Jak usytuować dom na działce

Jak usytuować dom na działce

Dom to inwestycja na lata, czasami przechodzi z pokolenia na pokolenie. Jesteśmy społeczeństwem mało mobilnym i rzadko się przeprowadzamy. Jeśli zapada decyzja o budowie domu, to powinna być przemyślana i podjęta z uwzględnieniem wielu aspektów. Sytuacja idealna jest wtedy, kiedy wybraliśmy projekt domu i szukamy odpowiedniej działki. Trochę gorzej jest wtedy, kiedy działkę kupiliśmy wcześniej albo ją odziedziczyliśmy. W takiej sytuacji musimy iść czasami na pewne kompromisy, bo charakter działki jest taki, a nie inny i należy dostosować się do istniejących warunków. Usytuowanie domu na działce zależy nie tylko od potrzeb inwestora, na wstępie bardzo istotne jest prawo budowlane, do wymogów którego musimy się dostosować.

Usytuowanie domu na parceli – co mówi prawo budowlane?

Inwestor może wybrać miejsce na działce, na którym według niego powinien być usytuowany dom. Nie można zapominać jednak o tym, że wybudowanie domu jest regulowane przepisami prawa budowlanego. Przed przystąpieniem do inwestycji, warto zapoznać się z rozporządzeniem ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny podlegać budynki i ich usytuowanie. Oczywiście rozporządzenie to znają przede wszystkim geodeci, którzy będą rysowali mapy geodezyjne i wyznaczali zarys domu na konkretnej działce oraz fachowcy odpowiedzialni za inwestycje, ale podstawową wiedzę powinien posiadać również inwestor.

Usytuowanie domu na działce – jakie warunki

Dom na działce musi być usytuowany w miejscu, gdzie nie ma zagrożeń i niedogodności dla jego przyszłych mieszkańców. Do tych uciążliwości zalicza się: hałas, możliwość zalania wodami opadowymi, pola elektromagnetyczne, osuwanie się gruntu, zagrożenia wywołane działalnością górniczą.

Usytuowanie domu na działce – odległość od granic działki

Działki budowlane są obecnie dość niewielkie. Wpływ na taki stan rzeczy mają koszty ich zakupu, a także niewielka ilość działek budowlanych, na których można postawić dom jednorodzinny. Te ograniczenia dotyczą głównie miast, gdzie kupno parceli w korzystnej cenie i lokalizacji jest bardzo trudne. Reasumując – przeciętne działki budowlane są nieduże, a prawo budowlane jasno określa warunki odległości budynku od granicy. Jak to wygląda?

Odległość budynku od granicy działki

Minimalna odległość od granicy działki, w przypadku budynków, których okna lub drzwi zwrócone są w kierunku granicy parceli, wynosi 4 metry. Jeśli ściana nie posiada okien lub drzwi wychodzących w stronę sąsiedniej działki – wynosi 3 metry. Istnieją jednak odstępstwa dopuszczające, by odległość była mniejsza. I tak, mniejsze odległości budynku od sąsiedniej posesji są możliwe, jeśli:

  • Tak stanowi miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
  • Działka jest niewielka (szerokość do 16 m) i nie ma możliwości zachowania ustalonych prawem odległości.
  • Na sąsiadującej działce usytuowany jest dom, którego ściana znajduje się na granicy działki. Wtedy, za zgodą sąsiada, można dobudować budynek, ale tylko wtedy, gdy część leżąca w pasie o szerokości 3 m na granicy działki nie będzie dłuższa i wyższa, niż budynek już stojący na pobliskiej działce.

O tym warto wiedzieć

Bliżej granicy działki niż ustawowe trzy i cztery metry mogą się znajdować niektóre elementy domu jednorodzinnego. Należą do nich: balkony, daszki, galerie, gzymsy, okapy, rampy, schody zewnętrzne, tarasy. Mogą one znajdować się 1,5 metra od działki. W przypadku pochylni montowanych dla osób niepełnosprawnych nie ma żadnych ograniczeń. Można ją ustawiać w dowolnej odległości od granicy posesji.

Najpierw projekt, potem działka

Chociaż najczęściej kupuje się działkę, a potem wybiera projekt, kolejność powinna być odwrotna. Działka musi być na tyle duża, by projekt domu zajmował najwyżej 30-40% całości działki. Na działce powinno znaleźć się miejsca na podjazd, garaż, pomieszczenie gospodarcze, taras, niewielki przynajmniej ogród, miejsce do zabaw dla dzieci. Jeśli mamy wybrany projekt, łatwo oszacujemy, czy zmieści się na działce, którą zamierzamy kupić. W przypadku odwrotnym, musimy wybierać taki projekt domu, by zmieścił się na działce, którą dysponujemy.