Skanska – stopy kapitalizacji dla inwestycji biurowych

skanska

Najbardziej atrakcyjne stopy kapitalizacji dla inwestycji biurowych zlokalizowanych w najwi臋kszych miastach Europy 艢rodkowo-Wschodniej (CEE) s膮 najcz臋艣ciej spotykane w polskich miastach regionalnych, gdzie osi膮gaj膮 poziom 7,5% w 艁odzi oraz Katowicach 鈥 wynika z obserwacji rynku przez firm臋 Skanska.

Inne miasta regionu cechuj膮 si臋 atrakcyjn膮 zale偶no艣ci膮 pomi臋dzy cen膮 a ryzykiem, ze stopami kapitalizacji kszta艂tuj膮cymi si臋 poni偶ej 6% w Warszawie i Pradze. Taki poziom st贸p wypada korzystnie w por贸wnaniu z bardziej dojrza艂ymi rynkami Europy Zachodniej i P贸艂nocnej. W rezultacie inwestorzy coraz cz臋艣ciej poszukuj膮 nowych mo偶liwo艣ci lokowania kapita艂u w miastach pierwszego i drugiego wyboru zlokalizowanych w rejonie CEE.

Na podstawie w艂asnych do艣wiadcze艅 i obserwacji rynku nieruchomo艣ci biurowych w Europie 艢rodkowo-Wschodniej firma Skanska prognozuje, 偶e w 2015 roku utrzyma si臋 tendencja spadkowa dotycz膮ca st贸p kapitalizacji, kt贸re mog膮 kszta艂towa膰 si臋 na poziomie 5,75-6% w Warszawie oraz Pradze, 7,25% w Budapeszcie oraz 7,5% w Bukareszcie. Cho膰 Warszawa i Praga, najcz臋艣ciej wybierane przez inwestor贸w miasta regionu CEE, do艣wiadczaj膮 obecnie kompresji st贸p kapitalizacji, to nadal pozostaj膮 niezwykle atrakcyjnymi lokalizacjami w por贸wnaniu do rynk贸w z podobnym potencja艂em inwestycyjnym w Europie Zachodniej.

鈥濲e艣li chodzi o sprzeda偶 naszych projekt贸w biurowych, pierwsz膮 rzecz膮, jak膮 negocjujemy z inwestorem jest zazwyczaj poziom stopy kapitalizacji danej nieruchomo艣ci. Im mniejsze ryzyko inwestycyjne, tym ni偶szy poziom st贸p. Jako aktywny gracz na rynku transakcji biurowych w regionie CEE, Skanska posiada szerok膮 wiedz臋 na temat aktualnych st贸p kapitalizacji w miastach sto艂ecznych i regionalnych, gdzie prowadzimy nasze dzia艂ania. Wiemy, 偶e nowoczesne, wysokiej jako艣ci biurowce w dogodnych lokalizacjach, z d艂ugoterminowymi umowami najmu podpisanymi z presti偶owymi najemcami to najlepszy spos贸b, aby znale藕膰 kupca bez wzgl臋du na mi臋dzynarodowe warunki ekonomiczne, a tak偶e zmaksymalizowa膰 potencja艂 st贸p kapitalizacji. Rynek do艣wiadcza obecnie du偶ej p艂ynno艣ci kapita艂owej, a nieruchomo艣ci s膮 jednymi z najlepszych aktyw贸w, gwarantuj膮cymi korzystny zwrot z inwestycji鈥, twierdzi Adrian Karczewicz, dyrektor ds. transakcji w Skanska Commercial Development Europe.

