Mieszkanie bez wkładu własnego – co warto wiedzieć?

Mieszkanie bez wkładu własnegoPrezydent RP podpisał 15 listopada 2021 r. ustawę o gwarantowanym kredycie bez wkładu własnego. Założenia programu „Mieszkanie bez wkładu własnego” pozwalają – w określonych warunkach – na skorzystanie z kredytu hipotecznego bez konieczności wnoszenia wkładu własnego.

Zmiany otwierają możliwości zakupu nieruchomości bądź wybudowania domu przed osobami, które posiadają zdolność kredytową, ale barierą jest dla nich brak odpowiednich oszczędności. Już od 27 maja 2022 roku w ramach programu udzielane będą gwarancje na całość lub część wymaganego wkładu własnego – nawet do 100 tys. zł. Do kogo skierowane jest „Mieszkanie bez wkładu własnego”, kto udziela gwarancji, co może być celem finansowania i jakie są limity?

W ustawie o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym ustalono szereg wymogów, które muszą spełnić przyszli kredytobiorcy.

  1. Pierwszy i kluczowy z nich dotyczy posiadania nieruchomości.

Jednym z założeń jest zwiększenie dostępności mieszkań i domów oraz wspieranie zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych. Dlatego też wprowadzone wymagania zakładają, że:

  • osoby z gospodarstwa domowego nie są właścicielami mieszkania, domu jednorodzinnego ani nie przysługuje im spółdzielcze prawo do lokalu,

lub

  • posiadają nie więcej niż jeden lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny i jednocześnie:
  • wychowują dwoje dzieci, a powierzchnia posiadanego lokalu lub domu nie przekracza 50 m2,
  • wychowują troje dzieci, a powierzchnia posiadanego lokalu lub domu nie przekracza 75 m2,
  • wychowują czworo dzieci, a powierzchnia posiadanego lokalu lub domu nie przekracza 90 m2,
  • wychowują pięcioro lub więcej dzieci (bez limitu powierzchni).

Powyższe warunki dotyczą aktualnego stanu, czyli tego, czy obecnie beneficjent posiada dom lub mieszkanie. Samo posiadanie nieruchomości w przeszłości nie jest decydującym i wykluczającym elementem.

  1. Kolejnym wymogiem jest wskazanie, że gospodarstwa domowe mogą być prowadzone:
  • samodzielnie przez pełnoletnią osobę fizyczną, czyli singla bądź osobę samotnie wychowującą dziecko,
  • wspólnie przez małżonków lub rodziców co najmniej jednego wspólnego dziecka.

Jako dziecko w ramach ustawy rozumiane są osoby małoletnie, poniżej 18 roku życia, a także te o znacznym stopniu niepełnosprawności i pozostające pod opieką kredytobiorcy.

Przepisy nie przewidują, aby beneficjentami programu mogły być osoby z nieformalnego związku, nieposiadające wspólnych dzieci.

  1. Jednym z założeń jest także związek beneficjentów z Polską, rozumiany poprzez:
  • prowadzenie gospodarstwa domowego na terenie Polski,
  • posiadane obywatelstwa polskiego w przypadku prowadzenia gospodarstwa domowego poza Polską. Jeżeli beneficjentami jest małżeństwo bądź para wychowujące wspólnie co najmniej jedno dziecko, to wystarczy, że tylko jedna osoba posiada polskie obywatelstwo.

Gwarancje jak… w banku

Instytucją dającą gwarancje w ramach programu „Mieszkanie i kredyt bez wkładu własnego” będzie Bank Gospodarstwa Krajowego. Kredytu natomiast udzielą banki, które zawrą z BGK odpowiednią umowę.

Ustawa zacznie obowiązywać od 27 maja 2022 roku. Do tego momentu BGK oraz banki mają czas na przygotowanie odpowiednich procedur oraz ofert. Istnieje zatem duże prawdopodobieństwo, że jeszcze w I. połowie 2022 roku zobaczymy na rynku oferty z gwarantowanym kredytem mieszkaniowym. W ustawie wskazano, że kredyty w ramach programu muszą być przyznawane w polskiej walucie na okres min. 15 lat.

