Skanska -stopy kapitalizacji dla inwestycji biurowych

Najbardziej atrakcyjne stopy kapitalizacji dla inwestycji biurowych zlokalizowanych w najwi─Ökszych miastach Europy ┼Ürodkowo-Wschodniej (CEE) s─ů najcz─Ö┼Ťciej spotykane w polskich miastach regionalnych, gdzie osi─ůgaj─ů poziom 7,5% w ┼üodzi oraz Katowicach ÔÇô wynika z obserwacji rynku przez firm─Ö Skanska.

Inne miasta regionu cechuj─ů si─Ö atrakcyjn─ů zale┼╝no┼Ťci─ů pomi─Ödzy cen─ů a ryzykiem, ze stopami kapitalizacji kszta┼étuj─ůcymi si─Ö poni┼╝ej 6% w Warszawie i Pradze. Taki poziom st├│p wypada korzystnie w por├│wnaniu z bardziej dojrza┼éymi rynkami Europy Zachodniej i P├│┼énocnej. W rezultacie inwestorzy coraz cz─Ö┼Ťciej poszukuj─ů nowych mo┼╝liwo┼Ťci lokowania kapita┼éu w miastach pierwszego i drugiego wyboru zlokalizowanych w rejonie CEE.

Na podstawie w┼éasnych do┼Ťwiadcze┼ä i obserwacji rynku nieruchomo┼Ťci biurowych w Europie ┼Ürodkowo-Wschodniej firma Skanska prognozuje, ┼╝e w 2015 roku utrzyma si─Ö tendencja spadkowa dotycz─ůca st├│p kapitalizacji, kt├│re mog─ů kszta┼étowa─ç si─Ö na poziomie 5,75-6% w Warszawie oraz Pradze, 7,25% w Budapeszcie oraz 7,5% w Bukareszcie. Cho─ç Warszawa i Praga, najcz─Ö┼Ťciej wybierane przez inwestor├│w miasta regionu CEE, do┼Ťwiadczaj─ů obecnie kompresji st├│p kapitalizacji, to nadal pozostaj─ů niezwykle atrakcyjnymi lokalizacjami w por├│wnaniu do rynk├│w z podobnym potencja┼éem inwestycyjnym w Europie Zachodniej.

ÔÇ×Je┼Ťli chodzi o sprzeda┼╝ naszych projekt├│w biurowych, pierwsz─ů rzecz─ů, jak─ů negocjujemy z inwestorem jest zazwyczaj poziom stopy kapitalizacji danej nieruchomo┼Ťci. Im mniejsze ryzyko inwestycyjne, tym ni┼╝szy poziom st├│p. Jako aktywny gracz na rynku transakcji biurowych w regionie CEE, Skanska posiada szerok─ů wiedz─Ö na temat aktualnych st├│p kapitalizacji w miastach sto┼éecznych i regionalnych, gdzie prowadzimy nasze dzia┼éania. Wiemy, ┼╝e nowoczesne, wysokiej jako┼Ťci biurowce w dogodnych lokalizacjach, z d┼éugoterminowymi umowami najmu podpisanymi z presti┼╝owymi najemcami to najlepszy spos├│b, aby znale┼║─ç kupca bez wzgl─Ödu na mi─Ödzynarodowe warunki ekonomiczne, a tak┼╝e zmaksymalizowa─ç potencja┼é st├│p kapitalizacji. Rynek do┼Ťwiadcza obecnie du┼╝ej p┼éynno┼Ťci kapita┼éowej, a nieruchomo┼Ťci s─ů jednymi z najlepszych aktyw├│w, gwarantuj─ůcymi korzystny zwrot z inwestycjiÔÇŁ, twierdzi Adrian Karczewicz, dyrektor ds. transakcji w Skanska Commercial Development Europe.