silesia

Dochodowe rynki regionalne

Zainteresowanie inwestor贸w miastami regionalnymi w Europie 艢rodkowo-Wschodniej wci膮偶 ro艣nie. Dotyczy to w szczeg贸lno艣ci aglomeracji w Polsce. Najbardziej wyr贸偶niaj膮cym si臋 miastem regionalnym w 2014 roku by艂 Krak贸w, gdzie przeprowadzono transakcje o 艂膮cznej warto艣ci 260 milion贸w euro, co z kolei z艂o偶y艂o si臋 na blisko 60% ca艂kowitego wolumenu inwestycji w powierzchnie biurowe na polskich rynkach regionalnych oraz stanowi艂o wi臋cej ni偶 suma biurowych transakcji inwestycyjnych zrealizowanych w mie艣cie w ci膮gu ostatnich siedmiu lat (186 milion贸w euro)[1]. Wynik ten by艂 mo偶liwy, poniewa偶 rynki Europy 艢rodkowo-Wschodniej przynios艂y wysokie zyski inwestorom, co przyci膮gn臋艂o do tej cz臋艣ci Europy kolejnych mi臋dzynarodowych graczy. Miasta regionalne drugiego wyboru, takie jak 艁贸d藕, Pozna艅 czy Katowice, szybko doganiaj膮 Krak贸w, Wroc艂aw i Tr贸jmiasto, kt贸re jednak wci膮偶 prowadz膮 w rankingach najkorzystniejszych lokalizacji.

鈥濻topy kapitalizacji w Krakowie, Wroc艂awiu, Tr贸jmie艣cie, Katowicach, 艁odzi i Poznaniu kszta艂tuj膮 si臋 w przedziale od 6,25% do 7,5% dla najlepszych obiekt贸w biurowych. Z naszych analiz wynika, 偶e spo艣r贸d g艂贸wnych aglomeracji poza Warszaw膮 najni偶sze stopy kapitalizacji cechuj膮 popularne w艣r贸d inwestor贸w rynki: krakowski i wroc艂awski 鈥 6,25%. Na wy偶szy zysk inwestorzy mog膮 liczy膰 w nadal mniej oczywistych lokalizacjach jak Katowice czy 艁贸d藕 鈥 w obydwu przypadkach 7,5%. Ograniczona poda偶 produkt贸w najwy偶szej jako艣ci dost臋pnych na sprzeda偶 w Warszawie oraz coraz g艂臋bsze rynki regionalne oferuj膮ce coraz wi臋cej nowoczesnych biurowc贸w, wraz z potrzeb膮 dywersyfikacji ryzyka ze strony inwestor贸w powoduj膮, 偶e inwestorzy szukaj膮 atrakcyjnych opcji zakupu w艂a艣nie poza stolic膮. Rosn膮ce zainteresowanie inwestor贸w mo偶e w efekcie prowadzi膰 do kompresji st贸p kapitalizacji w Katowicach, 艁odzi czy Poznaniu鈥, komentuje Tomasz Puch, dyrektor dzia艂u rynk贸w kapita艂owych nieruchomo艣ci biurowych i magazynowych w JLL.

Damian Harrington

Pozytywne odczucia inwestor贸w wzgl臋dem CEE

Jak podaje firma Cushman & Wakefield[2], dane podsumowuj膮ce transakcje w pierwszej po艂owie roku pozwalaj膮 stwierdzi膰, 偶e tegoroczny wolumen inwestycyjny przewy偶szy wynik z roku 2014. Inwestowanie w rynki zachodnie staje si臋 coraz mniej op艂acalne, przez co wiele firm decyduje si臋 lokowa膰 sw贸j kapita艂 gdzie indziej. Ci臋偶ka sytuacja w Grecji oraz konflikt na Ukrainie, kt贸re w ostatnim czasie da艂y si臋 odczu膰 w strefie euro, nie maj膮 wi臋kszego wp艂ywu na region Europy 艢rodkowo-Wschodniej. Dalsza aktywno艣膰 inwestycyjna b臋dzie prowadzi膰 do zwi臋kszenia dojrza艂o艣ci rynku oraz jednoczesnego zmniejszenia poziomu st贸p kapitalizacji. Mimo to ten bezpieczny i stabilny region oferuje produkty inwestycyjne, kt贸re gwarantuj膮 wysokie zwroty oraz sta艂e, d艂ugoterminowe przychody z czynsz贸w.

