Nowa ustawa deweloperska: zmiany i konsekwencje

Nowa ustawa deweloperska by┼éa jednym z g┼éo┼Ťniej komentowanych akt├│w prawnych wp┼éywaj─ůcych na bran┼╝─Ö polskiego budownictwa. Nowe zapisy prawne wp┼éyn─Ö┼éy szczeg├│lnie na dzia┼éanie przedsi─Öbiorc├│w ÔÇô deweloper├│w, kt├│rzy zmuszeni zostali aby dostosowa─ç swoj─ů dzia┼éalno┼Ť─ç do nowych reali├│w. 16 lipca 2023 wesz┼éy w ┼╝ycie kolejne nowe przepisy, zwi─ůzane z ustaw─ů dewelopersk─ů.

Jakie dokładnie zmiany zostały wprowadzone?

Ustawa deweloperska, czyli ochrona interes├│w klienta

Dnia 16 lipca 2023 roku wesz┼éy w┬á┼╝ycie nowe przepisy w┬áustawie z┬ádnia 20 maja 2021┬ár. o┬áochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz┬áDeweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, dotycz─ůce przeniesienia wierzytelno┼Ťci z┬áumowy rezerwacyjnej, umowy deweloperskiej oraz┬áinnych um├│w okre┼Ťlonych w┬áart. 2 Ustawy Deweloperskiej. Jakie dok┼éadnie zmiany wprowadza ca┼éa ustawa? Nie da si─Ö ukry─ç, ┼╝e nowe prawo ustanawia szereg korzy┼Ťci dla kupuj─ůcych, obarcza jednak samych deweloper├│w nowymi obowi─ůzkami i nak┼éada na ich dzia┼éalno┼Ť─ç pewne utrudnienia.

Jakie g┼é├│wne aspekty i zmiany zwi─ůzane s─ů z nowym prawem?

1. Ustanowienie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego

Jest to nowa, wymuszana ustaw─ů forma zabezpieczenia kupuj─ůcego. Ma ona chroni─ç nabywc├│w nieruchomo┼Ťci takich sytuacjach jak og┼éoszenie upad┼éo┼Ťci dewelopera lub banku prowadz─ůcego rachunek powierniczy dla inwestycji budowlanej lub chroni─ç nabywc─Ö w przypadku odst─ůpienia przez niego od umowy. Ustanowienie Deweloperskiego Funduszu Gawancyjnego nak┼éada na dewelopera nowy obowi─ůzek jakim jest odprowadzenie dodatkowej sk┼éadki na DFG. Wynosi ona 0,45% warto┼Ťci wp┼éaty dokonanej przez nabywc─Ö w przypadku rachunku powierniczego otwartego oraz 0,1% wysoko┼Ťci wp┼éaty w przypadku rachunku powierniczego zamkni─Ötego.

2. Nowa wysoko┼Ť─ç op┼éaty rezerwacyjnej od 1 lipca 2022 r.

Ustawa deweloperska wprowadzi┼éa te┼╝ istotne zmiany w formie zawierania um├│w pomi─Ödzy klientem a deweloperem. Utworzony zosta┼é nowy rodzaj umowy ÔÇô umowa rezerwacyjna, w ramach kt├│rej nabywca zobowi─ůzuje si─Ö do zakupu wybranego lokalu, a deweloper ÔÇô do jego sprzeda┼╝y w okre┼Ťlonym stanie. Wcze┼Ťniej oczywi┼Ťcie r├│wnie┼╝ zawierano umowy rezerwacyjne, jednak┼╝e ustawa wymusi┼éa kilka praktycznych zmian, z kt├│rych nie wszystkie s─ů dla dewelopera korzystne.

Po pierwsze, od 1 lipca 2022 r. wysoko┼Ť─ç op┼éaty rezerwacyjnej nie mo┼╝e przekracza─ç 1% ceny nabywanej nieruchomo┼Ťci. Jest to do┼Ť─ç znacz─ůca zmiana, gdy┼╝ wcze┼Ťniej deweloperom zdarza┼éo si─Ö wymaga─ç od klient├│w wp┼éaty nawet 10% zadatku. Wspomniana op┼éata rezerwacyjna jest obligatoryjnie zaliczana na poczet ceny nabycia praw z umowy deweloperskiej, a po jej dokonaniu deweloper przekazuje wp┼éacon─ů kwot─Ö na rachunek powierniczy prowadzony dla wskazanej inwestycji deweloperskiej. Ma na to 7 dni od momentu zawarcia umowy z klientem.

3. Nowe wymogi odno┼Ťnie prospektu informacyjnego

Prospekt informacyjny dotycz─ůcy inwestycji budowlanej sam w sobie nie jest nowo┼Ťci─ů dla deweloper├│w. Podobnie jednak jak z umow─ů rezerwacyjn─ů, nowa Ustawa Deweloperska wprowadza tu dodatkowe obowi─ůzki. Prospekt ma zawiera─ç wi─Öcej danych dotycz─ůcych planowanego przedsi─Öwzi─Öcia budowlanego (m.in. szkic koncepcji zagospodarowania terenu), ustawa nak┼éada tak┼╝e na dewelopera obowi─ůzek przekazania klientowi prospektu ka┼╝dorazowo przed zawarciem umowy deweloperskiej lub rezerwacyjnej. Wcze┼Ťniej przekazanie odbywa┼éo si─Ö wy┼é─ůcznie na ┼╝─ůdanie klienta.

4. Zmiany w zasadach odbioru i usuwania wad lokalu

Nowe przepisy doprowadzi┼éy do uszczeg├│┼éowienia procedury odbioru lokalu, wprowadzi┼éy r├│wnie┼╝ uprawnienie nabywcy do odmowy odbioru zakupionej nieruchomo┼Ťci. Wyznaczona zosta┼éa tak┼╝e procedura usuwania ÔÇ×wad istotnychÔÇŁ oraz domniemanie uznania wady przez dewelopera. Je┼Ťli deweloper chce wykaza─ç odmow─Ö uznania wad istotnych powinien uczyni─ç to w terminie 14 dni od momentu podpisania protoko┼éu lub w terminie 30 dni w przypadku zg┼éoszenia ÔÇ×wad nieistotnychÔÇŁ. Je┼Ťli deweloper nie wywi─ů┼╝e si─Ö ze wskazanych termin├│w, kupuj─ůcy nabywa prawo usuni─Öcia wad na koszt przedsi─Öbiorcy.

Anna Kuleszewicz-Toborek

Fot. Jovydas Dobilas, pexels.com

Klapy oddymiaj─ůce czy ┼Ťwietliki? Co wybra─ç?