Na mocy umowy o roboty budowlane inwestor zobowiązuje się względem wykonawcy do dokonania czynności związanych z przygotowaniem robót, w tym między innymi do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu budowlanego. Po zakończeniu robót budowlanych ma obowiązek odebrać obiekt i zapłacić wykonawcy umówione wynagrodzenie.
W okresie realizacji robót budowlanych przez wykonawcę inwestor ma jednak określone uprawnienia, które może wykorzystać, jeżeli wykonawca nie wywiązuje się z umowy, albo narusza jej postanowienia. Zgodnie z art. 656 § 1 k.c. do skutków opóźnienia się przez wykonawcę z rozpoczęciem robót bądź wykończeniem obiektu, albo wykonywania przez wykonawcę robót w sposób wadliwy lub sprzeczny z umowa stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło. Podobnie, do rękojmi za wady wykonanego obiektu oraz do uprawnienia inwestora do odstąpienia od umowy przed ukończeniem obiektu znajdują zastosowanie przepisy o umowie o dzieło.
Kary umowne i zastrzeżenia
Inwestor ma prawo nadzorować wykonywanie robót budowlanych przez wykonawcę. Najczęściej nie dokonuje tego osobiście, ale przez swojego pracownika. W umowie o roboty budowlane powinno się określić termin rozpoczęcia robót. Na wypadek opóźnienia warto zastrzec karę umowną odpowiadającą części wynagrodzenia wyrażone w punktach procentowych (np. 1% wynagrodzenia), albo ryczałtowo (np. 500 zł za każdy dzień opóźnienia).
W umowie o roboty budowlane warto również zastrzec prawo inwestora do udzielania wykonawcy wskazówek i składania zastrzeżeń do wykonywanych robót, gdyby były one realizowane wadliwie lub w sposób sprzeczny z umową. Na wypadek zignorowania zastrzeżeń i wskazówek inwestora przez wykonawcę, warto zastrzec karę umowną.
Kary umowne można zastrzec także na wypadek opóźnienia w wykończeniu obiektu oraz innych okoliczności. Inwestor powinien wskazać w umowie, że w razie poniesienia szkody majątkowej, w następstwie zaniechań lub działań wykonawcy, przewyższającej zastrzeżoną karę umowną, ma prawo do dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych (na podstawie art. 471 k.c. i następnych).
Rękojmia za wady obiektu
Niewykonanie zobowiązania w przypadku umowy o roboty budowlane występuje, gdy wada obiektu jest tego rodzaju, że uniemożliwia czynienie właściwego użytku z przedmiotu robót i wyłącza ich prawidłowe wykorzystanie, zgodnie z celem umowy, albo odbiera im cechy właściwe lub wyraźnie zastrzeżone w umowie, istotnie zmniejszając ich wartość (wada istotna). Pogląd ten wyrażony między innymi w wyroku Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 15 lutego 2019 r. (sygn. akt I ACa 548/18, LEX nr 2669364) wskazuje jednoznacznie na to, że odmowa odbioru robót budowlanych może nastąpić tylko w razie wady istotnej.
Natomiast w przypadku wady nieistotnej (np. niedokładnego pokrycia farbą ścian, niestarannego montażu drzwi itp.) inwestor ma obowiązek odbioru robót budowlanych z zastrzeżeniem w treści protokołu końcowego, że obiekt ma wady lub usterki wymagające usunięcia w ramach rękojmi lub gwarancji.
Odstąpienie od umowy przed ukończeniem obiektu
Zgodnie z art. 656 § 1 k.c. w zw. z art. 644 k.c. inwestor może odstąpić od umowy przed ukończeniem obiektu budowlanego, przy czym wykonawca ma prawo do wynagrodzenia określonego w umowie. Inwestor może jednak odliczyć to, co wykonawca zaoszczędził z powodu niewykonania dzieła (wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 5 października 2018 r., sygn. akt I AGa 123/18, Lex nr 2574879). W praktyce najczęściej roboty budowlane są odbierane w częściach, zgodnie z harmonogramem. Za odbiór kolejnych części robót budowlanych wykonawcy należne jest częściowe wynagrodzenie. W praktyce warto doprecyzować w umowie prawo odstąpienia przysługujące inwestorowi i sposób rozliczeń między stronami, np. proporcjonalnie do wykonanych prac.
Wykonawca może opóźniać się z wykończeniem obiektu budowlanego, a nawet z podjęciem robót budowlanych, że termin wykonania prac bezskutecznie upłynie. Zdaniem Sądu Apelacyjnego w Katowicach nawet wówczas inwestor może odstąpić od umowy na podstawie art. 635 k.c. w zw. z art. 656 § 1 k.c. Ważne jest jednak to, aby przyczyny niewykonania umowy w terminie nie leżały po stronie inwestora, a jedynie po stronie wykonawcy (wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 15 grudnia 2017 r., sygn. akt V ACa 120/17, LEX nr 2423341).
Podsumowanie
Podkreślenia wymaga, że w zakresie uprawnień inwestora względem wykonawcy, przepisy o umowie o dzieło stosuje się odpowiednio, zatem z uwzględnieniem charakteru umowy i w kontekście regulacji odnoszącej się do umowy o roboty budowlane. Ponadto, zakres uprawnień inwestora może doznać ograniczenia w treści umowy łączącej strony. Warto zatem przed jej zawarciem skonsultować jej treść, aby nie dać się nabić w butelkę. Zasadniczo umowy proponowane przez wykonawcę są stworzone w celu ochrony jego interesów.