Zarz─ůdzanie portfelem nieruchomo┼Ťci ÔÇô od czego zacz─ů─ç?

Nieruchomo┼Ťci s─ů jedn─ů z najistotniejszych kategorii inwestycji – generuj─ů atrakcyjne, d┼éugoterminowe strumienie dochod├│w i s─ů namacalnym aktywem o niskiej zmienno┼Ťci.

Inwestowanie w r├│┼╝ne typy nieruchomo┼Ťci – biurowe, handlowe, magazynowe czy projekty deweloperskie – pozwala na dywersyfikacj─Ö portfela i ograniczenie ryzyka. Wraz z rozwojem rynku w Polsce zauwa┼╝alna jest tendencja do powierzania opieki nad ca┼éym portfelem firmom takim jak JLL, oferuj─ůcym kompleksowe us┼éugi zarz─ůdzania poszczeg├│lnymi rodzajami i typami nieruchomo┼Ťciami.

Portfel nieruchomo┼Ťci to grupa obiekt├│w, kt├│re charakteryzuj─ů si─Ö pewnymi indywidualnymi, a jednocze┼Ťnie sta┼éymi cechami, takimi jak:

  • sta┼éo┼Ť─ç lokalizacji (nieprzenaszalno┼Ť─ç);
  • niepodzielno┼Ť─ç obiektu (pod wzgl─Ödem kapita┼éowym, przestrzennym i fizycznym);
  • niejednorodno┼Ť─ç (r├│┼╝ne cz─Ö┼Ťci sk┼éadowe, takie jak budowle, budynki, grunty);
  • wysoka kapita┼éoch┼éonno┼Ť─ç i d┼éugookresowo┼Ť─ç;
  • wsp├│┼ézale┼╝no┼Ť─ç (na warto┼Ť─ç nieruchomo┼Ťci maj─ů bezpo┼Ťredni wp┼éyw nieruchomo┼Ťci s─ůsiednie);
  • ma┼éa p┼éynno┼Ť─ç.

W zwi─ůzku ze z┼éo┼╝onym procesem inwestycyjnym, ka┼╝da z portfelowych nieruchomo┼Ťci ma r├│┼╝n─ů warto┼Ť─ç ze wzgl─Ödu na powy┼╝sze indywidualne cechy. W zwi─ůzku z tym, w┼éa┼Ťciciel portfela nieruchomo┼Ťci ÔÇô prywatny czy instytucjonalny ÔÇô ma okre┼Ťlone cele strategiczne zwi─ůzane z posiadanym portfelem, a rol─ů zarz─ůdcy jest d─ů┼╝enie do realizacji tych cel├│w, wparcie, wiedza i zrozumienie zada┼ä biznesowych postawionych przed zarz─ůdc─ů. Cele w┼éa┼Ťciciela mo┼╝na uog├│lni─ç do dw├│ch kategorii: (1) d─ů┼╝enie do wykreowania dodatkowej warto┼Ťci z posiadanego portfela lub (2) przygotowanie efektywnej strategii wyj┼Ťcia spe┼éniaj─ůcego okre┼Ťlone parametry. Zarz─ůdzaj─ůcy portfelem musi zrozumie─ç, kt├│ry z cel├│w jest priorytetowy i czy dotyczy ca┼éego portfela czy poszczeg├│lnych element├│w.

Po pierwsze ÔÇô strategia

Zarz─ůdzanie portfelem jest strategiczn─ů form─ů zarz─ůdzania ukierunkowan─ů na d┼éugookresowe cele, kt├│re zostan─ů osi─ůgni─Öte poprzez uwzgl─Ödnienie, stworzenie oraz wdro┼╝enie strategii maj─ůcych na celu optymalizacj─Ö rentowno┼Ťci nieruchomo┼Ťci. Us┼éugi zwi─ůzane z zarz─ůdzaniem portfelem, podobnie jak indywidualnymi obiektami, zazwyczaj koncentruj─ů si─Ö na maksymalizacji przychod├│w z nieruchomo┼Ťci (i portfela), zarz─ůdzaniu najmem, identyfikacji i minimalizacji ryzyk oraz optymalnym wykorzystaniu zasob├│w zar├│wno pod wzgl─Ödem operacyjnym, jak i finansowym. Przy zarz─ůdzaniu portfelem nieruchomo┼Ťci niezwykle wa┼╝na jest optymalizacja, a co za tym idzie – standaryzacja us┼éug i planowanie ka┼╝dego etapu procesu. Oczywi┼Ťcie, do ka┼╝dej nieruchomo┼Ťci implementuje si─Ö osobn─ů strategi─Ö i polityk─Ö, ale rol─ů firmy zarz─ůdzaj─ůcej nieruchomo┼Ťciami jest ustandaryzowanie proces├│w i sposobu raportowania do w┼éa┼Ťciciela obiektu i jednostki finansuj─ůcej.