silesia

Dochodowe rynki regionalne

Zainteresowanie inwestor├│w miastami regionalnymi w Europie ┼Ürodkowo-Wschodniej wci─ů┼╝ ro┼Ťnie. Dotyczy to w szczeg├│lno┼Ťci aglomeracji w Polsce. Najbardziej wyr├│┼╝niaj─ůcym si─Ö miastem regionalnym w 2014 roku by┼é Krak├│w, gdzie przeprowadzono transakcje o ┼é─ůcznej warto┼Ťci 260 milion├│w euro, co z kolei z┼éo┼╝y┼éo si─Ö na blisko 60% ca┼ékowitego wolumenu inwestycji w powierzchnie biurowe na polskich rynkach regionalnych oraz stanowi┼éo wi─Öcej ni┼╝ suma biurowych transakcji inwestycyjnych zrealizowanych w mie┼Ťcie w ci─ůgu ostatnich siedmiu lat (186 milion├│w euro)[1]. Wynik ten by┼é mo┼╝liwy, poniewa┼╝ rynki Europy ┼Ürodkowo-Wschodniej przynios┼éy wysokie zyski inwestorom, co przyci─ůgn─Ö┼éo do tej cz─Ö┼Ťci Europy kolejnych mi─Ödzynarodowych graczy. Miasta regionalne drugiego wyboru, takie jak ┼ü├│d┼║, Pozna┼ä czy Katowice, szybko doganiaj─ů Krak├│w, Wroc┼éaw i Tr├│jmiasto, kt├│re jednak wci─ů┼╝ prowadz─ů w rankingach najkorzystniejszych lokalizacji.

ÔÇ×Stopy kapitalizacji w Krakowie, Wroc┼éawiu, Tr├│jmie┼Ťcie, Katowicach, ┼üodzi i Poznaniu kszta┼étuj─ů si─Ö w przedziale od 6,25% do 7,5% dla najlepszych obiekt├│w biurowych. Z naszych analiz wynika, ┼╝e spo┼Ťr├│d g┼é├│wnych aglomeracji poza Warszaw─ů najni┼╝sze stopy kapitalizacji cechuj─ů popularne w┼Ťr├│d inwestor├│w rynki: krakowski i wroc┼éawski ÔÇô 6,25%. Na wy┼╝szy zysk inwestorzy mog─ů liczy─ç w nadal mniej oczywistych lokalizacjach jak Katowice czy ┼ü├│d┼║ ÔÇô w obydwu przypadkach 7,5%. Ograniczona poda┼╝ produkt├│w najwy┼╝szej jako┼Ťci dost─Öpnych na sprzeda┼╝ w Warszawie oraz coraz g┼é─Öbsze rynki regionalne oferuj─ůce coraz wi─Öcej nowoczesnych biurowc├│w, wraz z potrzeb─ů dywersyfikacji ryzyka ze strony inwestor├│w powoduj─ů, ┼╝e inwestorzy szukaj─ů atrakcyjnych opcji zakupu w┼éa┼Ťnie poza stolic─ů. Rosn─ůce zainteresowanie inwestor├│w mo┼╝e w efekcie prowadzi─ç do kompresji st├│p kapitalizacji w Katowicach, ┼üodzi czy PoznaniuÔÇŁ, komentuje Tomasz Puch, dyrektor dzia┼éu rynk├│w kapita┼éowych nieruchomo┼Ťci biurowych i magazynowych w JLL.

Damian Harrington

Pozytywne odczucia inwestor├│w wzgl─Ödem CEE

Jak podaje firma Cushman & Wakefield[2], dane podsumowuj─ůce transakcje w pierwszej po┼éowie roku pozwalaj─ů stwierdzi─ç, ┼╝e tegoroczny wolumen inwestycyjny przewy┼╝szy wynik z roku 2014. Inwestowanie w rynki zachodnie staje si─Ö coraz mniej op┼éacalne, przez co wiele firm decyduje si─Ö lokowa─ç sw├│j kapita┼é gdzie indziej. Ci─Ö┼╝ka sytuacja w Grecji oraz konflikt na Ukrainie, kt├│re w ostatnim czasie da┼éy si─Ö odczu─ç w strefie euro, nie maj─ů wi─Ökszego wp┼éywu na region Europy ┼Ürodkowo-Wschodniej. Dalsza aktywno┼Ť─ç inwestycyjna b─Ödzie prowadzi─ç do zwi─Ökszenia dojrza┼éo┼Ťci rynku oraz jednoczesnego zmniejszenia poziomu st├│p kapitalizacji. Mimo to ten bezpieczny i stabilny region oferuje produkty inwestycyjne, kt├│re gwarantuj─ů wysokie zwroty oraz sta┼ée, d┼éugoterminowe przychody z czynsz├│w.

