> Roboty budowlane na p├│┼é gwizdka ÔÇô jakie prawa ma inwestor? - BudNews.pl - budownictwo i architektura

Roboty budowlane na p├│┼é gwizdka ÔÇô jakie prawa ma inwestor?

Na mocy umowy o roboty budowlane inwestor zobowi─ůzuje si─Ö wzgl─Ödem wykonawcy do dokonania czynno┼Ťci zwi─ůzanych z przygotowaniem rob├│t, w tym mi─Ödzy innymi do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu budowlanego. Po zako┼äczeniu rob├│t budowlanych ma obowi─ůzek odebra─ç obiekt i zap┼éaci─ç wykonawcy um├│wione wynagrodzenie.

W okresie realizacji rob├│t budowlanych przez wykonawc─Ö inwestor ma jednak okre┼Ťlone uprawnienia, kt├│re mo┼╝e wykorzysta─ç, je┼╝eli wykonawca nie wywi─ůzuje si─Ö z umowy, albo narusza jej postanowienia. Zgodnie z art. 656 ┬ž 1 k.c. do skutk├│w op├│┼║nienia si─Ö przez wykonawc─Ö z rozpocz─Öciem rob├│t b─ůd┼║ wyko┼äczeniem obiektu, albo wykonywania przez wykonawc─Ö rob├│t w spos├│b wadliwy lub sprzeczny z umowa stosuje si─Ö odpowiednio przepisy o umowie o dzie┼éo. Podobnie, do r─Ökojmi za wady wykonanego obiektu oraz do uprawnienia inwestora do odst─ůpienia od umowy przed uko┼äczeniem obiektu znajduj─ů zastosowanie przepisy o umowie o dzie┼éo.

Kary umowne i zastrze┼╝enia

Inwestor ma prawo nadzorowa─ç wykonywanie rob├│t budowlanych przez wykonawc─Ö. Najcz─Ö┼Ťciej nie dokonuje tego osobi┼Ťcie, ale przez swojego pracownika. W umowie o roboty budowlane powinno si─Ö okre┼Ťli─ç termin rozpocz─Öcia rob├│t. Na wypadek op├│┼║nienia warto zastrzec kar─Ö umown─ů odpowiadaj─ůc─ů cz─Ö┼Ťci wynagrodzenia wyra┼╝one w punktach procentowych (np. 1% wynagrodzenia), albo rycza┼étowo (np. 500 z┼é za ka┼╝dy dzie┼ä op├│┼║nienia).

W umowie o roboty budowlane warto r├│wnie┼╝ zastrzec prawo inwestora do udzielania wykonawcy wskaz├│wek i sk┼éadania zastrze┼╝e┼ä do wykonywanych rob├│t, gdyby by┼éy one realizowane wadliwie lub w spos├│b sprzeczny z umow─ů. Na wypadek zignorowania zastrze┼╝e┼ä i wskaz├│wek inwestora przez wykonawc─Ö, warto zastrzec kar─Ö umown─ů.

Kary umowne mo┼╝na zastrzec tak┼╝e na wypadek op├│┼║nienia w wyko┼äczeniu obiektu oraz innych okoliczno┼Ťci. Inwestor powinien wskaza─ç w umowie, ┼╝e w razie poniesienia szkody maj─ůtkowej, w nast─Öpstwie zaniecha┼ä lub dzia┼éa┼ä wykonawcy, przewy┼╝szaj─ůcej zastrze┼╝on─ů kar─Ö umown─ů, ma prawo do dochodzenia odszkodowania na zasadach og├│lnych (na podstawie art. 471 k.c. i nast─Öpnych).