Maksymalna kwota dopłaty wynosi 100 tys. zł, a gwarancja może obejmować między 10% a 20% całości wydatków. Gwarancja wygasa po spłacie części kredytu odpowiadającej jej kwocie. Niezależnie od banku udzielającego kredytu koszt uzyskania wsparcia BGK jest stały i wynosi 1% kwoty objętej gwarancją. Przykładowo w przypadku zakupu mieszkania za 500 tys. zł i 100 tys. zł gwarancji, czyli 20% wkładu, jednorazowa prowizja wyniesie 1 tys. zł. Sama oferta kredytu nie jest unormowana i każdy z banków będzie ją kreował według własnej polityki cenowej.

 Co może być celem finansowania?

W przepisach wskazano, że celem gwarantowanego mieszkaniowego kredytu bez wkładu własnego może być:

  • budowa domu jednorodzinnego, wraz z jego wykończeniem,
  • zakup działki w celu budowy domu,
  • zakup lokalu mieszkalnego bądź domu jednorodzinnego, wraz z wykończeniem,
  • wkład budowlany do Spółdzielni Mieszkaniowej.

Gwarantowany kredyt mieszkaniowy pozwala na sfinansowanie przedsięwzięcia o wartości:

  • 500 tys. zł, jeżeli gwarancja miałaby pokryć całość kwoty 20% wkładu własnego
  • 1 mln zł, jeżeli gwarancja dotyczyłaby minimalnego poziomu 10% wkładu własnego

Z racji zaangażowania BGK, gwarancja może obejmować poziom min. 10% a maksimum 20% wydatków, a maksymalna kwota wynosi 100 tys. zł. Dodatkowo ustawodawca przewidział limity cen za m2. Wyliczany jest on jako iloczyn średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynku oraz współczynnika: 1,3 – dla rynku pierwotnego oraz 1,2 – dla rynku wtórnego.

Wspomniany wskaźnik przeliczeniowy wylicza się na podstawie ostatnich dwóch kwartałów, a limity są podawane osobno dla:

  • miast wojewódzkich,
  • gmin sąsiadujących z miastami wojewódzkimi,
  • pozostałych gmin w danym województwie.

Limity cenowe lokali mieszkalnych albo wkładu budowlanego w przeliczeniu na 1m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego, do wysokości których może zostać udzielony gwarantowany kredyt mieszkaniowy.

