuj─ů si─Ö realizacji tego typu projekt├│w, jednak planuj─ůc inwestycje budowlane nale┼╝y pami─Öta─ç, ┼╝e zazwyczaj s─ů to bardzo skomplikowane przedsi─Öwzi─Öcia. Problemy mog─ů pojawi─ç si─Ö niezale┼╝nie od etapu ich realizacji – ju┼╝ na pocz─ůtku, podczas procesu ubiegania si─Ö o wszelkie pozwolenia, ale tak┼╝e w trakcie samej budowy czy przy odbiorze budynku. Poni┼╝ej przyk┼éady tylko niekt├│rych problem├│w, jakie mo┼╝e napotka─ç inwestor.

Decyzja o warunkach zabudowy mo┼╝e pokrzy┼╝owa─ç wszystkie plany

Podstawowym krokiem, jaki musi poczyni─ç inwestor jest sprawdzenie, czy w interesuj─ůcym go miejscu mo┼╝e powsta─ç planowany budynek. Tego typu informacje, czyli przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy terenu, a tak┼╝e rozmieszczenie inwestycji celu publicznego znajduj─ů si─Ö miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. Obecnie jednak plany obowi─ůzuj─ů dla zaledwie 1/3 terytorium Polski. W sytuacji, gdy dla danego obszaru nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nale┼╝y wyst─ůpi─ç o wydanie warunk├│w zabudowy. Warto to zrobi─ç jeszcze przed zakupem dzia┼éki, ┼╝eby sprawdzi─ç, czy w danym miejscu mo┼╝e powsta─ç planowany budynek. W przypadku niekt├│rych inwestycji niezb─Ödne b─Ödzie tak┼╝e uzyskanie decyzji o ┼Ťrodowiskowych uwarunkowaniach.

Przed nabyciem dzia┼éki inwestor powinien r├│wnie┼╝ sprawdzi─ç, co wcze┼Ťniej znajdowa┼éo si─Ö na danym terenie. Istnieje grupa bran┼╝, kt├│re w zwi─ůzku ze specyfik─ů swojej dzia┼éalno┼Ťci s─ů szczeg├│lnie nara┼╝one na ryzyko szk├│d ┼Ťrodowiskowych, a zgodnie z zasad─ů ÔÇ×zanieczyszczaj─ůcy p┼éaciÔÇŁ, podmiot odpowiedzialny za zanieczyszczenie lub zniszczenie ┼Ťrodowiska musi ponie┼Ť─ç wszelkie wydatki niezb─Ödne do przywr├│cenia ┼Ťrodowiska do stanu sprzed szkody. Bez znaczenia pozostaje tu fakt, ┼╝e zaniedbania powsta┼éy w wyniku dzia┼éa┼ä poprzedniego przedsi─Öbiorcy ÔÇô m├│wi Jacek Kosi┼äski z kancelarii Jacek Kosi┼äski Adwokaci i Radcowie Prawni.

Warto dba─ç o dobre stosunki z s─ůsiadami

Wydawa─ç by si─Ö mog┼éo, ┼╝e po zatwierdzeniu projektu i otrzymaniu wszelkich zezwole┼ä na budow─Ö, inwestor nie musi obawia─ç si─Ö problem├│w prawnych. Okazuje si─Ö jednak, ┼╝e r├│wnie┼╝ wtedy inwestycja mo┼╝e by─ç zagro┼╝ona np. przezÔÇŽ s─ůsiad├│w. Przyk┼éadem mo┼╝e by─ç budowa galerii handlowej i biurowca w Poznaniu, przeciwko kt├│rej protestowali okoliczni mieszka┼äcy twierdz─ůc, ┼╝e inwestycja pozbawi ich odpowiedniej ilo┼Ťci ┼Ťwiat┼éa s┼éonecznego.

