Nowa ustawa deweloperska była jednym z głośniej komentowanych aktów prawnych wpływających na branżę polskiego budownictwa. Nowe zapisy prawne wpłynęły szczególnie na działanie przedsiębiorców – deweloperów, którzy zmuszeni zostali aby dostosować swoją działalność do nowych realiów. 16 lipca 2023 weszły w życie kolejne nowe przepisy, związane z ustawą deweloperską.
Jakie dokładnie zmiany zostały wprowadzone?
Ustawa deweloperska, czyli ochrona interesów klienta
Dnia 16 lipca 2023 roku weszły w życie nowe przepisy w ustawie z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, dotyczące przeniesienia wierzytelności z umowy rezerwacyjnej, umowy deweloperskiej oraz innych umów określonych w art. 2 Ustawy Deweloperskiej. Jakie dokładnie zmiany wprowadza cała ustawa? Nie da się ukryć, że nowe prawo ustanawia szereg korzyści dla kupujących, obarcza jednak samych deweloperów nowymi obowiązkami i nakłada na ich działalność pewne utrudnienia.
Jakie główne aspekty i zmiany związane są z nowym prawem?
1. Ustanowienie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego
Jest to nowa, wymuszana ustawą forma zabezpieczenia kupującego. Ma ona chronić nabywców nieruchomości takich sytuacjach jak ogłoszenie upadłości dewelopera lub banku prowadzącego rachunek powierniczy dla inwestycji budowlanej lub chronić nabywcę w przypadku odstąpienia przez niego od umowy. Ustanowienie Deweloperskiego Funduszu Gawancyjnego nakłada na dewelopera nowy obowiązek jakim jest odprowadzenie dodatkowej składki na DFG. Wynosi ona 0,45% wartości wpłaty dokonanej przez nabywcę w przypadku rachunku powierniczego otwartego oraz 0,1% wysokości wpłaty w przypadku rachunku powierniczego zamkniętego.
2. Nowa wysokość opłaty rezerwacyjnej od 1 lipca 2022 r.
Ustawa deweloperska wprowadziła też istotne zmiany w formie zawierania umów pomiędzy klientem a deweloperem. Utworzony został nowy rodzaj umowy – umowa rezerwacyjna, w ramach której nabywca zobowiązuje się do zakupu wybranego lokalu, a deweloper – do jego sprzedaży w określonym stanie. Wcześniej oczywiście również zawierano umowy rezerwacyjne, jednakże ustawa wymusiła kilka praktycznych zmian, z których nie wszystkie są dla dewelopera korzystne.
Po pierwsze, od 1 lipca 2022 r. wysokość opłaty rezerwacyjnej nie może przekraczać 1% ceny nabywanej nieruchomości. Jest to dość znacząca zmiana, gdyż wcześniej deweloperom zdarzało się wymagać od klientów wpłaty nawet 10% zadatku. Wspomniana opłata rezerwacyjna jest obligatoryjnie zaliczana na poczet ceny nabycia praw z umowy deweloperskiej, a po jej dokonaniu deweloper przekazuje wpłaconą kwotę na rachunek powierniczy prowadzony dla wskazanej inwestycji deweloperskiej. Ma na to 7 dni od momentu zawarcia umowy z klientem.
3. Nowe wymogi odnośnie prospektu informacyjnego
Prospekt informacyjny dotyczący inwestycji budowlanej sam w sobie nie jest nowością dla deweloperów. Podobnie jednak jak z umową rezerwacyjną, nowa Ustawa Deweloperska wprowadza tu dodatkowe obowiązki. Prospekt ma zawierać więcej danych dotyczących planowanego przedsięwzięcia budowlanego (m.in. szkic koncepcji zagospodarowania terenu), ustawa nakłada także na dewelopera obowiązek przekazania klientowi prospektu każdorazowo przed zawarciem umowy deweloperskiej lub rezerwacyjnej. Wcześniej przekazanie odbywało się wyłącznie na żądanie klienta.
4. Zmiany w zasadach odbioru i usuwania wad lokalu
Nowe przepisy doprowadziły do uszczegółowienia procedury odbioru lokalu, wprowadziły również uprawnienie nabywcy do odmowy odbioru zakupionej nieruchomości. Wyznaczona została także procedura usuwania „wad istotnych” oraz domniemanie uznania wady przez dewelopera. Jeśli deweloper chce wykazać odmowę uznania wad istotnych powinien uczynić to w terminie 14 dni od momentu podpisania protokołu lub w terminie 30 dni w przypadku zgłoszenia „wad nieistotnych”. Jeśli deweloper nie wywiąże się ze wskazanych terminów, kupujący nabywa prawo usunięcia wad na koszt przedsiębiorcy.
Anna Kuleszewicz-Toborek
Fot. Jovydas Dobilas, pexels.com