鈥濸o艂膮czenie czynnik贸w takich jak zwi臋kszone zainteresowanie inwestor贸w oraz dost臋pno艣膰 i p艂ynno艣膰 finansowa sprawi, 偶e stopy kapitalizacji na rynkach CEE ulegn膮 dalszej kompresji, szczeg贸lnie w Polsce oraz Czechach. Jednocze艣nie na horyzoncie wci膮偶 silnie widoczna jest niepewno艣膰, zar贸wno w skali 艣wiatowej, jak i w samej strefie euro. Utrzymuj膮ca si臋 „ekonomiczna s艂abo艣膰” Chin oraz os艂abienie globalnych cen towar贸w odbij膮 si臋 na kondycji rynk贸w kapita艂owych. Ostatnie problemy rynk贸w chi艅skich i azjatyckich znajd膮 odzwierciedlenie w regionie EMEA zar贸wno w perspektywie kr贸tko- jak i d艂ugoterminowej. Ich wyp艂ywy b臋d膮 jednak zr贸偶nicowane pod wzgl臋dem geograficznym i b臋d膮 zawiera艂y zar贸wno pozytywne, jak i negatywne aspekty. Bezpo艣rednie inwestycje w nieruchomo艣ci mog膮 napotka膰 kr贸tkoterminowe zmiany, zw艂aszcza w postaci zwi臋kszonego przep艂ywu kapita艂u do rynk贸w kluczowych. Niemniej jednak nie ma podstaw, aby twierdzi膰, 偶e krach na chi艅skiej gie艂dzie wyrz膮dzi trwa艂e szkody. Na dobr膮 spraw臋 ni偶sze stopy oprocentowania wydaj膮 si臋 by膰 g艂贸wnym rezultatem tej sytuacji, przyczyniaj膮c si臋 do umocnienia cen, nawet na rynkach gdzie s膮 one w pe艂ni ukszta艂towane”, podkre艣la Damian Harrington, dyrektor dzia艂u bada艅 w Colliers International na region EMEA.

Nowi zagraniczni inwestorzy z Azji, Ameryki P贸艂nocnej i Po艂udniowej Afryki coraz cz臋艣ciej zwracaj膮 uwag臋 na region CEE w trakcie poszukiwania nowych mo偶liwo艣ci ulokowania kapita艂u w nieruchomo艣ciach komercyjnych. Wed艂ug CBRE, w 2014 roku biurowce zlokalizowane w regionie Europy 艢rodkowo-Wschodniej by艂y najbardziej po偶膮dan膮 klas膮 aktyw贸w, kt贸re odnotowa艂y wzrost inwestycji rz臋du 61% rok do roku[3]. Sektor us艂ug dla biznesu, b臋d膮cy g艂贸wnym najemc膮 nowoczesnych powierzchni biurowych w Polsce, Czechach i Rumunii, pozostaje najszybciej rozwijaj膮cym si臋 sektorem regionu CEE. Zatrudnienie w tej bran偶y w Polsce mo偶e wzrosn膮膰 z 15 do nawet 20 tysi臋cy w ci膮gu roku. ABSL szacuje[4], 偶e w 2020 roku rynek ten mo偶e zatrudnia膰 w kraju nawet 250 tysi臋cy pracownik贸w gwarantuj膮c tym samym ci膮g艂y popyt na now膮 powierzchni臋 biurow膮 w Polsce i w tej cz臋艣ci Europy. Dost臋pno艣膰 produkt贸w biurowych wysokiej jako艣ci oraz atrakcyjny poziom st贸p kapitalizacji sprawiaj膮, 偶e region Europy 艢rodkowo-Wschodniej jest niezwykle interesuj膮c膮 lokalizacj膮 dla inwestor贸w szukaj膮cych nowych, dochodowych mo偶liwo艣ci transakcyjnych.