Jedna z mieszkanek wnios┼éa skarg─Ö do wojew├│dzkiego s─ůdu administracyjnego zarzucaj─ůc decyzji o pozwoleniu na budow─Ö m.in. naruszenie norm nas┼éonecznienia oraz dotycz─ůcych ┼éadu przestrzennego. I faktycznie – s─ůdy administracyjne orzek┼éy, ┼╝e w ekspertyzach dotycz─ůcych nas┼éonecznienia organy administracji budowlanej nie wzi─Ö┼éy pod uwag─Ö oddzia┼éywania w zakresie nas┼éonecznienia planowanej inwestycji na wszystkie posadowione w jej s─ůsiedztwie budynki. Nieprawid┼éowo dokonano tak┼╝e pomiaru czasu nas┼éonecznienia s─ůsiaduj─ůcych budynk├│w, kt├│ry┬á wed┼éug wylicze┼ä by┼é prawid┼éowy, ale nie uwzgl─Ödnia┼é zmiany czasu z letniego na zimowy. Pomimo tego, ┼╝e inwestor post─Öpowa┼é w zgodzie ze wszystkimi dokumentami, procedura ruszy od nowa, co w znacznym stopniu op├│┼║ni inwestycj─Ö ÔÇô dodaje Jacek Kosi┼äski.

Obowi─ůzek odbioru budynku pomimo zastrze┼╝e┼ä i solidarna odpowiedzialno┼Ť─ç

Problemy przy powstawaniu inwestycji cz─Östo dotycz─ů tak┼╝e relacji z wykonawcami. Mo┼╝e si─Ö np. okaza─ç, ┼╝e pomimo wyp┼éacenia wykonawcy odpowiedniego wynagrodzenia, inwestor b─Ödzie musia┼é zap┼éaci─ç raz jeszcze. Powodem jest zasada solidarnej odpowiedzialno┼Ťci, przez kt├│r─ů inwestor ponosi w r├│wnym stopniu odpowiedzialno┼Ť─ç za niewyp┼éacenie nale┼╝no┼Ťci podwykonawcom, co wykonawca. Inwestor co prawda musi wyrazi─ç zgod─Ö na zaanga┼╝owanie w dan─ů inwestycj─Ö podmiotu trzeciego, jednak w tej kwestii istnieje domniemanie zgody – milczenie oznacza zgod─Ö. Bardzo wa┼╝ne jest zatem dopilnowanie tej kwestii przez inwestora. Zar├│wno zg┼éoszenie podwykonawcy, jak i odmowa inwestora musz─ů by─ç w formie pisemnej pod rygorem niewa┼╝no┼Ťci, a inwestor ma 30 dni na zg┼éoszenie sprzeciwu. Problemy mo┼╝e sprawi─ç tak┼╝e sam odbi├│r budynku. Inwestor jest bowiem zobowi─ůzany do odbioru budynku, nawet je┼Ťli nie do ko┼äca spe┼énia jego oczekiwania.

Odmowa odbioru jest mo┼╝liwa tylko wtedy, gdy uko┼äczony przez wykonawc─Ö obiekt jest niezgodny z projektem i zasadami wiedzy technicznej lub jego wady s─ů na tyle istotne, ┼╝e nie nadaje si─Ö do u┼╝ytkowania. Pozosta┼ée wady lub usterki uznawane s─ů za nieistotne przy odbiorze rob├│t, jednak oznaczaj─ů nienale┼╝yte wykonanie zlecenia, w zwi─ůzku z czym inwestor mo┼╝e domaga─ç si─Ö ich usuni─Öcia w okre┼Ťlonym terminie lub ustalenia ni┼╝szego wynagrodzenia dla wykonawcy. Istotne jest zatem sporz─ůdzenie dok┼éadnego protoko┼éu odbioru, w kt├│rym opisane zostan─ů wszystkie niedoci─ůgni─Öcia ÔÇô t┼éumaczy Jacek Kosi┼äski.

Przyk┼éady te doskonale pokazuj─ů, jak wiele spraw musz─ů mie─ç na uwadze inwestorzy, chc─ůcy zrealizowa─ç powa┼╝n─ů inwestycje, szczeg├│lnie w mie┼Ťcie. Nale┼╝y bra─ç pod uwag─Ö nie tylko wymogi prawne, ale r├│wnie┼╝ oczekiwania s─ůsiad├│w i umowy z wykonawcami. Deweloper musi my┼Ťle─ç niezwykle szeroko i perspektywicznie, w przeciwnym razie jego plany mog─ů rozbi─ç si─Ö o ÔÇô wydawa─ç by si─Ö mog┼éo ÔÇô drobiazgi.

Źródło: Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni

fot. Margaret Griffin źródło: flickr.com