ÔÇ×Po┼é─ůczenie czynnik├│w takich jak zwi─Ökszone zainteresowanie inwestor├│w oraz dost─Öpno┼Ť─ç i p┼éynno┼Ť─ç finansowa sprawi, ┼╝e stopy kapitalizacji na rynkach CEE ulegn─ů dalszej kompresji, szczeg├│lnie w Polsce oraz Czechach. Jednocze┼Ťnie na horyzoncie wci─ů┼╝ silnie widoczna jest niepewno┼Ť─ç, zar├│wno w skali ┼Ťwiatowej, jak i w samej strefie euro. Utrzymuj─ůca si─Ö „ekonomiczna s┼éabo┼Ť─ç” Chin oraz os┼éabienie globalnych cen towar├│w odbij─ů si─Ö na kondycji rynk├│w kapita┼éowych. Ostatnie problemy rynk├│w chi┼äskich i azjatyckich znajd─ů odzwierciedlenie w regionie EMEA zar├│wno w perspektywie kr├│tko- jak i d┼éugoterminowej. Ich wyp┼éywy b─Öd─ů jednak zr├│┼╝nicowane pod wzgl─Ödem geograficznym i b─Öd─ů zawiera┼éy zar├│wno pozytywne, jak i negatywne aspekty. Bezpo┼Ťrednie inwestycje w nieruchomo┼Ťci mog─ů napotka─ç kr├│tkoterminowe zmiany, zw┼éaszcza w postaci zwi─Ökszonego przep┼éywu kapita┼éu do rynk├│w kluczowych. Niemniej jednak nie ma podstaw, aby twierdzi─ç, ┼╝e krach na chi┼äskiej gie┼édzie wyrz─ůdzi trwa┼ée szkody. Na dobr─ů spraw─Ö ni┼╝sze stopy oprocentowania wydaj─ů si─Ö by─ç g┼é├│wnym rezultatem tej sytuacji, przyczyniaj─ůc si─Ö do umocnienia cen, nawet na rynkach gdzie s─ů one w pe┼éni ukszta┼étowane”, podkre┼Ťla Damian Harrington, dyrektor dzia┼éu bada┼ä w Colliers International na region EMEA.

Nowi zagraniczni inwestorzy z Azji, Ameryki P├│┼énocnej i Po┼éudniowej Afryki coraz cz─Ö┼Ťciej zwracaj─ů uwag─Ö na region CEE w trakcie poszukiwania nowych mo┼╝liwo┼Ťci ulokowania kapita┼éu w nieruchomo┼Ťciach komercyjnych. Wed┼éug CBRE, w 2014 roku biurowce zlokalizowane w regionie Europy ┼Ürodkowo-Wschodniej by┼éy najbardziej po┼╝─ůdan─ů klas─ů aktyw├│w, kt├│re odnotowa┼éy wzrost inwestycji rz─Ödu 61% rok do roku[3]. Sektor us┼éug dla biznesu, b─Öd─ůcy g┼é├│wnym najemc─ů nowoczesnych powierzchni biurowych w Polsce, Czechach i Rumunii, pozostaje najszybciej rozwijaj─ůcym si─Ö sektorem regionu CEE. Zatrudnienie w tej bran┼╝y w Polsce mo┼╝e wzrosn─ů─ç z 15 do nawet 20 tysi─Öcy w ci─ůgu roku. ABSL szacuje[4], ┼╝e w 2020 roku rynek ten mo┼╝e zatrudnia─ç w kraju nawet 250 tysi─Öcy pracownik├│w gwarantuj─ůc tym samym ci─ůg┼éy popyt na now─ů powierzchni─Ö biurow─ů w Polsce i w tej cz─Ö┼Ťci Europy. Dost─Öpno┼Ť─ç produkt├│w biurowych wysokiej jako┼Ťci oraz atrakcyjny poziom st├│p kapitalizacji sprawiaj─ů, ┼╝e region Europy ┼Ürodkowo-Wschodniej jest niezwykle interesuj─ůc─ů lokalizacj─ů dla inwestor├│w szukaj─ůcych nowych, dochodowych mo┼╝liwo┼Ťci transakcyjnych.