Kluczowe planowanie

Do zarz─ůdzania – czy to portfelem, czy obiektem – nale┼╝y podchodzi─ç w spos├│b dynamiczny, czyli na ka┼╝dym etapie rozpatrywa─ç miko i makrowarunki otoczenia. Firma zarz─ůdzaj─ůca portfelem nieruchomo┼Ťci musi by─ç proaktywna i na bie┼╝─ůco reagowa─ç na zmiany w otoczeniu obiektu, zmiany koniunktury na rynku i zawsze pami─Öta─ç o indywidualnych cechach nieruchomo┼Ťci i celach biznesowych w┼éa┼Ťciciela.

Główne etapy planowania to:

  • analiza sytuacji ┼Ťrodowiskowej;
  • poznanie i zrozumienie cel├│w w┼éa┼Ťciciela portfela;
  • okre┼Ťlenie cel├│w oraz strategii indywidualnych obiekt├│w i portfela;
  • stworzenie planu oraz ustalenie wska┼║nik├│w mierz─ůcych jego realizacj─Ö, kt├│re pomog─ů nam podsumowa─ç dzia┼éania, oceni─ç procesy i przeprowadzi─ç ich ewaluacj─Ö na ka┼╝dym etapie;
  • wdro┼╝enie planu;
  • monitorowanie i ewaluacja proces├│w ÔÇô ko┼äcowym etapem procesu jest ocena wszystkich stron zaanga┼╝owanych w proces zarz─ůdzania portfelem nieruchomo┼Ťci, a po zamkni─Öciu robi si─Ö tzw. ÔÇ×performance benchmarkingÔÇŁ czyli analizy konkurencyjno┼Ťci obiektu wobec innych podobnych obiekt├│w.

Jeden za wszystkie czy wszyscy za jedn─ů (nieruchomo┼Ť─ç)

Ciekawe bywaj─ů por├│wnania jak wygl─ůda funkcjonowanie obiekt├│w z portfolio b─Öd─ůcych u jednego zarz─ůdcy, a jak gdy nieruchomo┼Ťci te pozostaj─ů zarz─ůdzane przez kilka r├│┼╝nych firm. Ka┼╝dy us┼éugodawca posiada wewn─Ötrzne procedury, standardy, zasady dzia┼éania czy kultur─Ö organizacyjn─ů ÔÇô ma to bezpo┼Ťredni wp┼éyw na jako┼Ť─ç czy spos├│b wykonywania przez nich us┼éug. Je┼╝eli portfel jest zarz─ůdzany przez jedn─ů profesjonaln─ů firm─Ö mamy cz─Östo do czynienia ze standaryzacj─ů us┼éugi, raport├│w, formy, jako┼Ťci danych dostarczanych do danego klienta ÔÇô zazwyczaj firma zarz─ůdzaj─ůca wyznacza tzw. opiekuna klienta, kt├│ry dba o spe┼énienie jego oczekiwa┼ä i zapewnia jednorodn─ů jako┼Ť─ç us┼éug w ramach portfela/klienta. Przy indywidualnym zarz─ůdzaniu, w┼éa┼Ťciciel nara┼╝a si─Ö na rozproszenie jako┼Ťci us┼éug, r├│┼╝nice w jako┼Ťci danych czy standardzie obs┼éugi. Wyd┼éu┼╝a si─Ö tak┼╝e czas reakcji na zg┼éoszone problemy ÔÇô w przypadku zarz─ůdzania portfelowego czas reakcji jest zminimalizowany.

