Zweryfikuj właściwą księgę wieczystą, zanim dokonasz transakcji związanej z nieruchomościami.
Czym są księgi wieczyste?
Księgi wieczyste ustalają ogół praw rzeczowych (głównie praw własności) na nieruchomościach. Są urzędowe, jawne i prowadzone przez sądy. Dotyczą mieszkań, domów, działek budowlanych i gruntów, a także spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania. Co ważnie – niektóre z praw rzeczowych mogą być ustanowione tylko wpisem do takiej księgi – na przykład hipoteki.
Co znajduje się w księgach wieczystych?
Wszystkie księgi wieczyste prezentują ten sam zbiór informacji, podzielony na cztery działy. W pierwszym znajdują się: oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością. Tutaj więc będą m.in. numer nieruchomości, numer działki czy jej lokalizacja. W drugim – wpisy dotyczące własności użytkowania wieczystego, a w trzecim – wpisy związane z ograniczonymi prawami rzeczowymi (oprócz hipotek), wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz wpisy innych praw i roszczeń (z wyłączeniem tych, które dotyczą hipotek). W tym dziale znajdą się więc informacje dotyczące dzierżawy czy prawa pierwokupu. Wpisy dotyczące założonych na nieruchomości hipotek zawarte są w ostatnim dziale.
Jakimi zasadami rządzą się księgi wieczyste?
Zasadami, które rządzą księgami wieczystymi, są zasada jawności materialnej oraz zasada powszechnej ich jawności. Pierwsza z nich domniemywa, że treść ksiąg stanowi odzwierciedlenie faktycznego stanu prawnego. Druga zaś możliwość wglądu w nie przyznaje każdemu, niezależnie od tego, czy posiada w tym jakikolwiek interes prawny. Przez to też zasłanianie się niewiedzą na temat wpisów lub wzmianek zawartych w księgach jest niemożliwe.
Jeśli więc planujemy w celu ochrony przed roszczeniami osób, których prawa zostały w księdze wskazane, powołać się na nieznajomość ksiąg – nasze działanie będzie niedopuszczalne. Weryfikacja treści odpowiedniej księgi powinna zaś towarzyszyć każdej transakcji, która jest związana z nieruchomościami.
Możemy jednak – w określonych sytuacjach – skorzystać z konstrukcji rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Jej celem jest ochrona kontrahentów, którzy działają w dobrej wierze. Zdarza się, że zawierając umowę kupna-sprzedaży z osobą wpisaną jako właściciel nieruchomości w księdze wieczystej, w późniejszym okresie pojawia się zupełnie inna osoba, również podająca się za właściciela posiadłości. Jeśli wykażemy, że nie mieliśmy świadomości o zaistniałych nieprawidłowościach, nasza umowa może pozostać ważna.
Elektroniczne księgi wieczyste
Warto dodać, że dzięki decyzji Ministerstwa Sprawiedliwości, od 2010 roku księgi wieczyste można przeglądać również w Internecie. To zdecydowanie bardziej ułatwia zapoznanie się z ich treścią!
fot. Boston by Bill Damon źródło: flickr.com