R─Ökojmia za wady obiektu

Niewykonanie zobowi─ůzania w przypadku umowy o roboty budowlane wyst─Öpuje, gdy wada obiektu jest tego rodzaju, ┼╝e uniemo┼╝liwia czynienie w┼éa┼Ťciwego u┼╝ytku z przedmiotu rob├│t i wy┼é─ůcza ich prawid┼éowe wykorzystanie, zgodnie z celem umowy, albo odbiera im cechy w┼éa┼Ťciwe lub wyra┼║nie zastrze┼╝one w umowie, istotnie zmniejszaj─ůc ich warto┼Ť─ç (wada istotna). Pogl─ůd ten wyra┼╝ony mi─Ödzy innymi w wyroku S─ůdu Apelacyjnego w Bia┼éymstoku z dnia 15 lutego 2019 r. (sygn. akt I ACa 548/18, LEX nr 2669364) wskazuje jednoznacznie na to, ┼╝e odmowa odbioru rob├│t budowlanych mo┼╝e nast─ůpi─ç tylko w razie wady istotnej.

Natomiast w przypadku wady nieistotnej (np. niedok┼éadnego pokrycia farb─ů ┼Ťcian, niestarannego monta┼╝u drzwi itp.) inwestor ma obowi─ůzek odbioru rob├│t budowlanych z zastrze┼╝eniem w tre┼Ťci protoko┼éu ko┼äcowego, ┼╝e obiekt ma wady lub usterki wymagaj─ůce usuni─Öcia w ramach r─Ökojmi lub gwarancji.

Odst─ůpienie od umowy przed uko┼äczeniem obiektu

Zgodnie z art. 656 ┬ž 1 k.c. w zw. z art. 644 k.c. inwestor mo┼╝e odst─ůpi─ç od umowy przed uko┼äczeniem obiektu budowlanego, przy czym wykonawca ma prawo do wynagrodzenia okre┼Ťlonego w umowie. Inwestor mo┼╝e jednak odliczy─ç to, co wykonawca zaoszcz─Ödzi┼é z powodu niewykonania dzie┼éa (wyrok S─ůdu Apelacyjnego w Bia┼éymstoku z dnia 5 pa┼║dziernika 2018 r., sygn. akt I AGa 123/18, Lex nr 2574879). W praktyce najcz─Ö┼Ťciej roboty budowlane s─ů odbierane w cz─Ö┼Ťciach, zgodnie z harmonogramem. Za odbi├│r kolejnych cz─Ö┼Ťci rob├│t budowlanych wykonawcy nale┼╝ne jest cz─Ö┼Ťciowe wynagrodzenie. W praktyce warto doprecyzowa─ç w umowie prawo odst─ůpienia przys┼éuguj─ůce inwestorowi i spos├│b rozlicze┼ä mi─Ödzy stronami, np. proporcjonalnie do wykonanych prac.

Wykonawca mo┼╝e op├│┼║nia─ç si─Ö z wyko┼äczeniem obiektu budowlanego, a nawet z podj─Öciem rob├│t budowlanych, ┼╝e termin wykonania prac bezskutecznie up┼éynie. Zdaniem S─ůdu Apelacyjnego w Katowicach nawet w├│wczas inwestor mo┼╝e odst─ůpi─ç od umowy na podstawie art. 635 k.c. w zw. z art. 656 ┬ž 1 k.c. Wa┼╝ne jest jednak to, aby przyczyny niewykonania umowy w terminie nie le┼╝a┼éy po stronie inwestora, a jedynie po stronie wykonawcy (wyrok S─ůdu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 15 grudnia 2017 r., sygn. akt V ACa 120/17, LEX nr 2423341).

Podsumowanie

Podkre┼Ťlenia wymaga, ┼╝e w zakresie uprawnie┼ä inwestora wzgl─Ödem wykonawcy, przepisy o umowie o dzie┼éo stosuje si─Ö odpowiednio, zatem z uwzgl─Ödnieniem charakteru umowy i w kontek┼Ťcie regulacji odnosz─ůcej si─Ö do umowy o roboty budowlane. Ponadto, zakres uprawnie┼ä inwestora mo┼╝e dozna─ç ograniczenia w tre┼Ťci umowy ┼é─ůcz─ůcej strony. Warto zatem przed jej zawarciem skonsultowa─ç jej tre┼Ť─ç, aby nie da─ç si─Ö nabi─ç w butelk─Ö. Zasadniczo umowy proponowane przez wykonawc─Ö s─ů stworzone w celu ochrony jego interes├│w.