Standaryzacja, zaufanie i nauczenie się współpracy

Standaryzacja i efektywna komunikacja ma szczeg├│lne znaczenie w przypadku zr├│┼╝nicowania portfela wed┼éug rodzaju i klasy nieruchomo┼Ťci (biurowych, magazynowych czy handlowych) oraz po┼éo┼╝enia geograficznego, szczeg├│lnie je┼╝eli portfel jest rozproszony w kilku krajach. Ze wzgl─Ödu na r├│┼╝norodno┼Ť─ç podstaw prawnych, praktyki rynkowej i jego poziomu rozwoju, wyznaczenie standard├│w jako┼Ťciowych, uzgodnienie i utrzymanie jako┼Ťci i formy raportowania staj─ů si─Ö elementami kluczowymi przy zarz─ůdzaniu portfelami. Jako┼Ť─ç, terminowo┼Ť─ç, a tak┼╝e mo┼╝liwo┼Ť─ç analizy i por├│wnania danych jest kluczowa w podejmowaniu decyzji strategicznych dotycz─ůcych przysz┼éo┼Ťci nieruchomo┼Ťci. Korzy┼Ťci wynikaj─ůce ze standaryzacji us┼éug i raportowania pokonuj─ů przeszkody wynikaj─ůce ze specyfiki poszczeg├│lnych nieruchomo┼Ťci z r├│┼╝nych sektor├│w czy specyfiki r├│┼╝nych rynk├│w nieruchomo┼Ťci.

Wykorzysta─ç efekt skali

Oczywistym wydaje si─Ö, ┼╝e przy zarz─ůdzaniu portfelem nieruchomo┼Ťci wa┼╝ne jest wykorzystanie efektu skali przy organizacji przetarg├│w dotycz─ůcych np. energii. Od czasu zmiany przepis├│w w 2008 roku i uwolnienia cen energii, ka┼╝dy zarz─ůdca mo┼╝e negocjowa─ç stawk─Ö za energi─Ö elektryczn─ů, wybiera─ç sprzedawc├│w innych ni┼╝ lokalny zak┼éad energetyczny. Zarz─ůdca, sam lub przy pomocy profesjonalnych makler├│w, mo┼╝e kupowa─ç energi─Ö na Towarowej Gie┼édzie Energii. Portfelowe zakupy dla du┼╝ego portfela nieruchomo┼Ťci lub nawet kilku budynk├│w, staj─ů si─Ö coraz bardziej op┼éacalne. Do┼Ťwiadczeni zarz─ůdcy obserwuj─ů trendy zwi─ůzane ze zmian─ů cen energii i znaj─ů najlepsze terminy na dokonanie zakup├│w, za stawki wynosz─ůce czasem 50-80 milion├│w PLN. Umiej─Ötno┼Ťci te s─ů konieczne r├│wnie┼╝ do poprawnego zabud┼╝etowania koszt├│w na rok nast─Öpny. Oczywi┼Ťcie, efekt skali powinien mie─ç zastosowanie tak┼╝e do us┼éug, kt├│re s─ů typowe dla ka┼╝dej nieruchomo┼Ťci, takich jak: zarz─ůdzanie techniczne, ochrona, sprz─ůtanie. Przy korzystaniu z efektu skali nale┼╝y przeanalizowa─ç indywidualne cechy poszczeg├│lnych budynk├│w, uwzgl─Ödni─ç potrzeby najemc├│w i zastosowane rozwi─ůzania techniczne tak, aby efekt skali by┼é zmaksymalizowany, a nie przyni├│s┼é odwrotny skutek (wzrost koszt├│w us┼éug dodatkowych).

Zarz─ůdzanie portfelem nieruchomo┼Ťci wymaga nie tylko oczywistych cech, takich jak do┼Ťwiadczenie, kompetencje, znajomo┼Ť─ç rynku nieruchomo┼Ťci, aspekt├│w finansowych czy operacyjnych. Spe┼énienie potrzeb klienta i dba┼éo┼Ť─ç o warto┼Ť─ç zarz─ůdzanego portfolio nie s─ů mo┼╝liwe bez bie┼╝─ůcej analizy okoliczno┼Ťci, elastyczno┼Ťci czy umiej─Ötno┼Ťci szybkiego reagowania na zmieniaj─ůce si─Ö oczekiwania, praktyk─Ö czy sytuacj─Ö gospodarczo-ekonomicznej lokalizacji, w kt├│rej nieruchomo┼Ťci si─Ö znajduj─ů. R├│┼╝norodno┼Ť─ç aspekt├│w otoczenia, w kt├│rym porusza si─Ö inwestor i funkcjonuje jego portfel nieruchomo┼Ťci, wymagaj─ů kompleksowego zaanga┼╝owania, wiedzy i do┼Ťwiadczenia ekspert├│w z wielu obszar├│w rynku. Firmy typu JLL, posiadaj─ůce do┼Ťwiadczenie, wiedz─Ö oraz odpowiednie zasoby, s─ů odpowiednim partnerem do spe┼énienia oczekiwa┼ä w┼éa┼Ťcicieli portfela nieruchomo┼Ťci.

autor: Ma┼égorzata Wi─Öcko, RICS, Dyrektor w Dziale Zarzadzania Nieruchomo┼Ťciami, JLL