Limity cenowe lokali mieszkalnych albo wkładu budowlanego w przeliczeniu na 1m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego, do wysokości których może zostać udzielony gwarantowany kredyt mieszkaniowy.
Nazwa województwa Lokalizacja rynek pierwotny rynek wtórny
DOLNOŚLĄSKIE miasto Wrocław 8 667,75 zł 8 001,00 zł
DOLNOŚLĄSKIE gminy sąsiadujące z Wrocławiem 7 388,94 zł 6 820,56 zł
DOLNOŚLĄSKIE pozostałe 6 157,45 zł 5 683,80 zł
KUJAWSKO-POMORSKIE miasto Bydgoszcz 7 517,45 zł 6 939,18 zł
KUJAWSKO-POMORSKIE gminy sąsiadujące z Bydgoszczą 6 815,55 zł 6 291,28 zł
KUJAWSKO-POMORSKIE miasto Toruń 7 456,35 zł 6 882,78 zł
KUJAWSKO-POMORSKIE gminy sąsiadujące z Toruniem 6 785,00 zł 6 263,08 zł
KUJAWSKO-POMORSKIE pozostałe 6 113,64 zł 5 643,36 zł
LUBELSKIE miasto Lublin 6 922,97 zł 6 390,43 zł
LUBELSKIE gminy sąsiadujące z Lublinem 6 396,85 zł 5 904,78 zł
LUBELSKIE pozostałe 5 870,74 zł 5 419,14 zł
LUBUSKIE miasto Gorzów Wielkopolski 6 867,90 zł 6 339,60 zł
LUBUSKIE  gminy sąsiadujące z Gorzowem Wlkp. 6 557,85 zł 6 053,40 zł
LUBUSKIE miasto Zielona Góra 6 867,90 zł 6 339,60 zł
LUBUSKIE gminy sąsiadujące z Zieloną Górą 6 557,85 zł 6 053,40 zł
LUBUSKIE pozostałe 6 247,80 zł 5 767,20 zł
ŁÓDZKIE miasto Łódź 6 353,75 zł 5 865,00 zł
ŁÓDZKIE gminy sąsiadujące z Łodzią 5 768,43 zł 5 324,70 zł
ŁÓDZKIE pozostałe 5 183,10 zł 4 784,40 zł
MAŁOPOLSKIE miasto Kraków 8 862,75 zł 8 181,00 zł
MAŁOPOLSKIE gminy sąsiadujące z Krakowem 6 830,46 zł 6 305,04 zł
MAŁOPOLSKIE pozostałe 5 692,05 zł 5 254,20 zł
MAZOWIECKIE miasto Warszawa 10 012,61 zł 9 242,41 zł
MAZOWIECKIE gminy sąsiadujące z Warszawą 7 492,90 zł 6 916,52 zł
MAZOWIECKIE pozostałe 6 244,10 zł 5 763,78 zł
OPOLSKIE miasto Opole 7 641,04 zł 7 053,26 zł
OPOLSKIE gminy sąsiadujące z Opolem 6 905,44 zł 6 374,26 zł
OPOLSKIE pozostałe 6 169,85 zł 5 695,25 zł
PODKARPACKIE miasto Rzeszów 7 157,80 zł 6 607,20 zł
PODKARPACKIE gminy sąsiadujące z Rzeszowem 6 314,75 zł 5 829,00 zł
PODKARPACKIE pozostałe 5 471,70 zł 5 050,80 zł
PODLASKIE miasto Białystok 7 179,90 zł 6 627,60 zł
PODLASKIE gminy sąsiadujące z Białymstokiem 6 912,43 zł 6 380,70 zł
PODLASKIE pozostałe 6 644,95 zł 6 133,80 zł
POMORSKIE miasto Gdańsk 9 475,05 zł 8 746,20 zł
POMORSKIE gminy sąsiadujące z Gdańskiem 8 435,38 zł 7 786,50 zł
POMORSKIE pozostałe 7 395,70 zł 6 826,80 zł
ŚLĄSKIE miasto Katowice 7 293,00 zł 6 732,00 zł
ŚLĄSKIE gminy sąsiadujące z Katowicami 6 803,55 zł 6 280,20 zł
ŚLĄSKIE pozostałe 6 314,10 zł 5 828,40 zł
ŚWIĘTOKRZYSKIE miasto Kielce 6 572,25 zł 6 066,70 zł
ŚWIĘTOKRZYSKIE gminy sąsiadujące z Kielcami 6 086,61 zł 5 618,41 zł
ŚWIĘTOKRZYSKIE pozostałe 5 600,97 zł 5 170,13 zł
WARMIŃSKO-MAZURSKIE miasto Olsztyn 7 810,40 zł 7 209,60 zł
WARMIŃSKO-MAZURSKIE gminy sąsiadujące z Olsztynem 7 079,80 zł 6 535,20 zł
WARMIŃSKO-MAZURSKIE pozostałe 6 349,20 zł 5 860,80 zł
WIELKOPOLSKIE miasto Poznań 8 916,70 zł 8 230,80 zł
WIELKOPOLSKIE gminy sąsiadujące z Poznaniem 7 076,94 zł 6 532,56 zł
WIELKOPOLSKIE pozostałe 5 897,45 zł 5 443,80 zł
ZACHODNIOPOMORSKIE miasto Szczecin 5 944,90 zł 5 487,60 zł
ZACHODNIOPOMORSKIE gminy sąsiadujące ze Szczecinem 5 521,10 zł 5 096,40 zł
ZACHODNIOPOMORSKIE pozostałe 5 097,30 zł 4 705,20 zł

Zgodnie z ustawą dotyczącą kredytu gwarantowanego w ramach programu „Mieszkanie bez wkładu własnego będzie można się o niego ubiegać maksymalnie do 31 grudnia 2030 roku.

Autor: Jakub Łapaj, starszy ekspert finansowy Lendi.pl i twórca portalu informacyjnego o programach wsparcia kredytobiorców www.bonmieszkaniowy.org